Девелопмент времен конкуренции

Недвижимость Рынок новостроек привыкает жить в новых условиях: при высокой конкуренции, ограниченном спросе и без государственной ипотеки

Начало года усилило кризисные явления на рынке новостроек. В январе количество сделок по покупке жилья в новостройках в Москве снизилось на 63% по отношению к декабрю. Начало года всегда менее результативно, чем декабрь, но в этом году январский спад был почти вдвое больше, чем год назад. Сильнее, чем обычно, сократилось также количество ипотечных сделок (на 65%) и сделок на вторичном рынке (на 72%).

А предложение новостроек, напротив, растет. В январе девелоперы вывели на московский рынок еще 121 тыс. кв. м жилья. По данным компании Est-a-Tet, общее предложение превысило 3 млн кв. м, что на 22% больше, чем год назад. Умеренный спрос на недвижимость в сочетании с падением доходов населения на фоне растущего предложения новостроек создает новое положение на рынке — высокую конкуренцию за покупателя.

Стройка возвращается в Москву

1 января 2017 года перестала работать программа государственного субсидирования ипотечных процентных ставок. С учетом того, что на ипотеку приходилось в среднем 45% сделок, это достаточно сильный удар по рынку. Именно этим во многом и объясняется январский спад количества сделок.

Вслед за завершением госпрограммы прогнозируемо выросли и рыночные ипотечные ставки. По подсчетам аналитического центра АИЖК, ставки выросли с 10,9–12 до 12,25–13,75%. Правда, в первой декаде февраля ведущие банки снизили ставки (в среднем на 0,25–0,75%) или ввели новые программы. В итоге у Сбербанка ипотека на новостройки стоит сегодня 12–14,5%, у ВТБ24 и Газпромбанка — 11,5-13%. Власти уверяют, что это временное явление и концу года ипотечные ставки могут упасть ниже 10%.

Однако в долгосрочной перспективе на рынок оказывает влияние другой процесс — возвращение строительства в Москву. Возглавив в 2010 году столицу, мэр Сергей Собянин на несколько лет кардинально сократил строительную деятельность, разбираясь с наследием своего предшественника Юрия Лужкова. Но свято место пусто не бывает, и нарастить объемы строительства постаралось Подмосковье, чтобы переманить покупателей жилья из столицы. Это удалось. Московская область вышла на первое место в стране по объемам строительства. Девелоперы Подмосковья строили под 9 млн кв. м жилья в год.

Однако сейчас маятник качнулся в другую сторону. В Москве значительно растут объемы строительства: в 2016 году было построено 3,4 млн кв. м жилья. И это не предел. В Москве сформировался колоссальный потенциал для нового строительства. По словам руководителя департамента градостроительной политики столицы Сергея Лёвкина, в городе выдано градостроительных планов земельного участка (ГПЗУ) в составе распланированных территорий на 45,3 млн кв. м недвижимости. Есть проекты планировки территории (ППТ) еще на строительство 14 млн кв. м недвижимости. Градостроительная документация разрабатывается на территории, где можно построить еще 8 млн кв. м.

Московская область могла конкурировать со столицей только более низкими ценами. Понятно, что по другим аспектам: близость к рабочим местам, социальная и транспортная инфраструк