На рынке недвижимости настало время перепроизводства. Количество непроданных квартир в новых домах растет. В Новосибирске, например, оно, по оценкам, составляет 20%. Каковы внутренние причины кризиса и есть ли те, кто выйдет из него победителем?
Не продано!

Доля непроданных квартир во вновь построенных домах — один из основных параметров рецессии в США. На российском рынке недвижимости наблюдается тот же признак рецессии — перепроизводство жилья. Это видно в Москве и в Московской области: много домов стоят либо замороженными на стадии строительства, либо не заселены. Московский и российский рынок в целом еще ждут своего аналитика, а вот в Новосибирске такой анализ уже проведен.

В 2015 году в городе введено 1,73 млн кв. м нового жилья, из которых 1,51 млн — в многоквартирных домах, это 133 новостройки с 30 834 квартирами. В прошлом году в Новосибирске построили на 27% больше жилья, чем в рекордном 2014-м. Но это инерционный рост, который обернется для отрасли тяжелыми последствиями. «В 2014 году было продано 30 тысяч квартир по долевому участию и еще 10 тысяч реализовано по бартеру и другим схемам. Это на 14 тысяч квартир больше, чем было сдано. А вот в 2015 году число квартир, проданных по долевому участию, упало на 35–37 процентов, перепроизводство составило 8 тысяч квартир, — говорит независимый аналитик Сергей Николаев. — К тому же в Новосибирске растет количество замороженных объектов. Только за четвертый квартал минувшего года этот показатель вырос на 18 процентов» (см. график). По оценкам Сергея Николаева, 20% не проданы.

Кажется, что выходом из этой ситуации могло бы стать снижение цен. Но застройщики на это не пойдут — в этом случае они не окупят свои вложения, более того, в условиях резкого сужения возможностей ипотечного кредитования конъюнктуре рынка это не поможет. По оценкам Николаева, если государство перестанет поддерживать ипотеку, предложение превысит спрос уже на 30–40%. «Однако, — говорит г-н Николаев, — на стагнирующем рынке даже ипотека по 12 процентов годовых оказывается менее выгодной, чем аренда жилья и одновременные накопления на депозите Сбербанка. В прошлом году число ипотечных кредитов в Новосибирске упало на 29 процентов. Следствием этого может стать рост количества замороженных строек. Сейчас из 542 строящихся домов заморожены 65. И хотя это вдвое меньше, чем в 2010 году, это все равно много».

Молодые и грамотные

Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи», — один из самых ярких игроков новосибирского рынка недвижимости. «Стрижи» — одна из немногих компаний, которые сейчас могут похвастаться стабильным спросом. Г-н Белокобыльский считает, что перепроизводство было запрограммировано самими участниками рынка. Слишком многие увлеклись растущей конъюнктурой и не обратили внимания на то, насколько изменился покупатель. «Кризис перепроизводства на рынке жилищного строительства стал очевиден летом 2014 года. Причем по всей стране, за исключением, может быть, нескольких регионов, включая столицы. Причина — разница в представлениях застройщиков и покупателей о том, какой должна быть квартира». По мнению Белокобыльского, уже к началу кризиса 2008–2009 годов портрет покупателя кардинально изменился. Его уже не интересовали просто квадратные метры. Он стал заметно молож