Консолидация на рынке жилья: первый пошел

Повестка дня
«Эксперт» №38-39 (1001) 26 сентября 2016
Консолидация на рынке жилья: первый пошел

Основной акционер ГК ПИК Сергей Гордеев купил крупнейшего застройщика на рынке жилья России — группу «Мортон». Сумма сделки не разглашается, однако эксперты оценивают компанию примерно в 165 млрд рублей. Впрочем, бывший глава «Мортона» Александр Ручьев назвал эту оценку заниженной.

По данным аналитической компании «Инфолайн», «Мортон» в 2015 году занял первое место на рынке по количеству введенного жилья: около 947 тыс. кв. м с выручкой 59,2 млрд рублей. ГК ПИК на третьем месте с объемом введенного жилья 665 тыс. кв. м и с выручкой 51,1 млрд рублей. Однако положение «Мортона» осложняет значительная долговая нагрузка, которая осенью 2015 года оценивалась в 20 млрд рублей.

Развивая свою строительную империю, Ручьев делал ставку на самый востребованный на рынке продукт: жилье низкой ценовой категории — и на масштаб бизнеса. Решающую роль в закреплении позиций «Мортона» в качестве лидера московского региона в сегменте доступного жилья со значительным акцентом на объектах, расположенных за МКАД, сыграл выигранный им весной 2009 года аукцион Министерства обороны РФ на строительство 24 панельных домов в Балашихе за 17 млрд рублей. Сегодня активы группы составляют около 200 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, около 5,3 млн кв. м жилья различной степени готовности в Москве и Подмосковье, а также земельный банк в 1 тыс. га. «Мортон», кроме того, владеет заводом железобетонных панелей ДСК «Град» мощностью 525 тыс. кв. м конструкций. Ожидается, что выручка компании по итогам 2016 года достигнет 70 млрд рублей.

Сергей Гордеев, в отличие от Александра Ручьева, известен как человек, скупающий активы компаний, находящихся в сложных финансовых условиях. Собственником пакета ГК ПИК Гордеев тоже стал не в лучшие для компании времена. Сделка проводилась в декабре 2013 года, после того как одна из структур ГК была признана банкротом. До ПИКа Гордеев владел компаниями «Росбилдинг» и «Хорус-капитал», занимавшимися инвестиционной и девелоперской деятельностью в московском регионе. Перед покупкой «Мортона» Гордеев активно выходил из всех своих проектов. В частности, в декабре 2015 года он продал ряд объектов коммерческой недвижимости структурам Шишхановых—Гуцериевых. Сделка оценивается в 200 млн долларов. Таким образом, его заявление о покупке «Мортона» целиком за личные средства выглядит правдоподобным.

Аналитики отмечают, что в краткосрочной перспективе сделка не окажет ощутимого влияния на рынок — даже с учетом того, что совокупный объем объектов этих двух компаний на рынке московского региона составит порядка 14%. При этом большинство полагает, что снижение потребительского спроса в последние годы привело к падению продаж (особенно в Подмосковье, где застройщики за последние годы построили избыточное количество недвижимости), снижению маржи и, как следствие, к росту кредитной нагрузки. Сократились и объемы введенного в эксплуатацию жилья. Не исключено, что ряд крупных игроков скоро тоже объявят об объединении, стремясь нарастить объемы для борьбы с новым лидером. Т