Балтийские метры

Спецвыпуск
Москва, 22.12.2003
«Эксперт Северо-Запад» №48 (157)
Приведенная к европейским стандартам законодательная база в сочетании с высокой ценовой динамикой привлекает внимание инвесторов к прибалтийскому рынку недвижимости

Рынок недвижимости стран Балтии - на подъеме. В преддверии вступления Латвии, Литвы и Эстонии в Европейский союз цена многих объектов выросла в разы, однако эксперты прогнозируют, что финальный акт присоединения к ЕС (а это случится менее чем через полгода) не сделает балтийскую недвижимость менее привлекательной. "Наша точка зрения состоит в том, что потенциал роста местного рынка недвижимости еще далеко не исчерпан, - говорит Айя Кляшева, вице-президент Parex investment company (дочерняя структура Parex Bank). - А это значит, что именно сейчас он очень привлекателен для инвестиций".

Parex одним из первых в регионе создал свой фонд недвижимости. Стартовая эмиссия объемом 5 млн долларов была распространена минувшей весной, причем очень успешно. Заявленный специалистами Parex минимальный ожидаемый уровень доходности "Балтийского фонда недвижимости" составляет 10-15% годовых (при этом срок деятельности фонда определен в три года).

"За первые четыре месяца реальной работы стоимость одной доли фонда (у нас бы сказали - пая. - Ред.) увеличилась на 3,6% - с начальных 10 долларов до 10 долларов 36 центов", - рассказывает Айя Кляшева. По ее мнению, положительную динамику цен на недвижимость в Балтии (в частности, в Латвии) определяет интерес к рынку местных и иностранных инвесторов, причем как с Запада, так и с Востока. Интерес этот, в свою очередь, обусловлен целым набором объективных факторов.

- О каких факторах идет речь?

- Во-первых, высокая динамика роста экономических показателей государства. Во-вторых, упорядоченные и отвечающие нормам Европейского союза законодательные нормы, регулирующие вопросы собственности и налогообложения. Эти факторы, в свою очередь, способствуют широкому распространению практики ипотечного кредитования. Банки пользуются тем, что почти не имеют проблем с залогами и кредитуют граждан на срок до 25 лет, финансируя до 90-100% стоимости недвижимости под 4-6% годовых. В сумме с общим ростом благосостояния это приводит к дополнительному увеличению спроса на объекты недвижимости. Причем спрос этот изначально высок хотя бы потому, что у нас на одного жителя приходится в два раза меньше жилой площади, чем в ЕС.

Не хватает также торговых, складских, офисных площадей. Предложение не может быть обеспечено достаточно быстро, что и влечет за собой ощутимый подъем цен.

Впрочем, необходимо принимать во внимание тот факт, что в течение ближайших двух-четырех лет в отдельных секторах предложение все же превысит спрос, и это приведет к стабилизации или даже снижению цен на рынке.

- На какой круг инвесторов рассчитан "Балтийский фонд недвижимости"?

- Этот круг достаточно широкий. Мы ориентируемся как на институциональных инвесторов (например, на страховые компании), так и на розничных клиентов. Порог вхождения в фонд не очень высок: минимальная первоначальная покупка - 500 долей фонда, то есть немногим более 5 тысяч долларов. Затем доли можно докупать без каких-либо ограничений, хоть поштучно.

- Можно ли сейчас приобрести паи фонда?

- Как раз сейчас идет подписка на вторую эмиссию, которая стартовала 15 октября. Мы собираемся дополнительно распространить 350 тысяч долей фонда. Юридически подписка должна быть завершена к 15 января 2004 года, но мы можем продать всю эмиссию и раньше. По состоянию на начало декабря оставались непроданными менее 80 тысяч долей.К слову, мы довольно серьезно относимся к проблеме ликвидности долей фонда. Они включены в список Рижской фондовой биржи, кроме того, мы ищем возможность совершения сделок на внебиржевом рынке.

- Как рассчитывается стоимость доли, с какой регулярностью?

- Текущая стоимость одной доли "Балтийского фонда недвижимости" рассчитывается по состоянию на последний рабочий день каждого месяца.

Стоимость доли, рассчитанная 28 ноября, как я уже заметила, - 10 долларов 36 центов. В расчет стоимости берется текущая балансовая стоимость объектов инвестирования и вычитаются затраты при управлении.

Экспертная переоценка объектов недвижимости должна производиться не реже одного раза в год.

- Можно ли более конкретно перечислить основные операции, которые проводит фонд? Замыкаются ли эти операции только на Латвии?

- Мы ставим своей целью максимально возможный рост капитала посредством инвестиций в недвижимость стран Прибалтики в целом, но фокусируем свое внимание в первую очередь на Латвии.

Приоритетные объекты вложений - земля под застройку в Риге и ее окрестностях (имеется в виду спекуляция земельными участками в перспективных районах, деление больших участков, развитие инфраструктуры), а также вложения в жилые площади в наиболее перспективных районах, реализация проектов по строительству многоквартирных домов, приобретение перспективных домовладений.

Попробую пояснить, почему выбраны именно эти направления. Для начала: из-за повышенного интереса инвесторов земельные участки в Риге и ее окрестностях дорожают в среднем на 30-50% в год. Далее. В течение последних пяти лет в Латвии не строились новые многоквартирные дома: самоуправления этим не занимались, а предприниматели не были заинтересованы в строительстве подобного рода, так как расходы на него значительно (на 100-150%) превышали цены на квартиры в существующих старых панельных домах. Сейчас из-за роста цен подобная разница сократилась уже до 30-40%, и потому проекты строительства новых многоквартирных домов становятся достаточно привлекательными.

Если рассматривать отдельную часть рынка жилых площадей - центр Риги, Старый город, - то здесь характерен постоянный прирост цен на квартиры, в среднем на 10-30% в год. Это объясняется тем, что велик интерес к Старому городу со стороны иностранных граждан, а также тем, что предложение объективно ограничено из-за архитектурной ценности данного сегмента.

- Какова сейчас сумма активов, управляемых "Балтийским фондом недвижимости"?

- По состоянию на 28 ноября 2003 года - около 7 млн 700 тысяч долларов.

- Могут ли российские инвесторы легальным образом приобрести паи вашего фонда недвижимости?

- Этот вопрос регулируется российским законодательством. Согласно латвийскому законодательству, никаких ограничений для иностранных инвесторов на покупку долей фонда не накладывается.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №48 (157) 22 декабря 2003
    Профтехобразование
    Содержание:
    Не мешать

    Государство, отвечающее за профтехобразование, очевидно недееспособно. Усилий предприятий-работодателей также явно недостаточно - они опекают лишь малую долю ПТУ и техникумов. Да и вообще, образование - это не их бизнес, каждый должен заниматься своим делом.

    Реклама