Перекуем шопинг-моллы в досуговые центры

Недвижимость Спад на столичном рынке недвижимости продолжается. Однако в этом году ситуация несколько стабилизировалась, обвала нет, а рыночные игроки находят способы работать в новой реальности

«Ситуация тяжелая. Но все же чуть лучше, чем в 2015-м» — так в целом можно описать итоги года на рынке недвижимости столичного региона. Если принять аналогию из бокса, то в прошлом году (простите, в прошлом раунде) рынок пропустил несколько мощных ударов, падал. В этом же раунде болельщики радуются, что нокдаунов больше нет. Боксер проигрывает по очкам, но не падает, двигается по рингу, ищет новые варианты.

Общая ситуация в экономике весьма неблагоприятна для рынка недвижимости: рецессия, крайне дорогое проектное финансирование, сжимание реальных доходов населения и сокращение потребления. Но коллапса не произошло: нет закрывающихся торговых центров, банкротств застройщиков с большим количеством обманутых дольщиков. Наоборот, по сравнению с прошлым годом рынок более активен: сделок с недвижимостью больше, покупатели и арендаторы вернулись на рынок. Девелоперы и владельцы недвижимости начинают привыкать к новым условиям игры, придумывают новые стратегии развития. Впрочем, для многих «развитие» просто красивый слоган: повестка дня гораздо жестче — выжить в ближайшие пару лет, сохранить бизнес.

Рынок недвижимости сильно рассинхронизировался: процессы, протекающие в разных сегментах, весьма различны. Откровенно плохо обстоят дела с офисной недвижимостью: в Москве сегодня пустует 2,7 млн кв. м офисов класса A и B. Несколько ожил после прошлогоднего обвала сегмент торговой недвижимости — вакантность в торговых центрах даже чуть снизилась во второй половине года. Самым живым считается рынок новостроек: покупатели по-прежнему достаточно активно вкладываются в «квадратные метры». Впрочем, и здесь весьма неоднозначно: продажи в Подмосковье встали — покупатели предпочитают недорогие квартиры в Москве. И совсем неблагополучна ситуация на загородном рынке: на вопрос, есть ли жизнь за городом, трудно дать ответ. Ликвидность коттеджей и таунхаусов крайне низкая, продаж мало, объекты могут стоять в продаже годами.

Заполнить пустые места

Падение доходов населения и сокращение оборотов розничной торговли, которые наблюдаются уже более двух лет подряд, больно ударили по торговым центрам. Сегодня уже трудно себе представить, что еще два года назад в Москве был потребительский бум — большинство торговых центров были заполнены арендаторами, а арендовать помещение в хорошем центре было крайне сложно. Для ритейлеров ситуация в 2014–2015 годах была похожа на «идеальный шторм», когда все негативные факторы (снижение покупательной способности населения, рост ставок банков, удорожание импорта из-за ослабления рубля) сошлись в одной точке и многократно усилили друг друга. В результате этого шока буквально за год сложилась совершенно иная реальность: вакантность торговых центров выросла в шесть-семь раз, а новые торговые центры открывались полупустыми.

Чтобы удержать ритейлеров, владельцы пошли на ряд серьезных уступок. Во-первых, произошла дедолларизация рынка. Еще в 2013 году чуть ли не в половине торговых центров были ставки, номинированные в долларах или евро. Два года

Александр Козлов

, директор по продажам AFI Development:

— Важный тренд рынка недвижимости Москвы последних лет — резкий рост предложения жилых новостроек. В 2015 году объем рынка новостроек вырос на 70 процентов по сравнению с 2014 годом, а в 2016-м доля новостроек увеличилась еще на 40 процентов. Прогноз на 2017 год — прирост не менее чем на 20 процентов.

Но, подводя итоги 2016 года, я бы хотел отметить следующий факт: несмотря на беспрецедентный объем предложения новостроек, спрос по-прежнему существует и в целом рынок показал значительное увеличение количества продаж во всех сегментах городской недвижимости.

В последнее время стали говорить, что рынок новостроек перенасыщен студиями. Вряд ли такое мнение имеет под собой основания. Давайте уточним: студии — это однокомнатные квартиры площадью от 25 до 50 квадратных метров, где жилая комната объединена с кухонной зоной. В основном на рынке студий присутствуют предложения от 25 до 35 квадратных метров. Сам по себе рынок студий в московском регионе сформировался только за последние несколько лет, поэтому их доля в общем предложении жилья не так уж и велика, около 15 процентов.

Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью группы ЛСР

 

В 2016 году рынок жилой недвижимости начал восстанавливаться, чему немало способствовала, в частности, государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Стабилизация экономики и возросший спрос на жилую недвижимость позволяют говорить об оживлении рынка и положительных перспективах на 2017 год.

 

За девять месяцев 2016 года группа «ЛСР» вывела в продажу 218 тысяч квадратных метров нового жилья. Мы успешно увеличили свое присутствие в Москве и продолжаем развивать знаковый для столицы проект «Зиларт». На части бывшей территории завода имени Лихачева нашей компанией будет построено 760 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Над проектом работают более 30 международных и российских архитектурных бюро. В рамках единого дизайн-кода они создают жилой комплекс формата «город в городе», обеспеченный не только жилыми площадями, но и всей необходимой инфраструктурой. Отдельно стоит сказать о том, что на территории «Зиларта» будет построен филиал санкт-петербургского Эрмитажа — уникальный музей современного искусства «Эрмитаж-Москва», проект которого разработал архитектор с мировым именем Хани Рашид, глава бюро Asymptote.

Делать какие-либо прогнозы о том, как повлияет отмена программы по господдержке ипотеки, еще преждевременно. С одной стороны, ЦБ снизил ключевую ставку, что позволит банкам уменьшить ставку и по ипотечным кредитам. С другой — экономическая ситуация в стране еще до конца не стабилизировалась, и это также несет определенные риски с точки зрения возможного роста ипотечных ставок. 

Яна Сосорева заместитель генерального директора ООО Самолет Девелопмент по продажам:

— В 2016 году знаковым событием для отрасли стало продление государственной поддержки ипотеки, что позволило девелоперам увеличить продажи в два раза. Но мы стараемся больше обращать внимания не на то, что происходит на рынке в целом, а на развитие собственной компании. Так, в 2016 году мы смогли выйти на лидирующие позиции на девелоперском рынке: наш земельный банк вырос до 17 миллионов квадратных метров благодаря закрытию крупных сделок с такими компаниями, как RDI, «Абсолют» и другими. В Ленинградской области «Самолет ЛО» приобрел большой участок в Лавриках, инвестиции в этот проект превысят 30 миллиардов рублей.

Я бы отметила следующие тренды рынка новостроек московского региона. Во-первых, улучшение самого продукта, на новый уровень выходит благоустройство территории. Во-вторых, тенденцию к строительству комплексов апартаментов. В-третьих, тренд на оптимизацию планировок помещений. В-четвертых, важность продажи квартир с отделкой. Около 70 процентов клиентов покупают квартиры по ипотеке, людям необходимо как можно быстрее в нее вселиться.

Можно отметить и уверенный рост рынка недвижимости в третьем квартале текущего года. Новость о возможном прекращении действия программы государственной поддержки ипотечного кредитования вызвала у людей желание поторопиться с приобретением квартиры.

Принятие поправок к закону о долевом строительстве ФЗ-214 в долгосрочной перспективе приведет к укрупнению застройщиков. Но на самом деле ужесточения не такие серьезные, какими могут показаться на первый взгляд. Скорее это можно назвать наведением порядка в отрасли. Это полезный документ, защищающий как покупателя, так и самого застройщика.

Объем ввода новых офисных площадей заметно снизился. Ставки аренды на офисную недвижимость в Москве находятся на рекордно низком уровне
Доля вакантных площадей в торговых комплексах выросла. Цены на московское жилье в последние месяцы понемногу укрепляются