Три миллиона метров пустых офисов

Недвижимость
«Эксперт» №1-2 (970) 21 декабря 2015
Рынок недвижимости столичного региона все сильнее погружается в рецессию. Снижение цен и рост количества пустых помещений пока сопровождается высокой строительной активностью
Три миллиона метров пустых офисов

Ставка «ноль рублей»

Рынок торговой недвижимости Москвы за год совершил головокружительный кульбит, пройдя от состояния эйфории до серьезного кризиса. Еще в середине 2014-го спрос сильно превышал предложение, а новые торговые центры открывались с вакантностью не более 1–2%. Сейчас все не так: обороты торговли падают, магазины закрываются. По данным Knight Frank, уровень вакантных площадей в торговых центрах увеличился за год до 11%.

Никого уже не удивляет, что новые торговые центры остаются полузаполненными даже через год после открытия. По информации компании «Магазин магазинов», сданный в 2014 году центр «Алфавит» через год был пуст на 40%, а комплекс «Мозаика» — на 74%. У торговых комплексов, открывшихся в этом году, дела еще хуже: доля вакантных площадей может достигать 70–80%.

Причин столь резкого падения рынка несколько. С одной стороны, значительно снизились обороты торговли. Доходы населения упали в среднем на 10% при двузначной инфляции. Люди не стали, судя по статистике, меньше ходить в торговые центры, но количество покупок и средний чек резко уменьшились. Почти не пострадали обороты тех, кто связан с предметами первой необходимости, например у продовольственных магазинов и аптек. Но кардинально упали обороты ювелирных магазинов и индустрии fashion.

С другой стороны, в этом году резко выросло предложение торговых площадей. Девелоперы активно достраивали начатые торговые центры, в итоге рынок прирос 570 тыс. кв. м площадей, то есть на 12%. В этом году были построены семь крупных торговых центров: «Кунцево-плаза», Columbus, «Центральный детский мир на Лубянке», Zеленоград, Mari, «Клен», «Тиара». В сочетании с рекордным вводом новых торговых центров в 2014 году (750 тыс. кв. м) это и определило перенасыщенность столичного рынка.

Особняком на рынке сегодня стоит торговый центр «Кунцево-плаза», возведенный в этом году на западе Москвы. Он интересен несколькими моментами. Во-первых, это один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Москвы: его площадь более 220 тыс. кв. м. Чтобы его возвести, турецкий девелопер Enka снес свой торговый комплекс «Рамстор», построенный в конце 1990-х. Это первый в Москве случай, когда достаточно новый и прибыльный объект сносится ради нового проекта.

Во-вторых, «Кунцево-плаза» представляет собой проект нового поколения. Американское бюро Jerde Partnership, вдохновившись идеями русского авангарда начала века, создало необычный архитектурный проект, а застройщик не пожадничал и согласился существенно увеличить себестоимость. В-третьих, в декабре «Кунцево-плаза» оказался в щекотливом положении, так как он принадлежит турецкой компании. Под государственные санкции он не попадает, однако некоторые российские торговые компании отказались от идеи аренды площадей в «Кунцево-плаза» из патриотических соображений.

Ключевая история этого года на рынке торговой недвижимости — глобальный пересмотр условий аренды. Ритейлеры оказались в сложном положении: рост курса доллара резко увеличил их затраты, а падение покупате

Дмитрий Железнов, директор департамента продаж компании «Башня Федерация»:

 zzzzzno_podv3.jpg

— Формирование делового района «Москва-Сити» входит в завершающую фазу. Двенадцать из 23 небоскребов уже построены, еще пять будут достроены в ближайший год. К сентябрю 2016 года завершатся работы по улучшению транспортной доступности района: транспортно-пересадочный узел «Москва-Сити» считается крупнейшим в России. ТПУ свяжет три линии метро, две ветки пригородных железных дорог и три магистральные дороги — Звенигородское шоссе, Кутузовский проспект и северный дублер Кутузовского проспекта. В рамках масштабного городского проекта по развитию Москвы-реки набережная в районе Сити будет благоустроена. Здесь будет один из первых порталов на Москва-реке — общественное пространство нового типа: с речными парками, площадкой для проведения концертов, причалом. Власти Москвы обещают, что деловой район «Москва-Сити» в целом будет завершен к 2018 году.

Завершается и строительство многофункционального комплекса «Башня Федерация» в центре ММДЦ «Москва-Сити», сейчас идет монтаж инженерного оборудования. Здание уже стало самым высоким в Европе: 374 метра. Проект состоит из двух башен: «Запад» в 62 этажа, высотой 243 метра, и «Восток» — 97 этажей, высота 374 метра. Подземная торговая галерея займет четыре этажа. Всего в небоскребе «Башня Федерация» 101 этаж.

Концепцию комплекса, разработанную архитекторами Сергеем Чобаном и Петером Швегером, можно назвать «вертикальная улица». Не выходя из здания, можно комфортно работать, отдыхать, заниматься спортом и получать самые разнообразные услуги. Прогрессивную «вертикальную улицу» площадью более 440 тысяч квадратных метров обслуживают 67 современных лифтов.

«Башня Федерация» — редкий для Сити комплекс, где можно купить и офисные площади (sky-офисы), и апартаменты (sky-лофты). Причем есть помещения самой разной нарезки — от 80 метров до 2500 (этаж). Стоимость sky-офисов начинается от 300 тысяч рублей за квадратный метр. Ставки аренды находятся в диапазоне 35–45 тысяч рублей за квадратный метр в год. Наша компания отмечает рост интереса к покупке офисных площадей: много лет компании предпочитали снимать помещения, однако сегодня на рынке появилось много интересных и вполне доступных вариантов. Заметим, что вакантность офисов в «Башне Федерация» находится на весьма низком уровне — порядка восьми процентов.

Цены на sky-лофты в башне «Восток» в 2015 году повысились примерно на 30 процентов, при этом стоимость зафиксирована в рублях. Лоты площадью 79–370 квадратных метров сегодня стоят от 450 до 750 тыс. руб. за метр. Отдельные sky-лофты предлагаются на специальных условиях по цене 395 тыс. руб. за квадратный метр. Пентхаусы, расположенные на 90–97-х этажах башни «Восток», на продажу пока не выставлены. Если вернуться к ценам, то очевидно, что после ввода комплекса в эксплуатацию они заметно вырастут. Еще один подъем цен можно ожидать в 2018 году, когда Сити будут достроен и станет в один ряд с лучшими деловыми районами мира.

Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов

 zzzzzno_podv1.jpg

«В 2015 году благодаря программе государственного субсидирования ипотеки сохранялся устойчивый спрос на новостройки. Мы надеемся, что программа будет работать и в 2016-м или государство поддержит строительную отрасль посредством других финансовых инструментов.

Наша компания показала в этом году более высокие результаты, чем в прошлом. Темпы продаж при реализации трех проектов с брендом «UP-квартал» в Московской области выросли на 25% по отношению к прошлому году. В полтора раза увеличились и объемы строительства компании: в эксплуатацию будет сдано более 500 тыс. кв. м недвижимости. В Одинцовском районе компания осуществила масштабный проект по перекладке линии электропередачи под землю. Это первый в России проект такого рода, реализованный за счет частных инвестиций».

Алексей Ионов, директор по коммерческой недвижимости компании «А101 Девелопмент»:

 zzzzzno_podv2.jpg

— Главный тренд 2015 года в сегменте торговой недвижимости — уход от валютных арендных ставок. За редким исключением ставки сегодня устанавливаются в рублях. Другая важная тенденция — переход к более тесному сотрудничеству арендаторов и арендодателей. Сегодня стали все чаще использоваться договоры со ступенчатым повышением арендных ставок и арендными каникулами. Владельцы торговых центров все чаще соглашаются переходить от фиксированных арендных ставок к схеме «процент от оборота ритейлера». В этом случае обе стороны заинтересованы в активных действиях по увеличению покупательского потока. Большое внимание стало уделяться привлекающим покупателей достопримечательностям, разнообразным сервисам и проведению эффективных рекламных кампаний.

В сегменте офисной недвижимости также наблюдается переход к рублевым арендным ставкам. При этом в наиболее качественных и инфраструктурно продуманных объектах валютные ставки присутствуют. Заметен сдвиг спроса в сторону офисов с частичной или полной отделкой, что дает возможность быстрого въезда в новое рабочее пространство.