Подъем с переворотом

Специальный доклад
РЕЙТИНГ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ И ОЭЗ
«Эксперт» №21 (1075) 21 мая 2018
Резко возросшая конкуренция заставляет индустриальные парки и ОЭЗ превращаться из промышленных площадок в платформы для цифрового производства
Подъем с переворотом

Аналитический центр «Эксперт» представляет второй рейтинг инвестиционной привлекательности российских индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ). Как и в прошлом году, в поле нашего внимания попали только крупные проекты (минимальная планка для greenfield-проектов — 40 га, для brownfield-проектов — 50 тыс. кв. м). Причин такого отбора две. Во-первых, эти площадки ориентируются на крупных или несколько сотен средних и малых инвесторов, что приводит к существенному экономическому эффекту. Во-вторых, методологически было бы некорректно в один ряд ставить гигантские ОЭЗ и мелкие парки — у них слишком разные проблемы, задачи и подходы к управлению.

Из первой волны исследования во вторую перебрался еще один принцип — в качестве источника информации используются только открытые данные. Это Геоинформационная система индустриальных парков, технопарков и промышленных кластеров (ГИСИП), паспорта на сайтах Ассоциации индустриальных парков и РосОЭЗ, веб-ресурсы самих площадок и т. д. На наш взгляд, именно так поступил бы инвестор, проводящий первичный анализ.

В этом году мы несколько изменили набор оцениваемых параметров (всего их стало 28, они разбиты на шесть групп: «Услуги и менеджмент», «Местоположение», «Стоимость ресурсов», «Льготы», «Работа с резидентами» и «Регион локации»). Главным итогом стало заметное снижение влияния на интегральный балл экономических достижений субъекта РФ (они, безусловно, важны, но, на наш взгляд, не всегда релевантны уровню инвестиционной привлекательности той или иной площадки).

Еще два мелких замечания. Во-первых, при расчете удаленности индустриальных площадок от городов и логистических хабов за минимальное значение брался один километр. Во-вторых, при оценке региона локации мы присудили максимальное значение (восемь баллов) всем московским паркам и исключили их из расчетов. В противном случае столица просто бы задавила прочие российские территории.

Сильные сильны

В свежий рейтинг вошли 84 индустриальные площадки, годом ранее их было 76. Соотношение частных и государственных парков — примерно 40% на 60%. 33 парка организованы на базе действующих или когда-то работавших предприятий, 50 индустриальных площадок являются greenfield-проектами. Две территории (Струнино во Владимирской области и Ангарский технопарк в Архангельской) совмещают признаки обоих типов.

География рейтинга — 36 субъектов РФ (год назад было 33). Наибольшее представительство имеют Московская и Калужская области (девять и семь парков соответственно). В тройке — Татарстан и Ульяновская область (пять парков). В двух первых регионах практически все площадки организованы в «чистом поле» (исключение — подмосковные «Бронницы»). Суммарно они занимают почти 8100 га.

Максимальный балл, который могли получить площадки, — 46. Вплотную к этому показателю не приблизилась ни одна ИП. Это означает, что близких к идеалу промзон в России не существует. И инвестору придется считаться с теми или иными ограничениями.

Как и в прошлом году, мы отказались от пр

Слишком долгая игра

Без изменения законодательства частным особым экономическим зонам не суждено стать прибыльным бизнесом, уверена управляющий партнер ОЭЗ «Ступино Квадрат» Екатерина Евдокимова.

 

— Екатерина, в 2015 году вы с проектом частной ОЭЗ ворвались в сектор, который всегда считался прерогативой государства. Как вы к этому пришли?

— У этой истории есть две линии. Первая — моя. С начала 2000-х я работала в одной из крупнейших юридических фирм Германии и занималась консультированием компаний, планировавших запустить производство в нашей стране. Я видела, что, несмотря на все усилия российских властей по улучшению бизнес-климата, реализация иностранных проектов продолжала наталкиваться на массу барьеров.

Вторая линия — MR Group, девелопера, владевшего 1200 гектарами в Ступинском районе Подмосковья. Его руководство понимало: неправильно строить миллионы квадратных метров жилья вдали от мест приложения труда. В итоге в проект были вписаны четыре индустриальных парка, целевой аудиторией которых должны были стать зарубежные фирмы. Управлять территорией MR Group предложила мне.

Статус особой экономической зоны мы получили в сентябре 2015-го.

— Почему потребовалось изменение статуса?

— Обобщив опыт работы с иностранцами, мы поняли, что в России их больше всего пугают четыре момента. Первый — нестабильность законодательства, второй — сложный процесс техприсоединения, третий — произвол чиновников. И, наконец, четвертый — высокая таможенная и налоговая нагрузка. Статус ОЭЗ позволял снять все эти ограничения.

— «Ступино Квадрат» появилась на рынке через десять лет после запуска первых зон. Чем вы собирались привлекать резидентов?

— Глобально мы хотели создать не просто промышленную площадку, а территорию, которая удовлетворяла бы интересы всех участников проекта — власти, собственников бизнеса, управленцев, рабочих и (что очень важно) членов их семей. В итоге ОЭЗ превратилась в мини-город с жильем для сотрудников, социальной, рекреационной, транспортной и деловой инфраструктурой. Ее появлением мы во многом обязаны областным властям. Они (как и Минэкономразвития) с самого начала формирования промышленной зоны поддерживают нас. По сути, мы вместе работаем и над развитием парка, и над улучшением бизнес-климата в регионе.

И этот подход, очевидно, сработал, раз мы попали в десятку самых привлекательных площадок страны.

— Сколько резидентов зарегистрировано в «Ступино Квадрат»?

— К настоящему времени экспертный совет министерства инвестиций и инноваций Московской области прошли 13 компаний. Четыре из них сделали это в апреле. Продано 20 участков (шесть — иностранным фирмам).

— Какие проблемы с точки зрения развития зон вы бы назвали ключевыми?

— Первая проблема — несовершенство законодательства в области предоставления полномочий управляющим компаниям. Простой пример: Закон об ОЭЗ предусматривает упрощенные процедуры выдачи техусловий для УК. Но в постановлениях правительства такой нормы нет. В итоге вопросы с ресурсоснабжающими организациями нам приходится решать в ручном режиме.

Второй важный вопрос — статус управляющих компаний. На мой взгляд, они должны быть приравнены к резиденту ОЭЗ и пользоваться положенными ему льготами. В противном случае окупаемость инвестиций в большие промплощадки составит тридцать-сорок лет. Это совсем не бизнесовая история.

 

Беседовал Сергей Ермак

Брать преимуществом

Директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев — о главных трендах в развитии отрасли индустриальных парков и о стоящих перед ней вызовах.

 

— Как вы оцениваете итоги 2017-го — начала 2018 года?  

— Прошлый год сложился для нас удачно. Мы заключили договоры с пятью резидентами, которые заняли семь с половиной гектаров. (С 2009 по 2016 год на территории Greenstate разместились 12 компаний. — “Эксперт”.)

В марте мы подписали еще один контракт — с финской компанией Tikkurila. Земельный участок площадью шесть с половиной гектаров ей уже передан. На нем планируется построить лакокрасочный завод, центр исследований и разработок, склады сырья и готовой продукции. (Объем инвестиций в проект оценивается в 2,4 млрд рублей. — “Эксперт”.)

Площадь проданных участков в парке на данный момент превышает 60 гектаров, свободными остаются менее 30.

Greenstate начал свою работу в конце 2000-х. Что изменилось на рынке за прошедшие десять лет?

— Главное, что мы видим, — ужесточение конкуренции. В России уже запущено более полутора сотен индустриальных площадок. Еще год назад их было не более сотни.

Другое изменение — постоянно растущий интерес к ИП со стороны малых и средних предприятий. По сравнению с крупным бизнесом такие компании требуют больше усилий. У них меньше узких специалистов, и многие вопросы приходится обсуждать с собственниками. Мы также отмечаем, что инвесторы стали более квалифицированно подходить к выбору участков. Раньше они концентрировались на стоимости земли, теперь ключевым фактором стала инфраструктура.

— Насколько мне известно, недавно у вас прошло обсуждение стратегии развития парка. Каковы ее основные направления?

— Глобально — направление одно: совершенствовать наши сильные стороны. Мы выделили для себя четыре преимущества. Первое — близость к городу (Greenstate примыкает к границе Санкт-Петербурга. — “Эксперт”). Второе — наличие на территории парка железнодорожной инфраструктуры. Безусловно, она нужна не всем инвесторам, но целому ряду компаний она жизненно необходима, поэтому ее наличие существенно расширяет наши возможности привлечения резидентов.

Третье преимущество — возможность размещения предприятий третьего класса опасности. Далеко не все парки могут предложить подобное, поскольку не провели соответствующее зонирование.

Четвертое — индустриальный парк Greenstate реализуется финской компанией ЮИТ. Мы готовы предоставлять нашим резидентам все необходимые гарантии.

Имеющиеся инженерные ресурсы также являются нашим преимуществом. Без этого ни одна территория не может называться индустриальным парком.

— С вашей точки зрения, какие вызовы сегодня стоят перед отраслью ИП?

 

— Ключевой вопрос — финансирование резидентов. В прошлом году в нашем парке появился проект, почти полностью реализуемый на кредитные деньги. Однако это достаточно редкий случай. И здесь нам есть куда стремиться. Механизм финансового рычага в сделках с производственной недвижимостью практически не используется. И если бы в этой области появились внятные продукты, то спрос на ИП мог бы существенно увеличиться.

Парк, который будет жить

За год конкуренция в области индустриальной инфраструктуры существенно возросла. В таких условиях успеха могут добиться только грамотно спроектированные площадки, соответствующие мультиотраслевым потребностям, уверена генеральный директор компании «АДМ Партнершип» Ольга Антипова.

 

— Один из самых актуальных вопросов текущей повестки дня —очередное обострение внешнеполитических отношений. Повлияло ли ужесточение санкций на интерес иностранных инвесторов к отечественным индустриальным паркам?

— Сразу скажу: никакой катастрофы не произошло. Международные компании, чья доля на российском рынке достаточно высока, проявляют заинтересованность в размещении производства на территории нашей страны. В связи с этим создание и развитие индустриальных парков приобретает все большую актуальность.

— По данным ГИСИП, сегодня в России действует, строится и задумано 275 индустриальных парков. Год назад их было менее 200. Очевидно, что конкуренция в этой сфере стремительно растет. Как в этих условиях создать площадку, максимально привлекательную для потенциальных резидентов?

— Первое, что необходимо, — понимание и грамотное решение задач по увязыванию часто взаимоисключающих требований. Инвесторы, вкладывающиеся в строительство индустриальных парков, нередко считают, что это обычная промышленная площадка с подведенными коммуникациями. На самом деле все гораздо сложнее. На территории ИП, как правило, сосредоточены разные по виду деятельности объекты и производства. К каждому из таких объектов предъявляются уникальные отраслевые требования (яркий пример — парк «Ворсино», который мы проектировали; в нем по соседству друг с другом располагаются Samsung, Nestle, «Л`Этуаль», завод по производству пеностекольного щебня и другие компании).

Второе условие успешности проекта — сильная команда, имеющая реальный опыт проектирования ИП. И речь идет не только об узких профессиональных качествах. Важно уметь эффективно взаимодействовать с местными властями и разрешительными органами. Иногда эта коммуникация требует колоссальных усилий.

— «АДМ Партнершип» была создана в 2007 году. За десять лет, судя по открытым источникам, вы реализовали более 120 жилых, промышленных, административных и торговых проектов стоимостью около 110 миллиардов рублей. Сильный результат. Но если говорить конкретно об индустриальных парках, в чем ваше преимущество?

— Мы знаем специфику и особенности строительства ИП, понимаем нужды резидентов. Наша компания была одним из инициаторов создания и учредителем Ассоциации индустриальных парков и является ее постоянным членом.

Сегодня в штате «АДМ Партнершип» работают специалисты, способные решить любые вопросы, касающиеся проектирования территории парка и внешних сетей. В своей деятельности мы активно используем BIM-технологии (их внедрение началось еще в 2012 году), с помощью которых мы создаем полную 3D-модель парка, включая подземные коммуникации, солнечную освещенность в любое время суток, реальные виды фасадов и так далее. Из этой модели заказчик получает всю необходимую информацию об объекте. На ее базе он самостоятельно может создавать презентации для демонстрации потенциальным инвесторам.

Наряду с генпроектированием мы также готовы выполнять функции технического заказчика, что особенно актуально для таких сложных объектов, как ИП.

 

Беседовал Сергей Ермак

Сень гиганта

«Фишка» уральских индустриальных площадок — возможность кооперации с мощными промышленными партнерами, уверены руководители ОЭЗ «Титановая долина»

— По вашему опыту, какие факторы для потенциальных резидентов определяющие при выборе площадки?

Галина Деменева, заместитель генерального директора ОЭЗ «Титановая долина» по работе с резидентами: Есть два фактора, на которые инвесторы обращают внимание в первую очередь. Первый —готовая инфраструктура (сети, генерирующие мощности и так далее). Сюда же в случае с greenfield-проектом можно отнести степень «обжитости» площадки. Парк, в котором на поверхности нет административной и дорожной инфраструктуры, нет работающих заводов, воспринимается подозрительно.  

Второй фактор — лояльность УК и региональной власти. Готовность команды подстраиваться под инвестора и особенности проекта — будь то подбор участка путем изменения существующих границ или получение дополнительных льгот от регионального правительства. В нашей практике есть пример, когда мы из-за одного инвестора (сейчас он в процессе получения статуса резидента) изменили проект планировки площадки ОЭЗ.

Сегодня мы, как и большинство управляющих компаний, фиксируем существенный рост активности инвесторов. За последние два с половиной года поток входящих запросов вырос в разы. Причем их формируют как российские, так и зарубежные компании.

Всего за год в России прибавилось почти 80 парков (на разной стадии реализации). Очевидно, что региональным площадкам, чтобы одолеть Москву и Питер, нужна «фишка». В чем заключается ваша?

Артемий Кызласов, генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина»: «Фишка» уральских парков — географическое положение. Они находятся в регионе, где сконцентрирована промышленная мощь. Это благоприятные условия для инвесторов, которые стремятся быть ближе к сырьевой базе, рынкам сбыта и поставщикам.  

Отличительная особенность таких площадок — сильные партнеры, которые запускают на площадке процесс кластеризации. Для нас, например, таким партнером является корпорация «ВСМПО-Ависма», у которой заключены контракты с международными компаниями в сфере аэроспейса, автомобилестроения, нефтегазового машиностроения, производства медицинских изделий. В то же время она готова сотрудничать с текущими и потенциальными резидентами ОЭЗ. Таким образом, мы превратились в кооперационную площадку, где небольшие российские компании становятся поставщиками мировых гигантов, где налажен трансфер востребованных на отечественном рынке технологий.

— Еще один режим, начавший активно конкурировать с ОЭЗ, — ТОРы. Чувствуете ли вы давление с этой стороны?

А. К.: В «Титановой долине» действует самый привлекательный налоговый режим среди всех промышленных ОЭЗ. Он почти такой же, как в ТОРах: нулевая ставка на имущество, землю, транспорт, два процента — на прибыль в течение десяти лет. Наши резиденты освобождены от НДС, от пошлин на ввоз иностранного оборудования и сырья.

При этом у ТОРов и у ОЭЗ несколько разные цели и задачи. Последние ориентированы на крупный и средний бизнес с экспортным потенциалом. Они призваны диверсифицировать экономику регионов. ТОР же работает в том числе и с малыми компаниями, являясь инструментом создания благоприятной бизнес-среды на депрессивной территории.

 

Беседовал Сергей Ермак