Бетон против бумаги

Спецвыпуск
Недвижимость
«Эксперт» №22 (901) 26 мая 2014
После ажиотажа в начале года рынок новостроек столичного региона переживает резкое сокращение спроса
Бетон против бумаги

Ситуация на московском рынке новостроек массового сегмента в последние полгода развивалась весьма динамично. Три месяца начиная с декабря 2013-го наблюдался ажиотажный спрос на квартиры — спусковым крючком для этого стала санация банковской сферы. Люди испугались за сбережения, стали массово ликвидировать банковские депозиты, снимать деньги и покупать новостройки. После того как рубль стал быстро обесцениваться по отношению к другим валютам, процесс «перекладывания из наличности в бетон» усилился. Недвижимость рассматривалась многими как надежный актив для сбережения накоплений.

Невыполненные планы

Девелоперы среагировали на ажиотаж предсказуемо — подняли цены: во многих проектах квадратный метр подорожал на 5–10%.

К середине весны ажиотаж прекратился. Апрельские данные по изменению средних цен крайне противоречивы. Так, в сегменте экономкласса риэлтерские компании «Миэль» и Est-a-Tet насчитали рост 4–6%, в то время как данные «Метриум групп» и «Азбуки жилья», наоборот, показали падение — на 3–6%. Впрочем, те, кто знаком с рынком новостроек, понимают, что средние цены иногда не дают представления о происходящем. Например, выход новых объектов с плохим местоположением и низкими ценами, характерными для «нулевого цикла», может сбить «среднюю температуру по больнице». Другой пример: массовая скупка дорогих в пересчете на квадратный метр однокомнатных квартир на объекте в итоге приводит парадоксальным образом к снижению средних цен на объекте.

Хороший индикатор рынка — динамика продаж. Однако девелоперы обычно держат такие данные в тайне, а их публичные выступления всегда оптимистичны. Но в прошлом месяце ситуация ухудшилась настолько, что информация стала просачиваться. «В апреле большинство девелоперских и риэлтерских компаний не выполнили планы по продажам. Это произошло впервые с 2009 года. Среднее падение продаж по объектам — 20–30 процентов», — делится один из риэлтеров. «В ряде наших проектов объем продаж уменьшился вдвое. Мы совершенно не понимаем, что происходит и что будет дальше», — жалуется сотрудник крупной девелоперской компании.

В первую послепраздничную неделю мая спрос не увеличился. «Такое ощущение, что покупатели уехали отдыхать и не вернулись», — невесело шутят девелоперы. Хороший спрос — только на дешевые объекты, расположенные около Москвы. Например, неплохо продаются однокомнатные квартиры в Балашихе ценой порядка 2,5 млн рублей.

Ситуация на рынке практически не поддается прогнозированию из-за высокой турбулентности в сфере политики и экономики. Однако можно отметить ряд факторов, которые будут тянуть цены вниз. Первое: российская экономика впадает в рецессию, доходы населения сокращаются. При этом темпы оттока капитала за границу выросли в первом квартале в три раза по сравнению с прошлым годом. Всплески интереса к новостройкам могут быть, но в долгосрочной перспективе стоит ожидать падения спроса на недвижимость.

Некоторые эксперты надеются на украинский фактор. В частности, в элитном сегменте замечена активизация покупателе

 078_expert_22_1.jpg

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:

— Ослабление рубля заметно стимулировало спрос на недвижимость Москвы и ближнего Подмосковья в нижних сегментах — эконом- и комфорт-классе. В месяц традиционного затишья — январе — количество броней и обращений увеличилось в среднем на 35% к январю 2013 года.

В большей степени интерес к квартирам и апартаментам носил неспекулятивный характер, ситуация на валютном рынке пока только сокращала время принятия решения о покупке жилья.

Во втором квартале покупатели заметно снизили активность на рынке, отреагировав в том числе на повышение цен. В связи с этим в начале мая можно было наблюдать парад скидок и специальных предложений, которые, однако, не превышали 5–7 процентов стоимости квартир или апартаментов.

На сегодняшний день ипотека остается основным драйвером роста. Особенно востребованы программы с минимальным первоначальным взносом или же с его полным отсутствием: реальная потребительская корзина дорожает с каждым днем, отложенный спрос растет, а свободных денег у населения все меньше и меньше.

Если говорить об объектах, которые станут наиболее востребованными, то это областной экономкласс с минимальными сроками сдачи в эксплуатацию и столичные апартаменты комфорт-класса.

 078_expert_22_2.jpg

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

— По отдельным проектам спрос на квартиры в декабре 2013 — феврале 2014 года увеличился вдвое. Однако уже в апреле-мае все показатели вернулись к средним для этого периода цифрам. Поверхностное увеличение спроса исчерпало себя, и сейчас продажи идут скромнее.

В ряде новостроек Московской области цена квадратного метра уже приблизилась к стоимости в спальных районах Москвы. Клиенты начинают думать, что купить: квартиру в новом доме в области или вторичку «под ремонт» в Царицыне. Для таких проектов потенциал роста цены практически исчерпан.

С начала года на первичный рынок областных новостроек вышло порядка десятка-полутора новых проектов.

Среди них — ЖК «Декарт», «Новое Медведково» и «Лидер Парк» в Мытищах, ЖК «Красногорский» в Нахабине, «Рациональ» в Реутове. Среди интересных новых жилых комплексов я бы отметил проект «Олимпийская деревня Новогорск. Курорт» на северной границе с Москвой.