Доживет ли Петербург до юбилея?

Тема недели
Москва, 04.06.2001
«Эксперт Северо-Запад» №10 (39)
Северная столица на пороге деградации архитектурного наследия, да и просто условий жизни людей

Скорость разрушения городских зданий и инженерных коммуникаций превосходит темпы их восстановления, и Петербургу угрожает участь, пережитая в середине ХХ века большинством европейских мегаполисов - постепенного превращения в трущобы исторического центра. Однако в отличие от Европы, где этот процесс был вовремя остановлен и, смирившись с невозможностью сохранить архитектурное наследие, люди получали хотя бы благоустроенные современные дома, в Петербурге при сохранении нынешнего положения вещей не будет и этого.

Гром еще не грянул?

Главную проблему представляют жилые дома - они составляют абсолютное большинство, к тому же нежилые здания содержатся гораздо лучше. В Комитете по содержанию жилищного фонда администрации Петербурга (КСЖФ) начавшее зримо разрушаться жилье делят на две категории (по степени разрушения) - "аварийное" и "подлежащее безотлагательному капремонту". По официальным данным только аварийных квартир сейчас около 3200. Впрочем, есть основания полагать, что чиновники иногда занижают количество аварийного жилья, чтобы приблизить его к объему капремонта и улучшить таким образом показатели своей работы. Так, Дмитрий Соболев в свою бытность начальником Петроградского РЖА в прошлом году признался, что если, к примеру, с потолка квартиры падает слой штукатурки в несколько квадратных метров и пробивает перекрытия ряда нижних этажей (реально происшедший случай), то это еще не причина, чтобы признать дом аварийным. Зданий примерно в таком состоянии в Петроградском районе около 40%, а аварийными признаются, по словам Соболева, лишь самые катастрофические - те, у которых, например, трещина в стене увеличивается на 2 и более см в месяц.

Общее число непригодного жилья в Петербурге, по данным разработчиков программы реконструкции центра Санкт-Петербурге, около 15 млн кв. м (из общей площади жилого фонда 80 млн кв. м, в том числе: 67 млн кв. м в ведении КСЖФ, около 14 млн кв. м - ЖСК, ЖК, ТСЖ и ведомств). Только в четырех центральных районах 4,8 млн кв. м и порядка 2,5 тыс. городских зданий (из примерно 20 тыс. во всем городе) нуждаются в безотлагательном капремонте. Однако сейчас, по словам заместителя председателя КСЖФ Владимира Ярмина, ремонтируется не более 25% даже аварийного жилья: "Только 50 процентов аварийных квартир вообще расселены. Из расселенных ремонтируется тоже не больше 50 процентов". Понятно, что "подлежащее безотлагательному капремонту" жилье ремонтируется лишь в исключительных случаях (когда появляется инвестор).

Не в лучшем положении находятся и инженерные сети (износ 60-80%). В центре города электроснабжение работает на пределе возможностей, и подключение новых потребителей (при экономическом росте) практически невозможно. Нынешние темпы замены и ремонта тепловых, водопроводных и канализационных сетей значительно отстают от темпов их разрушения.

По словам Ярмина, бюджет выделяет сейчас на все виды ремонта (капитальный и текущий) раз в 20 меньше, чем запрашивает КСЖФ. Так, в 2001 году выделено только 4,7% от потребности. Этих денег не хватает даже на текущий ремонт (с жильцов муниципальных домов отчислений на капремонт не берут, а в ЖСК хоть и берут, но их хватает тоже только на текущий ремонт). Есть квартиры и даже целые дома, которые стоят расселенными в ожидании капремонта с конца 80-х годов (из-за чего разрушаются еще сильнее). В основном это, конечно, в непрестижных местах Коломны, на задворках Петроградской стороны и Васильевского острова, куда власти не могут завлечь частного инвестора. Ибо если что и ремонтируется в Петербурге, то почти исключительно инвесторами.

Именно по этой причине в наилучшем положении - Центральный район, где вводится в эксплуатацию около 60% всего ремонтируемого городского жилья. Недвижимость здесь стоит дорого, а власти выставляют инвесторам приемлемые для них условия - 50% отремонтированных квартир отдаешь району и получаешь в собственность остальные (если дом не памятник - тогда в аренду). Хотя иногда инвесторам этого мало (например, когда повышенные требования предъявляет КГИОП) и возникает торможение, все же в абсолютном большинстве случаев договориться удается. И только благодаря этому, по словам первого заместителя главы теруправления Центрального района Александра Демидова, некоторое время удавалось поддерживать низкими темпы роста численности аварийных квартир в районе. За 1998 год их число выросло на 2,8%, за 1999 год - на 1,9%. Сейчас ситуация ухудшилась - за прошлый год темп роста достиг 17% (на 1 января 2001 года аварийных квартир было 1557), так что даже в этом, самом благополучном районе объем капремонта (97 квартир) уже не поспевает за количеством квартир, даже официально переходящих в категорию аварийных (326 в 2000 году). Больше десятка аварийных домов стоят здесь в ожидании инвесторов, а около 400 жилых зданий, по оценке Демидова, подлежат безотлагательному капремонту. Главной проблемой он называет расселение - район располагает лишь теми квартирами, которые отдают городу инвесторы после капремонта, и небольшим маневренным фондом. Но этого не хватает на расселение даже аварийных квартир (многие из них - коммуналки).

В целом по городу ситуация еще хуже - число аварийных квартир растет гораздо быстрее (не говоря уже о "подлежащих безотлагательному капремонту"). Из 1232 зданий, находящихся на обслуживании Петроградского ГУЖА, 47% построены до 1917 года. 40% домов превысили нормативный срок службы и нуждаются в плановом капремонте. Но 95% таких зданий ни разу капитально не ремонтировались. Петроградский район ежегодно "вчистую" теряет жилых помещений на два-три дома (к настоящему моменту потеряно уже более 10 домов). По мнению чиновников РЖА, в их районе надо ежегодно ремонтировать только аварийного жилья на 5-8 средних домов - тогда процесс деградации может быть остановлен (если не произойдет резкого роста темпов разрушения). По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, за четыре последних года в четырех районах исторической части Петербурга отремонтировано не более 2% помещений, нуждающихся в безотлагательном капремонте. Впрочем, чиновники считают, что положение сейчас не катастрофическое - доля непригодного жилья пока небольшая.

Плохому танцору...

Председатель ЖСК 1255 Нина Алексейцева, профессиональный строитель, много лет занимавшаяся в том числе и капремонтом, утверждает, что чиновники преувеличивают объективные трудности. Она считает, что даже в рамках нынешнего финансирования можно сделать гораздо больше того, что удается чиновникам. Самое главное - вовремя ремонтировать кровлю, инженерные коммуникации, следить за сухостью подвалов, за состоянием дренажных колодцев и труб, наружной гидроизоляции стен, а также - унитазов и трубопроводов в квартирах. Если текущий ремонт делать вовремя, дома будут разрушаться гораздо медленнее и проблема капремонта не будет такой острой. Для этого нужны не столько деньги, считает Алексейцева, сколько добросовестное отношение к своим обязанностям.

Деньги почти на все профилактические мероприятия можно найти в квартплате. ЖСК-1255 сумел даже купить насос для откачки воды из подвалов (для РЖА это огромная проблема). А уж в центре города, где чуть ли не все первые этажи и полуподвалы сданы в аренду частным фирмам, проблем у властей, по мнению Нины Алексейцевой, вообще быть не должно - годовой аренды даже одной фирмы более чем достаточно не только на мониторинг состояния дома, но и на все профилактические мероприятия в небольших обычно по размерам домах исторического центра. Однако всю арендную плату, как известно, КУГИ перечисляет в бюджет, где она благополучно растворяется.

Нехватка денег на ремонт, убеждена Алексейцева, во многом обусловлена еще и тем, что чиновники сильно завышают его стоимость. Так во взятом наугад технико-экономическом паспорте дома 10а по Баскову переулку она обнаружила сильное завышение протяженности инженерных коммуникаций. А практически все опрошенные ЖСК, где "считают деньги", утверждают, что кровлю можно отремонтировать как минимум в два раза дешевле, чем это обычно делают РЖА.

Значительно сократится потребность в капремонте и в том случае, если организаторы работ будут лучше следить за их качеством. Это относится не только к ремонту, но и к строительству. По словам Нины Алексейцевой, нарушение технологии строительства зданий с середины 60-х годов стало массовым и по разным причинам покрывалось и продолжает покрываться властями. Так, давно пора перейти на пластиковые трубопроводы. Чиновники ссылаются на то, что пластиковые трубы в дефиците (иностранные дороги, а отечественные в нужных количествах не выпускаются), однако городские власти могли бы стимулировать крупномасштабное их производство (например, утверждением городской программы замены металлических труб на пластиковые - и инвесторы сразу бы вложились), но никто этим не занимается, утверждает Нина Алексейцева. Говорят, что замена коммуникаций очень накладна (действительно, даже экономным управленцам из ЖСК-1255 нужно на один свой дом около 2 млн руб.), однако город вкладывает огромные средства (напрямую и гарантиями по кредитам) в очистку воды "Водоканалом", хотя качество этой воды становится неприемлемым после прохождения по ржавым и дырявым трубопроводам. К тому же жилкомхозу так или иначе приходится часто менять быстро ржавеющие металлические трубы - скупой платит дважды.

Власти сами загоняют себя в тупик - не умея наладить эффективное управление жилищным фондом, они вечно опаздывают и с профилактикой разрушения зданий. Требующиеся для ремонта суммы растут и бюджет не выдерживает.

Надежда только на частника

Частные инвестиции являются сейчас единственным серьезным источником ремонта жилого фонда. Однако привлечь их можно только выгодой. По мнению Владимира Ярмина, действующее условие (инвестор получает в собственность 50% отремонтированных квартир) выгодно инвесторам только если дом расположен в наиболее престижных местах. В большинстве же случаев условие 50/50 не работает, утверждает зампред КСЖФ, и необходимо его корректировать. Однако до сих пор предложения КСЖФ "рассматриваются" в администрации.

В 1999 году начато привлечение частного бизнеса для ремонта подвалов и чердаков. Было выпущено распоряжение губернатора, предусматривающее зачет затрат юридических и физических лиц на ремонт подвалов в счет арендной платы. Однако, как показала практика, на 80-90% подвалов ( в разных районах по-разному) частники не польстились - их вложения невозможно окупить в течение 15 лет, на которые аренда гарантирована. Чиновники надеются уговорить губернатора скорректировать распоряжение. Например, Александр Демидов считает, что в некоторых случаях надо вообще отдавать подвал инвестору не в аренду, а в собственность и безвозмездно (после выполнения ремонта) - потеря городом неликвидной собственности (которую даже в аренду никто не берет) будет с лихвой компенсирована экономией затрат на капремонт здания и коммуникаций, которые перестанут разрушаться из-за вечно мокрого подвала. Руководители РЖА рассчитывают уговорить на таких условиях владельцев магазинов и офисов на первых этажах отремонтировать регулярно затопляемые подвалы под ними.

Разрешение переоборудовать мансарды под жилье и мастерские художников (при этом арендаторы, как правило, чинят кровли и инженерные коммуникации на своих чердаках) вселило большие надежды в районные власти. Так, по расчетам РЖА Центрального района, это давало возможность отремонтировать до 70% кровель в течение 5-7 лет. Хороший спрос на мансарды был и в Петроградском, в значительной части Адмиралтейского и Василеостровского районов (правда, чиновники в этих районах не рассчитывают радикально решить таким способом проблему кровель). Однако стоило только процессу пойти, как по жалобе жильцов Верховный суд в декабре 2000 года признал соответствующее распоряжение губернатора незаконным (нарушающим интересы собственников квартир) и отменил его. Сейчас администрация пытается найти механизм удовлетворения интересов жильцов и рассчитывает после корректировки возобновить действие распоряжения.

Помимо этого частникам выделяют земельные участки под строительство на условиях инвестирования капремонта. Но стоимость среднего пятна покрывает капремонт лишь 1-2 домов. А таких пятен в центральных районах, не имеющих выходов в незастроенные окраины, остались буквально единицы. Так, что и этот вариант - не панацея. Гораздо больше надежд районные администрации возлагают на тех частников, которые будут брать (в аренду, в собственность) престижные здания, особенно расположенные на набережных. Так, Петроградский и Василеостровский районы полностью окружены набережными, так что зданий с видом на море, реки, каналы и просто красивые места (например, на Стрелку Васильевского острова, Зимний дворец, Петропавловскую крепость и т. п.) в этих районах достаточно много. И их начинают активно брать. Помимо этого, КСЖФ предлагает (губернатору) бесплатно отдавать аварийные квартиры в собственность городским очередникам. А также ввести в квартплату амортизационную составляющую - на капремонт.

Состояние зданий неизвестно

Самое печальное, что никто не знает истинного состояния жилого фонда. Никакого мониторинга состояния зданий в государственной системе ЖКХ нет (только начато составление технико-экономических паспортов домовладений, включающих ведомости дефектов и данные об износе; составлены паспорта около 50 домов в Центральном районе, впрочем, не без халтуры - специалисты обнаруживают в них серьезные ошибки, к тому же отсутствуют данные по энергопотреблению). По словам Владимира Ярмина, даже аварийные квартиры выявляются во многом случайно (по жалобам жильцов, если обратит внимание зашедший в квартиру управдом и т. п.). Похоже на то, что учет неблагополучного жилья в городе не ведется. Так чиновники называют цифры аварийного, но просьба назвать хотя бы приблизительный объем жилья, "подлежащего безотлагательному капремонту", ставит их в тупик - КСЖФ так и не смог это сделать.

Последнее сплошное обследование проводилось в 80-х годах. С тех пор картина наверняка сильно изменилась. К тому же нежилой фонд не обследовался, а в исторической части Петербурга его доля доходит до 40% (в Центральном и Адмиралтейском районах).

Между прочим, как утверждают специалисты, даже в начале века хорошо строили дома лишь "для себя", а доходные, которые в Петербурге преобладали - кое-как (перекрытия - деревянные, балки слишком тонкие, пустоты нередко заполнялись обыкновенным мусором, дренаж зачастую не делали вовсе, как и гидроизоляцию и сваи, так что фундаменты нередко "висят в воздухе" - на сильно размытом грунте). По этой причине регулярное обследование домов совершенно необходимо.

Чиновники утверждают, что на настоящее обследование нужны большие деньги (от 10 до 100 тыс. руб. и более). Но город средств на это не выделяет вовсе, и обследования проводятся в исключительных случаях (по требованию КГИОП, при наличии многочисленных жалоб жильцов или когда инвестор подбирает себе здание - тогда он проводит обследование за свой счет). Руководители РЖА считают, что решить проблему могло бы выборочное обследование - можно так составить выборку, что она будет репрезентативной по всем типам домов и стадиям износа конструкций. Но даже на такое обследование город денег не дает. Однако Нина Алексейцева уверена, что мониторинг состояния зданий, достаточный для своевременного обнаружения начинающегося разрушения, можно наладить и при имеющемся уровне финансирования. В своем доме на проспекте Коллонтай, 26 она знает все слабые места (коррозия металлических скреплений панелей, дефекты кровли и др.).

В отсутствие мониторинга текущего состояния зданий и помещений невозможно судить, сколько денег нужно, чтобы остановить разрушение - в зависимости от реального состояния зданий оценки "цены вопроса" различаются в десятки раз! Так по словам одного из самых авторитетных в городе специалистов, доктора технических наук, члена Международного рабочего комитета "Спасение исторических городов" профессора В. М. Улицкого, "затраты только на усиление фундамента крупного аварийно-деформированного здания в зависимости от состояния конструкций и фактических грунтовых условий могут колебаться от 120 тыс. до 2,5 млн. руб. (в ценах 1999 года)". То есть в 20 раз (!). И при этом, отмечает Улицкий, "никакого привычного для западного инвестора банка данных по зданиям в Петербурге нет". По мнению профессора, в таких условиях привлечь частный бизнес к сохранению исторического облика Петербурга невозможно - "кота в мешке" инвесторы никогда приобретать не будут. Не зная "цены вопроса", невозможно выработать и оптимальный (с учетом стоимости разных вариантов, культурно-исторических предпочтений, требований стратегии развития города и др.) план сохранения исторической части Петербурга. А существующий основан на прикидках настолько приблизительных, что просто не имеет смысла.

Государство как собственник демонстрирует и здесь свою полную недееспособность, а состояние жилищного фонда, продолжающего жить по законам социалистической экономики (огромные затраты при неэффективном управлении) показывает, что было бы со страной, если бы не начались рыночные реформы.

Ливерпульский вариант

До нынешнего, 300-летнего, юбилея Петербург несомненно доживет. Но что касается следующего, когда городу стукнет, скажем, 350 лет, - бабушка надвое сказала. При сохранения существующего положения вещей наш город вполне может разделить судьбу, например, Ливерпуля. Процветавший до начала 60-х годов ХХ века английский город-порт стал постепенно хиреть. В начале 80-х некогда престижные центральные районы представляли собой вереницу пустующих полуразвалившихся домов с заколоченными окнами. Из города постепенно ушел почти весь бизнес (а с ним и налоги), и Ливерпуль удостоился титула "худшего города Европы".

Между прочим, довел Ливерпуль до ручки откровенный популизм городских властей, гордившихся своей "социально ориентированной политикой" - большую часть бюджета они тратили на помощь малоимущим, а если и вкладывали в дома, то только в строительство социального жилья. Средства на поддержание исторической застройки практически не выделялись, а с инвесторами власти обращались как с нежеланными гостями. Все эти черты "ливерпульского пути", как легко заметить, власти Петербурга повторяют почти в точности.

Ливерпуль был спасен правительством Англии, учредившим агентство по реконструкции центра города - оно не подчинялось городским властям, осуществляло собственную программу реконструкции и напрямую финансировалось из Лондона (между прочим, огромный положительный эффект имела сдача в концессию частным фирмам функций городских коммунальных служб). Раз уж Петербург пошел по "ливерпульскому пути" (а все признаки этого налицо), то, видимо, и выходить из положения разумно тем же методом. Однако едва ли стоит рассчитывать на финансирование из Лондона, так что надежды остаются только на Москву, а точнее, на Кремль - как в финансовом, так, что не менее важно, и в организационном смысле.

Казалось бы, именно такой вариант мы могли бы иметь в виде целевой федеральной программы подготовки к празднованию 300-летия Санкт-Петербурга. Однако вербальное отличие от англичан в терминологии (они говорили о спасении, а мы - о праздновании юбилея) предопределяет, к сожалению, и различие в результатах. Огромные миллиарды будут у нас потрачены, главным образом, лишь на придание городу праздничного блеска (починят фасады, да несколько десятков всемирно известных памятников).

Между тем, пока еще есть время (скорость разрушения лишь немного опережает темпы ремонта), можно растянуть расходы на 5-10 лет. Если же решительные меры не будут приняты в ближайшее время, то мы рискуем лишиться исторического центра - когда разрушение примет лавинообразный характер и единичные аварии станут массовыми. Тогда уже не будет времени на ремонт - надо будет спасать не здания, а живущих в нем людей. И Петербург станет Ливерпулем 80-х.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №10 (39) 4 июня 2001
    Санкт-Петербург - 2003: Навстречу юбилею
    Содержание:
    Реклама