Точка разрыва
«Эксперт» №23 (661) , Петр Кириллов
Произойдет ли вторая волна удешевления жилья? Отвечают 4 ведущих аналитика
Что же будет с ценами на жилую недвижимость? Произойдет ли вторая волна удешевления? Когда будет достигнуто дно? Эти вопросы интересуют и жителей столицы, и профессиональных участников рынка. Понятно, что те, у кого жилищный вопрос не решен, жаждут падения. Девелоперы и риэлтеры, наоборот, будут до последнего уверять, что цены падать больше не будут.
«Эксперт» нашел сторону, которая, по идее, должна быть нейтральной и незаинтересованной, но в то же время профессиональной – это независимые аналитики рынка. Мы задали известным специалистам несколько вопросов о настоящем и будущем рынка.
1. Какова справедливая цена на жилье в Москве? Насколько должны подешеветь квартиры, чтобы возник баланс спроса и предложения?
2. Как будет развиваться ситуация на столичном рынке жилья в ближайший год?
Александр Крапин (портал www.rway.ru): «Московское жилье переоценено в два раза».
1. Столичный рынок жилой недвижимости сильно перегрет. Первый критерий – доступность жилья, которая измеряется как отношение его стоимости к среднемедианному доходу домохозяйства до выплаты налогов. В мире нормальным соотношением считаются три года, а в Москве сейчас – шесть лет, если считать по средним доходам, которые в России выше среднемедианных в 1,7 раза. То есть существует потенциал для снижения минимум в два раза для жилья экономкласса. Второй критерий – соотношение стоимости жилья и ставок аренды. Адекватным считается, когда этот коэффициент примерно около 100. Посчитаем для Москвы: месячная аренда «однушки» стоит 20 тысяч рублей. А стоимость квартиры составляет ...
мне тоже очень хочется чтобы недвига падала - есть одно НО
уже года два все взахлеб говорят про то что на сколько-то разумные доходы невозможно купить квартиру, про то что соотношение цены метра к средним доходоам завышенно и т.д. и т.п.
а ценники только растут - особенно в Москве - да было снижение процентов на 10, только оно было после очередного резкого повышения, а сейчас снова растет. да вроде не продается и т.д. и т.п.
проблема такая же как с ценообразованием на фондовом рынке - вот акции ООО НефтьГазУголь в количестве 0,00001% проданны по цене 100$ - значит компания стоит 1млрд$. от этой цены собственник пакета в 10% акций может брать кредиты дешево и помногу и вообще жить на широкую ногу и много там еще положительных последствий. если завтра вдруг кто-то начнет продавать 1% акций по цене в 1к$… собственник пакета в 10% займет, украдет, убьет - но не допустит такой сделки. потому что тогда вся компания будет оценена в 100к$ - и сладкая жизнь кончиться. беда в том что там все упирается в бумаги - инвесторы покупают-продают, есть спекулянты, есть иностранные фонды - этим всем невозможно долго управлять - возможны лишь временно успешные действия на понижение или повышение цены.
почти то же самое в РФ на рынке жилья - есть несколько социальных групп людей заинтересованных в завышенных ценах. кто-то из них - девелоперы, инвесторы и пр. имеет профессиональный интерес, кто-то - строители, проектрировщики, производители материалов слегка сбоку но тоже замазанны. огромное количество людей у которых две-три квартиры - они последние года 3и видели бурный рост цены
у этих групп людей есть возможность не допустить обвал рынка - они уже заморозили новые стройки, они ведут активную рекламную компанию с привлечением “независимых” экспертов - чтобы владельцы двух-трех квартир не начали их продавать и т.д. и т.п. и пох им все заклинания про здравый смысл - они все сделают чтобы ценники росли. а в группе людей нуждающихся в жилье - любой купит квартиру по любой цене как только будут деньги - жить то хочется. и это очень сильный рычаг.
так что мы еще много лет будем ждать снижения цен - а потом будет смена поколений и возможно квартирную мафию демонтируют
Михаил Сергеевич Воронов - спасибо за Ваши расчеты
Я занимаюсь недвижимостью (жильем) много лет, и пришел к следующим вариантам формирования цены:
1. В среднесрочной перспективе (1-3 года) цена жилья хорошо коррелирует с ценой нефти. Но эта информация совершенно бесполезная.
2. Текущая цена жилья определяется средним ежемесячным доходам с учетом некоторого коэффициента. Т.е. сколько-то средних зарплат стоит поменять комнату в коммуналке на гостинку, или гостинку на 1к квартиру. Именно приемлемый для людей размер доплаты при обмене определяет цену жилья. Коэффициент отражает рыночные ожидания продавцов и покупателей (а в последние годы - еще и ипотеку). Метод хорошо объясняет цену, но для прогнозов почти бесполезен.
И тем не менее - свой прогноз: вторая волна падения будет. Когда людям нечего есть - им не до покупки квартир. Глубина падения зависит от того, включит ли правительство станок хотя бы для исполнения уже секвестированных бюджетов.