ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

В условиях дефицита

2001

На рынке коммерческой недвижимости спрос опережает предложение

В Петербурге цены на магазины, офисы и производственные площади сегодня растут значительно быстрее, чем на квартиры и загородные дома. Наиболее смелые аналитики жилищного рынка оптимистично предсказывают, что за год средняя стоимость квадратного метра увеличится на целых 20%. В секторе коммерческой недвижимости этот показатель оказался перекрыт за полгода.

Наиболее ликвидные объекты дорожают непредсказуемо. Рынок парадоксален: собственники взвинчивают цены, а активность спроса нарастает. В I квартале 2001 года ГБР зарегистрировало сделок купли-продажи на 21,8% больше, чем в I квартале 2000. Число договоров долгосрочной аренды возросло на 38,3%. Московские и западные фирмы уже готовы платить за 300-метровые магазины на Невском проспекте по 1 млн долларов. То есть примерно вдвое дороже, чем до кризиса 1998 года.

Ни дать, ни взять

Впрочем, и миллионерам на Невском делать нечего, потому что предложение практически отсутствует. Международные компании с солидными "брэндами" проводят месяцы в очереди за подходящим помещением. По данным агентства "Ината", в I квартале 2001-го на каждого продавца торговых площадей приходилось четыре покупателя, а на каждого арендодателя - шесть арендаторов. В секторе промышленной недвижимости диспропорции еще более очевидны. Желающих снять помещение в девять раз больше, чем сдать.

Как только общеэкономическая стабилизация и тонкие намеки президента на особый статус второй столицы привели к некоторому всплеску деловой активности, сразу же стало очевидно, насколько плохо Петербург приспособлен для современного бизнеса. За последнее столетие в окрестностях Невского не было построено ни одного крупного торгового центра. Наивные москвичи, которые запрашивают под магазин тысячу-другую метров на одном из главных проспектов, уходят ни с чем или довольствуются 200-метровой "встройкой" в здании-памятнике, с прогнившими сетями и с запретом КГИОП менять что бы то ни было на обшарпанном историческом фасаде.

Чтобы подсчитать петербургские бизнес-центры класса А, с избытком хватит пальцев одной руки. Найти производственное здание, соответствующее современным технологическим требованиям, или свободный участок под застройку с подведенными инженерными мощностями - задача в насквозь промышленном городе практически неразрешимая. Предприятия-полубанкроты охотно избавились бы от огромных позаброшенных цехов, да никто не берет: только на отоплении этих памятников эпохи победившего социализма можно разориться.

Молитва об инвесторе

Острая нехватка предложения, адекватного спросу, и порождает рыночную ситуацию, которую менеджер агентства "Итака" Марина Федорова оценивает как иррациональную: "Цены формируются стихийно. Сегодняшний рынок - это рынок продавца. Работать не с чем, объекты единичны".

Поправить такое положение дел по силам лишь за счет масштабного строительства и реконструкции старых зданий. Тем более, что красивых бизнес-планов в городе предостаточно. Взять хотя бы проект строительства многофункционального Невского международного центра на пл. Восстания (48 000 кв. метров магазинов, офисов, кафе и развлекательных комплексов - в обмен на 150 млн немецких марок) или начатое воссоздание Перинных рядов. Все, как правило, упирается в финансирование. Заманить в город "длинные" и крупные инвестиции до сих пор удавалось лишь единичным девелоперам, да и то, как правило, под гарантии города.

Ситуация начала выправляться буквально за последние полгода. На фоне благоприятной рыночной конъюктуры компания "Строймонтаж" изыскала американского инвестора, намеренного вложить 20 млн долларов в будущий бизнес-центр "Петровский форт". Юридические формальности еще не завершены, поэтому имя стратегического партнера держится в тайне. Прошел слух, что коммерческий центр "Питер" - инициатор строительства торгового комплекса "Сенная" - заручился поддержкой австрийского концерна Ilbau Strabag, который готов выступить соинвестором проекта со сметой в 22 млн долларов. В Петербурге осматриваются представители московской торговой сети "Перекресток". Все переговоры тоже идут в обстановке строжайшей секретности. Финляндская компания Nord-West Technopark Oy объявила о намерении создать технопарк в промышленной зоне на Кубинской улице. На участке площадью 18,4 га можно разместить 100-150 тысяч кв. метров новых промышленно-складских площадей. Размер привлеченных инвестиций - до 100 млн долларов.

Кажется, что вот-вот и на город, давно заждавшийся денег, прольется "зеленый" дождь.

Ходовой товар

Рынок торговых площадей развивается наиболее динамично и сулит инвесторам быструю отдачу вложенных средств с хорошими процентами. По данным Ассоциации "Дар", за 2000 год цены купли-продажи магазинов в центре города увеличились на 50%. Такой же рост отметили и специалисты "Петербургской Недвижимости", сопоставив арендные ставки на торговые помещения в первом полугодии 2000 и 2001 годов. Расценки на лучшие объекты в зоне А (Невский и прилегающие улицы) подскочили на 400 долларов за кв. метр, достигнув 1100 долларов за кв. метр в год.

Риэлтеры недоумевают: какой же товар нужен купцам, чтобы "отбить" такую плату. Рынок явно перегрет. Дефицит помещений привел к тому, что разброс цен на аналогичные магазины велик как никогда. По информации "Дара", стоимость похожих объектов, расположенных в одном квартале, может различаться в 3 раза. Ценники на Невском начинаются от 3,5 тыс. долларов за кв. метр. На Большом проспекте Петроградской стороны стандартные магазины (до 200 метров) предлагают по 2 тыс. долларов за кв. метр. На оживленных центральных улочках помещения продаются от 1000 долларов за кв. метр. Объекты на периферии "уходят" по 400-500 долларов за кв. метр. От небольших 100-метровых магазинчиков интерес постепенно смещается к более крупным объектам площадью 150-200 кв. метров.

Поскольку первые этажи на "красных линиях" уже давно выбраны, в ход идет "завалящая", годами невостребованная недвижимость (подвалы, требующие серьезного ремонта, помещения в первых дворах и пр.). Высоким спросом пользуется "незавершенка". Цены на помещения в строящихся жилых домах достигают 500 долларов за кв. метр задолго до сдачи объектов госкомисии.

Президент Ассоциации "Дар" Дмитрий Прасолов считает: "Бизнес по покупке торговых помещений с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду сегодня приносит 30-35% годовых".

Сети делят окраины

В первый год после кризиса рынок был точечным. Редкие клиенты капризничали и предъявляли жесткие требования к локации магазинов. Сегодня они "на ура" осваивают тихие окраины. Настоящую экспансию в "спальные" районы предприняли сети-дискаунтеры. "Пятерочки" размножаются в геометрической прогрессии (сейчас их 49, а в июле будет уже 53). Компания "Агроторг", владеющая этой сетью, намерена инвестировать в ее развитие 15 млн долларов. Ставка делается на расширение ассортимента. Соответственно, и площади требуются большие. "Агроторг" перестал принимать в расчет помещения менее 500 кв. метров, предпочитая покупать или арендовать универсамы. Кроме того, фирма реализует собственную строительную программу.

АТК "Здоровье" готова раскошелиться на 3 млн долларов и довести число своих "Копеек" до двадцати одной. Десятками и очень дешево (по 50-70 долларов за кв. метр в год) снимает помещения концерн "Колибри" для социальных магазинов SOS. Вовсю разворачиваются на окраинах и более крупные торговые форматы. Строить на "спальной" периферии, где еще можно отыскать приличный и сравнительно недорогой кусок земли, где нет бдительного ока КГИОП, а покупатель ходит "косяком", - выгодно. Например, "Адамант" сейчас ведет сразу три проекта у окраинных станций метро. Первым (в 2002 году) будет запущен комплекс "Невский" у станции метро "Улица Дыбенко". Его общая площадь - 11 000 кв. метров, под торговлю отводится около 7000 кв. метров, а по вечерам главные залы "Невского" будут превращаться в концертную площадку. Объем инвестиций в строительство торгово-развлекательного центра составит около 6 млн долларов. Торговая компания "ЛЕНТА cash & carry" затеяла свою сеть, в которую за два ближайших года намерена включить 5-8 супермаркетов. В строительство первой "ЛЕНТЫ" на пр. Энергетиков было вложено порядка 2,4 млн долларов. Вторая вот-вот отроется на Приморском проспекте. Она почти вдвое больше "первенца" (общая площадь - 8200 кв. метров) и обошлась уже в 4 млн.

В инвестиционные проекты, связанные со строительством торговых центров, поверили банки. Например, стройки "ЛЕНТЫ" кредитуют петербургский "Промышленно-строительный банк" и "Башкредитбанк". Трикотажное объединение "ЛАК", запустившее в декабре 2000-го универмаг PLATO на Боровой улице, сотрудничает с "Балтийским банком" и надеется на его помощь для реализации следующего проекта - PLATO-2 на Выборгском шоссе. Генеральный директор объединения "ЛАК" Евгений Томак считает, что местные инвесторы должны спешить. Приход в Петербург международных торговых сетей неизбежен, и к этому надо быть готовым.

Директор Центра консалтинга и оценки Максим Крепак полагает, что хотя до сих пор в Петербурге строились только небольшие по международным меркам торговые комплексы (сумма инвестиций - не более 5 млн долларов, арендопригодная площадь не превышает 10 000 кв. метров), рынок уже готов к дальнейшему развитию. Об этом свидетельствует наличие в городе нескольких проектов, в основу которых положена концепция западных центров торговли ("Комплекс-2000", ТК "Сенная" и др).

Офисное изобилие

Спрос на офисные помещения остается стабильно высоким, а арендные ставки и цены плавно растут. Свой клиент находится и на утилитарную контору (расселенная коммуналка в третьем дворе), и на роскошные бизнес-апартаменты. С рынка автономных офисов за последние полгода были вымыты практически все недорогие объекты. По данным "Итаки", все помещения по 120 долларов за кв. метр в год заняты; найти качественный офис за 180 долларов за кв. метр - тоже проблема. Арендаторы в основном интересуются небольшими площадями - до 50 кв. метров. Спрос на покупку ориентирован на крупные офисы. По оценке "Адвекс-РОССТРО", за помещения площадью 200-300 кв. метров, расположенные в центре, бизнесмены готовы платить по 500-700 долларов за кв. метр. Крупные сырьевые компании и банки присматривают особнячки до 1000 кв. метров. Но таких объектов на рынке фактически не осталось - все уже пристроены.

Как правило, фирмы подбирают автономный офис либо из сильного желания сэкономить, либо, напротив, не скупятся в средствах, чтобы создать эксклюзивный представительский вариант. Большинство же клиентов ориентированы на бизнес-центры. Благо есть из чего выбрать практически на любой бюджет. По данным компании "Петербургстрой", сегодня в городе действуют примерно 150 офисных зданий общей площадью около 740 тыс. кв. метров. Из них 75% бизнес-центры класса С, 22% - объекты В-класса и только 3% (или же четыре здания) можно отнести к высшему А-классу. Предложение постоянно пополняется за счет объектов класса С и В. В Петербурге очень популярны проекты, связанные с перепрофилированием невостребованных производственных и административных зданий в бизнес-центры средней руки. Профессиональные управляющие компании ("VMB-Траст", "Бекар", BCM Group), набив руку на нескольких адресах, заключают все новые контракты с собственниками и расширяют свои офисные сети.

На то, чтобы привести в порядок недвижимость, пребывающую в первобытном советском состоянии, уходит в среднем год-полтора и от 500 тыс. до 1,5 млн долларов. Яркие примеры такого подхода - хорошо известные в городе и "раскрученные" бизнес-центры "Бекар", "Нобель", "ТВ-Полис", "Буревестник" и др. Наиболее крупные проекты реализуются очередями. Так, например, создавался офисно-развлекательный микст "Акватория" на Выборгской набережной. Этим летом завершаются работы по ремонту последнего неосвоенного корпуса ГПНИ-5 (его площадь - 3750 кв. метров). Среди только начатых проектов-"трансформеров" - реконструкция недвижимости швейного объединения "Маяк" на Московском пр., 89-91 (общая площадь комплекса - 10 000 кв. метров; управляющая компания - "VMB-Траст") и ремонт здания НПО "Аврора" на ул. Введенского канала (объектом в 12 000 кв. метров занимается "Бекар").

На новые подвиги доморощенных девелоперов вдохновляет увеличение расценок в действующих бизнес-центрах. Ощутимый подъем начался прошлой осенью и продолжается до сих пор. На протяжении 2000 года арендные ставки в успешных зданиях класса В и С выросли на 30%. Наибольших результатов достигли бизнес-центры "эконом"-класса. Например, со 140 до 200 долларов за кв. метр в год были увеличены ставки в "ТВ-Полисе". Первые арендаторы бизнес-центра "Нобель" платили по 180 долларов за кв. метр, а через год последние площади были разобраны уже по 300 долларов.

Во многих зданиях, попадающих в самую популярную ценовую нишу от 180 до 300 долларов за кв. метр в год ("Буревестник", "Бекар", JGB House-1, JGB House-3 и др.), сегодня нет свободных офисов, а из потенциальных арендаторов сформирован лист ожидания.

Однако и объекты категории А, которые в начале 2000 года стояли в лучшем случае полупустыми, сумели значительно повысить загрузку и приблизить расценки к докризисным. Настоящий рывок совершил бизнес-центр "Северная столица" на наб. Мойки, 36: сегодня он заполнен на 85% при ставках 400-500 долларов за кв. метр в год, а в начале 2000-го арендаторы занимали только пятую часть площадей.

Вскоре в Петербурге будет ощущаться явная нехватка высококлассных офисных помещений. С докризисных времен в городе не построено ни одного бизнес-центра действительно европейского стандарта. (Исключение - третья очередь "Нептуна" на наб. Обводного канала, 93. 3000 кв. метров офисов, введенных в эксплуатацию прошлой осенью, моментально разошлись среди арендаторов.) На реализацию инвестиционных проектов по созданию офисных центров высокого класса уйдет минимум 2-3 года, а действующие здания категории А получат неплохую фору.

Бездомная промышленность

Рынок производственной недвижимости риэлтеры оценивают как самый сложный и закрытый. Масса неликвидного предложения; объекты, которые могли бы представлять коммерческий интерес, зачастую нельзя пустить в оборот из-за того, что права на них никак юридически не оформлены; не редкость - противодействие "красных" директоров, не желающих ни с кем делить разрушающееся добро. Спрос, по большей части, остается неудовлетворенным. Особенно страдает от нехватки площадей малый бизнес. Помещения по 300-500 кв. метров уже выбраны с рынка.

По данным "Адвекс-РОССТРО", большинство предпринимателей охотно ограничились бы 1000 кв. метров, но и в этом сегменте рынка предложение почти исчерпано. Приходится брать то, что пока еще есть - объекты по 2-3 тысячи "квадратов". Рассматриваются варианты не только на удаленных окраинах, но и в области. За год цены ощутимо выросли. По данным агентства "Бекар", в начале 2000 года помещения еще продавались по 30-40 долларов за кв. метр, сегодня дешевле 100 долларов на рынке уже ничего нет.

Объекты в приличном состоянии предлагаются по 150-200 долларов за кв. метр. В аренду берут только небольшие площади. Ставки постепенно подтягиваются с 2-3 долларов за кв. метр в месяц к 4-5 долларов. "Идеальные" помещения могут стоить 6 долларов за кв. метр в месяц.

Гадание на долларе

На рынке пока нет ярко выраженного летнего затишья и вряд ли уже будет. Традиционный осенний всплеск спроса усугубит дефицит объектов. Спекулянтов от недвижимости станет еще больше. "Бывалых" риэлтеров уже тревожат затянувшаяся стабильность и приближающийся август. Самые осторожные арендаторы, соглашаясь брать помещения по завышенным ставкам, требуют включить в договор пункт о возможном снижении ставок в случае очередного общероссийского форс-мажора.

Однако, если Законодательное собрание примет закон, резко сокращающий число льгот для арендаторов КУГИ, массовое освобождение городских помещений и расцвет субаренды может сбить цены и у частных собственников.

Санкт-Петербург

Динамика средних арендных ставок в бизнес-центрах разного класса
Динамика арендных ставок на торговые площади
Структура спроса на рынке коммерческой недвижимости в I квартале 2001
Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости в I квартале 2001
«Эксперт Северо-Запад» №12 (41)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама