Ипотечный бум заканчивается

Экономика и финансы
Банки
«Эксперт» №44 (1095) 29 октября 2018
В 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на десять процентов, а при негативном сценарии и на все двадцать пять
Ипотечный бум заканчивается

Выждав для приличия пару недель после обещания Германа Грефа президенту Владимиру Путину существенно снизить размер средней ставки по ипотеке в течение года, Сбербанк повысил ипотечные ставки на 0,4–0,6 процентного пункта (п. п.). Минимальная ставка по ипотеке на строящееся жилье выросла с 7,1 до 7,5%, а на готовое — с 8,6 до 9,2%. Рефинансирование же ипотечных кредитов, выданных другими банками, будет происходить по ставке 9,9 вместо 9,5%. Реальные же ставки за счет надбавок за различные риски могут быть еще выше.

В принципе, формально глава Сбербанка сказал правду: в этом году заемщики, которые брали ипотеку по старым, высоким, ставкам, массово ее рефинансировали, поэтому через год средняя ставка по ипотечному портфелю Сбербанка действительно будет ниже, чем сейчас. Конечно, если мы не увидим разворачивания нового цикла повышения ставок.

Однако ипотечный рынок неминуемо замедлится. Так, согласно исследованию агентства «Эксперт РА», в 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на 10% по сравнению с 2018 годом и составит 2,5 трлн рублей. Если же учитывать негативный сценарий, то падение может составить даже 25%. Произойдет это из-за того, что основные факторы, обеспечившие рост ипотеки в 2018 году, себя исчерпали.

 

Пока все хорошо

По итогам же 2018 года, согласно прогнозу «Эксперт РА», ипотечные выдачи вырастут не менее чем на 35% и составят 2,7–2,8 трлн рублей. Уже в первом полугодии они выросли на 69% и достигли рекордных 1,3 трлн рублей. Ипотечный портфель впервые за пять лет показал ускорение темпов прироста, прибавив 23% в период с 1 июля 2017 года по 1 июля 2018-го, и достиг 5,8 трлн рублей. Прогноз Аналитического центра «Дом.РФ» на 2018 год еще более оптимистичен: там считают, что по итогам этого года ипотечных кредитов будет выдано на три триллиона рублей (плюс 50% к 2017 году), а средняя ставка составит 9,5–9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. «Поддержку рынку оказала реализация отложенного спроса на жилье в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость», — отмечает Александр Сараев, управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

В «Дом.РФ» соглашаются с тем, что главным фактором роста ипотечного рынка стала накопленная потребность в «улучшении жилищных условий», а также снижение ставок за последние два года (с 12–13% до сегодняшних 9%), которое было самым масштабным за всю историю.

И конечно, свой вклад в этом году внесло рефинансирование, доля которого в первом полугодии 2018-го увеличилась с 5 до 13% общего объема кредитования. Однако большая часть спроса на рефинансирование уже удовлетворена, а рост ипотечных ставок снижает интерес к нему.

Банки воспользовались благоприятными условиями. «В первом полугодии 2018-го банки из топ-10 по объему кредитования увеличили выдачи в среднем на 75 процентов, — рассказывает ведущий аналитик по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Для многих игроков ипотечный бум стал возможностью нарас