Измельчение элиты

Спецвыпуск
Недвижимость
«Эксперт» №47 (877) 25 ноября 2013
Рынок элитных новостроек Москвы активно восстанавливается после кризиса. А вот спрос на элитные коттеджные поселки крайне низок
Измельчение элиты

Столичный рынок элитных новостроек выходит на докризисный уровень. По данным IntermarkSavills, средняя стоимость квартир премиум-класса составляет сейчас 19 400 долларов за квадратный метр, это всего на 10% дешевле, чем до кризиса. В городе стабильно проводится 35–50 сделок с элитными квартирами в месяц. После нескольких лет затишья на рынок за год вышло сразу два десятка новых проектов.

Восстановление не коснулось рынка загородных элитных поселков. Средние цены на дорогие коттеджи по-прежнему ниже докризисных как минимум на 30%, а количество сделок крайне невелико.

Впрочем, даже восстановление рынка элитных новостроек в городе не должно создавать иллюзию повторения докризисной ситуации: после кризиса рынок переформатировался и стал кардинально другим.

Элитные покупатели стали скупы

Главное изменение: элитные городские новостройки стали рынком покупателя. До кризиса, при постоянном росте цен на 20–30% в год, правила игры диктовали девелоперы. Покупатели брали то, что им предлагали, правда, в любом случае оставались в выигрыше. Сегодня покупатель стал намного скупее и рациональнее, он не желает платить за излишества и крайне требователен к качеству элитной недвижимости. «До 2008 года покупка элитной недвижимости была элементом показного потребления. Покупкой квартиры на Остоженке, как и дорогого редкого автомобиля, человек заявлял о своей успешности. Сегодня мало кто хочет “светиться”. Более того, каждый пятый покупатель даже ставит условие: “Только не на Остоженке”», — говорит партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

Эти изменения переформатировали и рынок элитных новостроек. Первое: резко упали размеры ликвидных квартир. Покупатели не хотят платить за лишние метры, и застройщики либо реагируют на это, сокращая размеры квартир, либо остаются с малоликвидным, плохо продающимся товаром. До кризиса ходовым размером квартиры с двумя спальнями была площадь 150 кв. м, теперь — 90–100 кв. м. Квартиры с тремя спальнями обычно имели площадь 200 кв. м, сегодня — 120–140 кв. м. При этом покупатели стали гораздо требовательнее к рациональности планировки. Комнаты должны быть правильной формы, коридоров в квартире — минимум. Во многих новых проектах квартирография сделана с акцентом на небольшие по количеству комнат квартиры.

Второе изменение: размылось само понятие «элитная новостройка». Еще пять лет назад риелторы и застройщики дружно утверждали: «Элитная недвижимость — это маленький клубный дом на Остоженке, где не более 12 квартир». Потом в разряд премиум-класса записали Хамовники. А сейчас фактически любой качественный дом в центре считают элитным.

Самый дорогой район города сегодня уже не Остоженка, а Патриаршие пруды. Впрочем, это и неудивительно. Скорее Патриаршие просто восстановили свое реноме самого престижного района города. Ведь до начала интенсивной раскрутки московской «золотой мили» в начале 2000-х Патриаршие сильно превосходили Остоженку в престижности. На Патриках находится и самый дорогой дом Москвы: «Гранатный, 6». Квадратный метр там с

Луиза Улановская 116_expert_47.jpg
Луиза Улановская

Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест»:

— На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья сегодня представлено порядка 30 проектов. Большинство из них сосредоточено на Новорижском (35 процентов от объема предложений) и Рублево-Успенском (23 процента) шоссе. Средняя стоимость квадратного метра элитной загородной недвижимости — около 4,5 тысячи долларов. Новые проекты в сегменте высокобюджетного загородного жилья появляются весьма редко, это связано в том числе с дефицитом ликвидных земельных участков под такое строительство.

Докризисный ажиотажный рост рынка с большим количеством инвестиционных сделок на ранних стадиях строительства сменился вдумчивым подходом покупателей к выбору недвижимости. На смену «тысячеметровым дворцам с башенками» пришли стилистически выверенные, концептуальные проекты, как правило, с домами площадью не больше 600–800 квадратных метров и участками до 50–70 соток. До кризиса загородные коттеджи «улетали» за рекордные 0,5–3 месяца, сейчас срок экспозиции по элитной загородке, как правило, не менее 6–12 месяцев.