Промышленность особого порядка

Специальный доклад
РЕЙТИНГ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ И ОЭЗ
«Эксперт» №27 (1036) 3 июля 2017
Аналитический центр «Эксперт» представляет уникальный продукт — первый национальный рейтинг инвестиционной привлекательности индустриальных парков и особых экономических зон

Последние пять лет тема создания специализированных промышленных площадок не выходит из повестки дня. Их формирование — одно из базовых условий улучшения инвестиционного климата и привлечения капитала. Предполагается, что территории компактного размещения предприятий могут стать точками роста региональной и национальной экономики.

В прошлом году Ассоциация индустриальных парков (АИП) собрала информацию более чем о 700 проектах. Путем анкетирования и экспертного опроса было отобрано около сотни действующих площадок, соответствующих национальному стандарту. Казалось бы, сто парков и зон — это не так уж много (например, в Китае создано более полутора тысяч индустриальных площадок). Однако даже в таком количестве специализированных территорий ориентироваться довольно сложно. Как заметила директор по аренде и маркетингу Radius Group (девелопер ИП «Южные врата») Анна Сорокина, инвестору порой непросто разобраться, чем парки отличаются друг от друга помимо географического положения и названия: «Укрупненно парки делятся на brownfield и greenfield. Однако под определение brownfield попадают и построенные в позапрошлом веке кирпичные мануфактуры с устаревшей инфраструктурой, и новые индустриальные помещения с суперсовременной инженерией. Такая же ситуация и с greenfield-проектами. В одну категорию попадает и “поле”, иногда даже без полученных технических условий на сетевые подключения, и действующий парк со всеми коммуникациями и резидентами, уже запустившими производства».

Разброс предложения препятствует корректному сравнению вариантов и делает процесс выбора мучительным. Эта гипотеза стала основанием для составления нашего рейтинга. Создавая его, мы хотели оценить уровень привлекательности и дружелюбности относительно больших индустриальных площадок, дать крупному или крепкому среднему инвестору первоначальный ориентир для выбора места размещения производства.

Мы прекрасно понимаем, что сравнивать индустриальные парки и ОЭЗ между собой — задача нетривиальная: слишком разные у них приоритеты и характеристики. Именно поэтому мы попытались максимально сблизить объекты ранжирования и сузить выборку. Так, из рассмотрения исключены создаваемые площадки, так как достоверно оценить предлагаемые ими услуги в принципе невозможно. Одновременно нам пришлось установить минимальные параметры по размеру территорий: 40 га для greenfield-проектов и 50 тыс. кв. метров для brownfield.

Интегральный балл выводился на основе оценки 29 параметров, разбитых на шесть групп: услуги управляющей компании, местоположение, стоимость ресурсов, предлагаемые льготы, работа с резидентами и характеристики региона локации (подробнее см. «Методика оценки индустриальных парков и ОЭЗ промышленного типа», стр. ???). Площадки с близкими результатами мы объединяли в классы (АА — наиболее привлекательные парки, С — наименее привлекательные).

Важное замечание: при сборе информации мы решили поставить себя на место предприятия, интересующегося размещением в том или ином парке, и опирались исключи

Столкновение с реальностью

Льготы и преференции не являются главным фактором привлекательности индустриальных площадок. Резидентам нужны гарантированные мощности, прозрачные правила и расположение властей, считает партнер EY Ольга Архангельская

 

— Какие требования в первую очередь предъявляют компании, интересующиеся размещением в индустриальных парках?

— Потенциальные резиденты бывают двух типов: одни ищут готовые помещения для производства, склада или распределительного центра, вторые — подходящий земельный участок для строительства предприятия. И тех и других в первую очередь интересует надежность и прозрачность получения мощностей (электричества, газа, тепла, воды, канализации, связи) и прав владения недвижимостью, а также удобное местоположение. Качественные управляющие компании знают эти требования и нередко даже гарантируют наличие необходимой инженерной инфраструктуры.

Потребности второго уровня (особенно для резидентов, ищущих готовые объекты) — охрана, удобный пропускной режим, возможности арендовать в парке дополнительно офисные площади, вывоз мусора, наличие парковки, столовой и медпункта, иногда (для удаленных парков) — организация транспортировки персонала.

— Есть ли разница между запросами крупных и средних, иностранных и российских предприятий?

— Сразу сделаю оговорку: предприятие даже со стопроцентным иностранным участием обычно регистрируется как российский резидент, де-юре оно аналогично любой другой отечественной компании. Однако «ментальные» отличия есть. Такие «дочки» более внимательно относятся к правовым вопросам. Они чаще предпочитают покупать землю, а не арендовать, им импонируют те парки, где уже «сидят» компании с иностранным капиталом и где в УК работают менеджеры с международным опытом.

Что касается крупных предприятий (занимающих большую площадь, потребляющих много инженерных мощностей или генерирующих значительные грузовые потоки), то они, как правило, нуждаются в содействии управляющей компании при строительстве и эксплуатации недвижимости. УК, способные обеспечить такие услуги (проектирование, возведение и содержание зданий), имеют явное преимущество.

— Вы ничего не сказали о льготах и преференциях. Они для резидентов не важны?

— Как показывает практика, наличие формально закрепленных региональных преференций и льгот не обеспечивает притока инвесторов и капитала.

Регион становится привлекательным благодаря инициативной позиции властей и проводимой ими последовательной политики снижения административных барьеров. В основе такой политики лежит понимание того, что льготы не упущенная выгода, а стимул для развития промышленности. Современные руководители понимают, что в будущем налоговые поступления от привлеченных инвестиций во много раз превысят объем бюджетных «потерь».

За последние годы количество регионов, проводящих такую политику, возросло. Для многих становится очевидным, что нечеткая система льгот, бюрократические препятствия и непрозрачность административных процедур значительно снижают эффективность законодательных инициатив по привлечению инвестиций в производство.

Каковы, на ваш взгляд, главные вызовы, с которыми сталкиваются инициаторы создания и управляющие компании индустриальных парков?

— Судя по недавно созданной интерактивной карте индустриальных парков, на территории России работает и создается больше 240 площадок. Однако в 2015 году мы фиксировали намерения о создании сразу 366 парков и зон. Причину, по которой инициаторы отказались от заявленных проектов, можно сформулировать как «столкновение с реальностью». Дело в том, что формирование привлекательных промышленных участков, создание для них дорожной и инженерной инфраструктуры оказалось весьма затратным делом. Размещение в «полностью укомплектованных» парках — достаточно дорогое удовольствие. Потому спрос на него ограничен (даже несмотря на то, что наличие инфраструктуры для потенциальных резидентов является ключевым требованием). Снизить цены владелец индустриального парка не может: экономика не сойдется.

Этот вызов особенно актуален для проектов, инициированных региональными или местными властями. Государственные и муниципальные структуры не могут (а часто не имеют права) рисковать большими капиталами. Поэтому они ждут крупных резидентов, чтобы конкретно под них готовить площадки, строить дороги и корпуса. Но резидентам тоже не нужны лишние риски, поэтому они предпочитают уже действующие парки. Этот замкнутый круг становится непреодолимым барьером для многих заявленных проектов.

Методика оценки индустриальных парков и ОЭЗ промышленного типа

Участие в рейтинге принимают действующие индустриальные парки и ОЭЗ промышленного типа:

а) соответствующие Национальному стандарту (по оценке Ассоциацией индустриальных парков России);

б) с участком не менее 40 га (для greenfield-проектов) или с площадью производственных помещений не менее 50 тыс. кв. метров (для brownfield-проектов).

Создаваемые площадки мы исключили из рассмотрения из-за невозможности достоверно оценить предлагаемые ими услуги.

Каждой промышленной площадке присваиваются интегральный рейтинг, который формируется путем сложения баллов, полученных в ходе оценки отдельных показателей.

Показатели были разделены на шесть тематических групп:

  • услуги и менеджмент (выкуп земли, аренда участков, built-to-suit, таможенные, логистические услуги и др.);
  • местоположение (удаленность от регионального центра, от международного аэропорта, порта, ж/д-станции, регионально или федеральной трассы);
  • стоимость ресурсов (средняя зарплата в регионе локации, цена электроэнергии и воды, стоимость продажи земли и аренды помещений);
  • налоговые и таможенные льготы;
  • работа с резидентами (наличие иностранные и крыпнх российских компаний, качество сайта, скорость ответа на внешний запрос);
  • характеристики региона локации (ВРП, численность экономически активного населения, количество студентов, обучающихся инженерным специальностям, объем инвестиций в основной капитал, объем экспорта). 

Парки с близким итоговым результатом были объединены в группы. Расшифровка рейтинговой шкалы:

АА — парки, максимально привлекательные для инвесторов;

А — эффективные и привлекательные парки, имеющие ряд ограничений (например, высокую стоимость ресурсов, отсутствие льгот, удаленность от транспортной и логистической инфраструктуры);

BB — парки, достаточно привлекательные, но требующие улучшений в области услуг и инфраструктуры, а также дислоцированные в регионах, характеризующихся средней развитостью;

В — площадки с привлекательностью ниже средней. Как правило, это парки, находящиеся на стадии развития и/или характеризующиеся  отсутствием существенные элементов инфраструктуры. Зачастую эти площадки можно назвать «подающими надежды», но без серьезных улучшений, они не смогут конкурировать за инвестиции. 

С — парки с низкой привлекательностью и эффективностью. Характеризуются удаленностью от транспортной и логистической инфраструктуры, располагаются в относительно слабо развитых регионах, не предоставляют льгот.