Ответ на кризис: квартиры в 19 «квадратов»

Недвижимость
«Эксперт» №14 (940) 30 марта 2015
Рынок новостроек Московского региона готовится к серьезному падению спроса
Ответ на кризис: квартиры в 19 «квадратов»

 

Последние полтора года рынок новостроек столичного региона лихорадит: ажиотаж — длительное затишье — новая вспышка. Привязаны эти колебания уже не к временам года, как раньше, а к политическим и экономическим шокам. В январе-феврале 2014-го на волне отзыва лицензий у банков люди стали активно перекладывать деньги в «бетон», покупая новостройки. Затем с апреля до сентября была фаза слабого спроса. В декабре на фоне обвальной девальвации рубля вновь начался ажиотажный рост спроса на жилье: не успевшие вложиться в валюту хотели как-то спасти обесценивавшиеся деньги. «В один из декабрьских дней мы продали почти 300 квартир. Это — абсолютный рекорд», — вспоминает сотрудник одной из крупнейших девелоперских компаний. На фоне ажиотажа большинство застройщиков подняли цены на 5–15%.

С января наступила новая фаза — охлаждение рынка. Спрос ожидаемо резко упал, тем более что ставки по ипотеке из-за повышения в декабре ключевой ставки ЦБ до 17% стали запретительными: большинство банков на время установили заградительные ипотечные проценты — более 20%, свернув кредитование. Объемы выданной ипотеки уже в январе снизились чуть ли не на порядок. Однако пока критической ситуация с продажами не стала: в феврале 2015 года количество сделок ниже, чем год назад, на 30%, но при этом на 10% выше, чем в 2013 году.

Снижения рублевых цен пока не произошло. Но у каждого девелопера с начала года действуют многочисленные акции со специальными условиями. Какие-то застройщики «дарят миллион рублей», какие-то делают скидку к празднику на определенные квартиры в 15–20%. За счет этих акций удается маскировать фактическое снижение средней цены. Интересно, что обычно акции использовались девелоперами для краткосрочного подхлестывания спроса, но в последние три месяца они стали тотальными и не привязанными к каким-то датам.

Поддержку рынку должна оказать ипотека, которая полноценно перезапуститься только с 1 апреля, когда заработает государственная программа по субсидированию ипотечной ставки. Воспользоваться ипотекой с субсидируемой ставкой можно будет при покупке только строящегося жилья. Ставка для заемщика будет установлена на уровне 12% годовых. Она образуется следующим образом: к нынешней ключевой ставке Центробанка в 14% добавляется комиссия банка за обслуживание кредита в 3,5% и вычитается пятипроцентная государственная субсидия. Государство выделяет на программу субсидирования ипотечной ставки 20 млрд рублей. Это должно позволить выдать за год кредитов на 400 млрд рублей. Максимальная сумма кредита по данной программе составляет для Москвы и Санкт-Петербурга 8 млн рублей, а для остальных регионов — 3 млн. Минимальный уровень первоначального взноса — 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Жилье сопротивляется кризису

Девелоперы говорят, что оказались в двойственной ситуации. С одной стороны, благодаря успешному предыдущему году (особенно ажиотажным продажам в декабре), они смогли накопить финансовые ресурсы и уменьшить кредитную нагрузку. С другой — будущее выглядит весьма

Генеральный директор группы компаний «Экодолье» Константин Филиппишин:

 6_3.jpg

— Рынок малоэтажного строительства в Подмосковье не успел закончить свою трансформацию после кризиса 2008 года. Исторически этот рынок складывался из домов бизнес- или элиткласса и дач. Проекты экономкласса были представлены несущественно, поэтому бурно развивалась стихийная неорганизованная застройка на участках без подряда. В последние год-два доля рынка участков без подряда начала заметно снижаться. Мультиформатные малоэтажные проекты экономкласса стали появляться на рынке после предыдущего кризиса. Нынешняя ситуация ускорит трансформацию рынка малоэтажной застройки, в результате которой будут развиваться проекты комплексного освоения территорий — со всеми коммуникациями, социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой.

Генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов:

 6_4.jpg

— Нынешнюю ситуацию на рынке новостроек часто сравнивают с 2008 годом, но это не совсем корректно. Причины кризисов и пути выхода из них разные. Нынешний кризис девелоперы встретили во всеоружии: посмотрите сами, ведущие игроки рынка недвижимости остались на плаву. Некоторые застройщики не только не заморозили стройки, но и запускают новые проекты. Закредитованность площадок сегодня крайне низкая. Если компании и используют заимствования, то это кредиты рублевые, а не валютные.

В январе спрос на жилье во всех сегментах ожидаемо упал, в феврале рынок начал потихоньку оживать. Если смотреть по конкретным сегментам, то наши аналитики отметили резкое падение спроса на бизнес-класс и повышенный интерес к объектам комфорт-класса. Это вполне логично, учитывая снижение покупательной способности населения.