Доить - это еще не управлять

Экономика и финансы
Москва, 07.05.2001
«Эксперт Северо-Запад» №8 (37)

Новая "Концепция управления недвижимостью" оторвана от экономической политики города. В ней отсутствуют ясно выраженные приоритеты и доминирует упрощенный фискальный подход.

Центр тяжести в управлении городской недвижимостью явно должен быть смещен с вопросов формирования управленческих структур на решение новых проблем.

В их числе чрезмерное усложнение и дороговизна процедур оформления и регистрации прав на недвижимость. Оформление обычного договора аренды занимает несколько месяцев. В результате бюджет теряет немалые деньги от простоев пустующих помещений. По-прежнему неполной и недостоверной является информация о составе, состоянии и использовании недвижимого имущества, находящегося в собственности города. До сих пор нет информационно-технологической системы, обеспечивающей постоянное обновление данных о недвижимости, включая технические характеристики и пользователей. Но самое слабое место в нынешней системе управления недвижимостью - низкая экономическая эффективность использования объектов недвижимости.

Важнейшим источником поступлений в бюджет от управления недвижимостью стала аренда. Ставки аренды городской недвижимости все время растут, однако к серьезному увеличению бюджетных поступлений это не приводит. Накапливающиеся долги арендаторов, явная неэффективность претензионной работы КУГИ по тысячам исков к неплательщикам свидетельствуют о том, что бизнес не выдерживает финансового прессинга. Оставляет желать лучшего и эффективность работы по привлечению инвестиций в недвижимость города. Все более очевидной становится необходимость более гибкой политики города в части аренды нежилого фонда и земельных участков, способствующей развитию предпринимательства.

Однако никаких серьезных шагов для решения указанных проблем новая "Концепция" не предусматривает. Более того, она вообще оторвана от других важнейших направлений государственного регулирования экономики города, таких, например, как поддержка предпринимательства или промышленная политика. В ней нет выраженных приоритетов и доминирует упрощенный фискальный подход.

В "Концепции" отсутствуют ясные представления об оценке эффекта от управления недвижимостью. Учитываются лишь прямые доходы - от аренды, продажи, приватизации, передачи объектов в управление. Не принимается во внимание косвенный экономический эффект - расширение масштабов предпринимательства, рост ВВП, увеличение числа рабочих мест и доходов населения, рост налоговых поступлений в бюджет и развитие внутреннего рынка, - хотя такой косвенный эффект может намного превышать прямой. Не менее важна социальная составляющая эффекта, но в проекте она отражена лишь через невнятное понятие "комфортной социальной среды".

Вызывает сомнение универсальность принципов управления недвижимостью, сформулированных в "Концепции". Используемый ранее принцип пообъектного управления дополнен рядом новых, в числе которых - принципы наилучшего использования, платности, сбалансированности прав и ответственности, открытости информации. Однако содержание почти каждого из них (кроме последнего) вызывает сомнения в силу своей неоднозначности. Что означает, например, принцип наилучшего использования объекта недвижимости, если он имеет альтернативные варианты использования, различающиеся, помимо чисто фискальной отдачи, формами и сроками реализации экономического и социального эффекта?

В новой "Концепции" предлагается классификация недвижимого имущества, основанная исключительно на функциональном признаке: административная, социальная, коммерческая, инфраструктурного и специального назначения, жилищный фонд, незастроенные земельные участки. Однако большинство видов недвижимости, за исключением жилья и инфраструктуры, имеют несколько альтернативных вариантов функционального использования.

Во главу угла должно быть поставлено определение, с одной стороны, направлений функционального использования, а с другой - принципов и методов управления в зависимости от назначения объекта. Разумность такого подхода наглядно видна на примере жилищного фонда, где принципы и методы управления заложены в экономическом механизме, обеспечивающем его эксплуатацию и воспроизводство. Выбор одного из альтернативных направлений функционального использования объекта недвижимости представляет собой самостоятельную проблему, которая не может быть решена исходя из чисто экономических или внеэкономических соображений, при использовании формальных критериев оптимизации.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама