Земля дороже зданий

Экономика и финансы
Москва, 04.06.2001
«Эксперт Северо-Запад» №10 (39)
Проект строительства кольцевой автодороги отразится на стоимости соседствующей с ней недвижимости

Строительство кольцевой автомобильной дороги (КАД) вокруг Петербурга существенно изменит ситуацию с инфраструктурой восточной окраины города. Специалисты, работающие на рынке недвижимости, предрекают скорое многократное увеличение стоимости земли вдоль коридора будущей трассы и снижение стоимости жилья, прилегающего к КАД.

Компенсация на глазок

Дорога неизбежно затронет жилые массивы, хотя представители ГУ "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург министерства транспорта РФ" (заказчик на строительство КАД) заявляют, что таковых будет немного. По словам заместителя директора по подготовке строительства "Дирекция по строительству транспортного обхода" Александра Скворцова, в коридор трассы КАД попадает лишь несколько десятков жилых домов (не считая садоводств и гаражей).

Однако, по словам заведующего кафедрой "Экология и безопасность жизнедеятельности" Балтийского технического университета Николая Иванова, (консультанта проекта КАД в области экологии), длина шумозащитного экрана, который придется возводить вдоль КАД, составит около 10 км.

Сейчас город подсчитывает сумму компенсаций жителям зданий, которым придется сменить жилье из-за строительства КАД, владельцам недвижимого имущества, а также юридическим лицам, арендующим землю в границах коридора трассы. Как говорит директор ГУ "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург министерства транспорта РФ" Егор Тратников, на это уйдет около 10-15% от общей стоимости проекта (на дорогу из федерального бюджета выделено 20 млрд руб).

Опыт строительства первого участка КАД показал, что с расселением могут возникнуть серьезные проблемы. На пересечении первого, строящегося сейчас, участка КАД и Выборгского шоссе стояло несколько одноэтажных жилых домов. Когда жители узнали о проекте, они начали прописывать к себе многочисленных родственников. Заказчик долго не мог решить и сложности с колхозом, по землям которого проходила дорога. Запланированная сумма компенсаций составляла 5 млн руб, сколько на это было выплачено в реальности, не разглашается.

Чужие проблемы

Однако в смете строительства предусмотрена лишь компенсация жителям домов, которым придется искать себе новое жилье. Уменьшение стоимости квартиры из-за строительства скоростной трассы, вероятнее всего, никак компенсироваться не будет. А уменьшение стоимости, как утверждают специалисты, работающие на рынке недвижимости, уже происходит. Пока в городе нет даже приблизительной статистики, демонстрирующей динамику изменения цен на жилье и земельные участки, соседствующие с границей трассы кольцевой автодороги. Но риэлторы и представители девелоперских фирм сходятся в одном: строительство дороги снизит цены на жилье, располагающееся на расстоянии 1-2 км от трассы.

Риэлторы утверждают, что к приобретению жилья в загородных поселках Юкки и Порожкино покупатели уже стали относиться более настороженно, опасаясь, что трасса отрицательно скажется на экологической обстановке. "Не то чтобы происходил отток покупателей, но теперь люди более тщательно выясняют все вопросы, связанные с проектом дороги", - комментирует генеральный директор ООО "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков. Александр Портнов, генеральный директор "Русского Фонда недвижимости" считает, что люди, готовые заплатить крупную сумму денег за комфорт, будут подыскивать себе более благоприятные с экологической точки зрения районы. Причем, по мнению Александра Портнова, на цены на недвижимость уже влияет даже более далекий проект Западного скоростного диаметра. "Клиенты, планировавшие купить жилье на Васильевском острове с видом на залив, уже сейчас корректируют свои планы", - утверждает он. Эту точку зрения разделяет и депутат Законодательного собрания города Виталий Калинин - он полагает, что строительство Западного скоростного диаметра может снизить стоимость соседнего с трассой жилья до 20%.

Что касается кольцевой дороги, то Алексей Башкин, генеральный директор "Центрального Агентства Недвижимости", говорит, что уже сейчас в районе проспекта Руставели активно продаются квартиры, и отмечается снижение цены примерно на 5-10% (правда, здесь действует и еще один фактор - разрыв линии метро).

А вдоль дороги - терминалы

Опыт строительства кольцевой автодороги вокруг Москвы показывает, что строительство такой мощной транспортной артерии неизбежно влечет за собой развитие комплексов сопутствующей инфраструктуры - автозаправочных станций, торговых комплексов, складских терминалов, автостоянок, мотелей и т. п.

Как заявляет Егор Тратников, сейчас пока ни одного проекта по строительству подобных комплексов вдоль коридора КАД не утверждено. Согласно технико-экономическому обоснованию по строительству дороги, вдоль восточного полукольца предусмотрено строительство полутора десятков серьезных сервисно-торговых комплексов. Сейчас идет проектирование этих комплексов. Оно должно быть завершено приблизительно к середине июня.

Примерно в это же время "Дирекция по строительству транспортного обхода" объявит конкурс по отбору компаний, которые будут воплощать эти проекты в жизнь - в качестве инвесторов. Желающих вложить деньги в строительство сопутствующих комплексов вдоль кольцевой автодороги предостаточно - заявки на строительство подали практически все нефтетрейдеры Петербурга, ряд московских компаний, Северо-Западный таможенный терминал.

Как заявляет Алексей Дмитриев, начальник отдела развития транспортной инфраструктуры города комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга, согласно предложениям КГА по функциональному использованию территорий вдоль трассы КАД здесь могут разместиться складские терминальные комплексы с общим грузооборотом 30 млн тонн в год (это сопоставимо с грузооборотом Морского порта Петербурга).

Между тем некоторые проекты, привязанные к строительству КАД, уже начали реализовываться или готовы вот-вот стартовать - места их реализации располагаются не в непосредственной близости от дороги, а в нескольких сотнях метров от нее или на расстоянии 1-2 километров от коридора трассы.

Уже в мае начнет работу первая очередь нового химического терминала ОАО "Электронкомплекс" - он расположится в 200 метрах от строящейся окружной автодороги, на территории промзоны "Парнас". Объем инвестиций в таможенно-складской комплекс, возводимый группой компаний "Полихим", оценивается в сумму около 1 млн долларов. ЗАО "Перевал" несколько недель назад получило разрешение на строительство перевалочной базы в районе транспортной развязки у станции "Горская" (от нее начинается первый, 18-километровый участок КАД, который уже осенью будет введен в эксплуатацию). Пропускная способность базы составит от 500 до 1000 тонн в год. Предполагается, что база будет обрабатывать генеральные грузы. Инвестиции в строительство составят около 25 млн долларов.

Получено предварительное одобрение инвестиционно-тендерной комиссии на развитие промышленной зоны на Кубинской улице ООО "Северо-Западный Технопарк", компания, на 50% принадлежащая финнам, на 50% - "Инкасбанку". В инженерную инфраструктуру планируется вложить около 5 млн долларов, общий объем инвестиций, которые инициаторы проекта планируют привлечь в проект, составляют около 100 млн долларов. Стороны заявляют, что место для реализации проекта было выбрано из-за близости проходящей мимо трассы КАД.

Все с листа...

Кстати, заказчик на строительство КАД заявляет, что точной карты прохождения дороги до сих пор нет. Представители дирекции по строительству транспортного обхода говорят, что дорога будет строиться "с листа" (готовится проект на часть дороги - и сразу передается генеральным подрядчикам). Однако приблизительная схема прохождения дороги (с точностью до нескольких сотен метров) уже существует. Большей частью дорога пройдет по территории Петербурга (70% дороги). На протяжении последних нескольких лет рассматривалось два варианта: "ближний" и "дальний". Первый предполагал прохождение КАД в основном по территории Петербурга, второй - по территории Ленобласти.

Ленобласть отказывалась утверждать дальний вариант. Во-первых, ей бы пришлось решать вопрос с компенсациями сельскохозяйственным предприятиям, по территории которых пройдет дорога. Во-вторых, финансирование дороги в большей пропорции пришлось бы вести Ленобласти - за счет своего территориального дорожного фонда (первоначальный вариант предполагал, что дорога строится за счет средств федерального дорожного фонда лишь на 50%, остальное - за счет территориальных фондов Ленобласти и Петербурга). В начале 2001 года было принято окончательное решение строить дорогу по "ближнему варианту".

Кстати, если быть совершенно точным, то к 2003 году город строит не кольцевую автодорогу, а "Восточный транспортный обход города Санкт-Петербург" (такое название трасса получила в начале 2001 года, когда в очередной раз по ней сменился заказчик). Почему Минтранс решил отказаться от названия "кольцевая", никто в министерстве внятно объяснить не может. Возможно, дело здесь в ведомственном конфликте, давно идущем между Минтрансом и Госстроем РФ. Дело в том, что с запада КАД должна проходить по комплексу защитных сооружений, ее строительство курирует Госстрой. Саму же дорогу и распределение средств на ее строительство курирует Минтранс. Стороны не смогли разобраться, кто главнее и кто станет окончательным куратором строительства дороги по дамбе. В результате КАД превратилась в полукольцо.

Обрученная с диаметром

Впрочем, губернатор Петербурга настаивает на том, что город строит именно кольцевую дорогу. Как сообщил источник в Минтрансе, сейчас рассматривается вопрос о замыкании дороги в кольцо при помощи Западного скоростного диаметра - эта трасса обходит город по берегу Финского залива и по западной окраине Васильевского острова. Вариант слияния двух дорог вполне возможен, потому что скорого завершения строительства дамбы в ближайшее время ожидать не стоит. Как заявил Александр Славин, начальник управления "Морзащита" (от имени Госстроя выступающего заказчиком на строительство КЗС), полное завершение строительства дамбы произойдет не раньше, чем через 8 лет.

По крайней мере, проект ЗСД сейчас рассматривается городом вкупе с проектом КАД. Город заранее решил застраховать себя от проблем с компенсациями, и еще два года назад губернатор Петербурга предписал отраслевым и территориальным органам администрации города прекратить предоставление в аренду и продажу объектов недвижимости, которые располагаются в границах коридора ЗСД. А земля вдоль трассы ЗСД, в отличие от проекта КАД, передается инвесторам уже сейчас. Несколько месяцев назад ОАО "Западный скоростной диаметр" (ЗСД), заказчик строительства одноименной трассы, получило шесть пятен под возведение торговых и сервисных комплексов, нескольких АЗС, а также жилого комплекса в Приморском районе - вдоль коридора будущей трассы. Генеральный директор ОАО "ЗСД" Александр Лукьянов заявил, что сейчас на этих участках уже ведутся работы по строительству АЗС ("Фаэтон"), торгового комплекса (ООО "ОМНИ") и ряда других объектов.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №10 (39) 4 июня 2001
    Санкт-Петербург - 2003: Навстречу юбилею
    Содержание:
    Реклама