Новостройки перестали дорожать

Спецвыпуск
Недвижимость
«Эксперт» №47 (877) 25 ноября 2013
В 2013 году средний рост цен на новостройки в столичном регионе ниже уровня инфляции
Новостройки перестали дорожать

Рынок московских новостроек пребывает в противоречивом состоянии. С одной стороны, спрос на квартиры остается устойчивым. По крайней мере, крупные застройщики не испытывают недостатка в покупателях. В домах с хорошим местоположением может продаваться более ста квартир в месяц. С другой стороны, впервые за несколько лет цены на квартиры перестали расти. Новостройки старой Москвы подорожали за десять месяцев этого года всего на 3%. Цены на подмосковные стройки в этом году колеблются с амплитудой примерно 1,5% в месяц, то падая, то подрастая; итоговый рост не превышает 1,5%.

Строительный бум в Москве откладывается

Одна из интриг осени 2013 года — ожидание кардинального увеличения предложения новостроек в Москве. По крайней мере, летом генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев пророчил начало строительного бума: «Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах, разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».

Сегодня можно утверждать, что этот сценарий не реализовался. Осенью новые крупные проекты действительно выходили на московский рынок активнее, чем в первой половине года. Постарались ведущие девелоперы. «Система-Галс» начала продажи в комплексе «Наследие» (95 тыс. кв. м), ц-строй» — в «Сердце столицы» (630 тыс. кв. м). Банк ВТБ запустил проект «Арена парк» с апартаментами на «Динамо» (108 тыс. кв. м). «Ведис» вывел на рынок «Вершинино» (74 тыс. кв. м). Capital Group представил высокотехнологичный комплекс «Лица» (180 тыс. кв. м). Однако никаких новых миллионов «квадратов» осенью на рынок не вышло.

С учетом весьма вялого начала года за десять месяцев в продажу поступило всего 1,6 млн кв. м жилья и апартаментов. Это на 30% больше, чем год назад. И в три раза меньше, чем во времена Юрия Лужкова. Правительство Сергея Собянина в последний год кардинально изменило политику в области строительства жилья. Два года назад мэр говорил о сдерживании стройки, теперь риторика сменилась на прямо противоположную. Причиной тому сокращающиеся доходы бюджета. В сентябре расходная часть годового бюджета города была секвестрована на 140 млрд рублей из-за резкого сокращения поступлений налога на прибыль от юридических лиц и субвенций от федерального правительства. В этой ситуации доходы от стройкомплекса становятся для бюджета все более и более весомыми. Однако стройка весьма инерционна: на объемы строительства времен Лужкова Москва может выйти в лучшем случае через несколько лет.

Меняется предложение на рынке новостроек: новые проекты более сложно устроены, чем их аналоги двухлетней давности. «Если раньше в проекте обычно было несколько жилых корпусов с коммерческими помещениями на

Дмитрий Гусев 106_expert_47_1.jpg
Дмитрий Гусев

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»:

— Рынок новостроек Подмосковья заметно изменился за последний год. Во-первых, центр принятия решений по масштабным строительным проектам вновь вернулся в областное правительство. Был сформирован градостроительный совет при губернаторе Московской области. В Подмосковье наконец появился орган власти, контролирующий комфортность нового строительства. Во-вторых, подмосковные власти приняли давно назревшее решение об ограничении высотности новостроек. Очевидно, что существующая инфраструктура давно уже не выдерживает сильно выросшую нагрузку. В-третьих, резко усилился контроль за фактической обеспеченностью строек социальной инфраструктурой — школами, детскими садами, поликлиниками. Сегодня одной школы и одного садика «для галочки» на огромный жилой комплекс из 20 корпусов явно недостаточно. Контролирующие органы научились считать, и застройщикам приходится с этим мириться.  

Виталий Разуваев 110_expert_47_1.jpg
Виталий Разуваев

Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити — XXI век»:

— На протяжении января — октября 2013 года рынок жилья столичного региона находился в состоянии стабильной неопределенности и отличался разнонаправленной ценовой динамикой. Удорожание новостроек по сравнению с концом 2012 года составило 2,4 процента в Московской области, около 6 процентов — в Новой Москве и 3,3 процента — в границах Старой Москвы. По итогам октября 2013 года средняя цена квадратного метра новостроек в границах Старой Москвы (без учета элитного жилья) составила 154 тысячи рублей, в Новой Москве — 93 тысячи рублей.

В условиях разнонаправленного влияния ряда факторов в 2013 году рынок новостроек московского региона характеризовался отсутствием четких ценовых трендов и бессистемной вариацией показателей ценовой динамики в различных сегментах и категориях жилья. Цены на квартиры в новостройках демонстрировали колебательную динамику в пределах 1–1,5 процента ежемесячно. В течение сентября — октября подавляющее большинство сегментов и категорий квартир демонстрируют ежемесячный прирост в пределах 1–1,5 процента.             n