Реальность мечты

Москва, 15.03.2004
«Эксперт Северо-Запад» №10 (167)
Развитие ипотеки невозможно без осознания участниками рынка своих экономических интересов

Ипотека в российских условиях больше напоминает политэкономический миф. На самом высоком государственном уровне запуск механизма ипотечного кредитования относят к приоритетным, общественно значимым проектам. Как и малый бизнес, ипотеку публично представляют в качестве инструмента решения социальных проблем. Судя по всему, подразумевается, что эта система должна показать: рынок может приносить гражданам в массовом порядке вполне очевидные, понятные дивиденды - решение "квартирного вопроса" или, по крайней мере, надежду на это.

Неудивительно, что Владимир Путин в послании Федеральному собранию уделяет ипотеке особое внимание, инициирует специальное заседание Госсовета, создает соответствующую рабочую группу в администрации Президента и т.д. Получив сигнал, руководители регионов, естественно, тотчас развивают бурную активность, начинают "строить" чиновников, требуя от них как можно скорее наглядных результатов "борьбы за ипотеку".

Петербург - не исключение. В конце января 2004 года губернатор Валентина Матвиенко потребовала от "профильных" членов правительства, чтобы с 1 марта в Петербурге заработала "ипотека по жилью", а до конца года с помощью ипотеки было обеспечено квартирами 1,5 тыс. горожан. Результат должен оказаться "впечатляющим" - ведь с 2001 года в Северной столице было выдано всего 400 ипотечных кредитов.

Азбука ипотеки

Конечно, фактор политической воли представителей "верхов" способен сыграть немалую роль в проведении прогрессивных преобразований. Но при этом важно, чтобы предлагаемые мероприятия соотносились с реальностью, чтобы задачи ставились осуществимые и в перспективе "верхам" не приходилось выдавать желаемое за действительное, отчитываясь о результатах.

Безусловно, ипотека - качественный атрибут развитого общества, и к ее развитию нужно всячески стремиться. Однако следует учитывать: торжество "ипотечной идеи" невозможно по команде, здесь неизбежно требуются объективные предпосылки, готовность всех ключевых участников процесса - государства, финансовых институтов, строительного бизнеса, наконец самих граждан. Об этом свидетельствует и обмен мнениями, состоявшийся на организованном журналом "Эксперт Северо-Запад" круглом столе "Проблемы развития ипотеки в Санкт-Петербурге. Государство и частный бизнес: перспективы совместного проекта".

Развитие ипотеки в Петербурге сталкивается с теми же проблемами, что и в целом по России. Прежде всего, не приходится говорить о сколько-нибудь массовом характере, хотя именно массовость, согласно традиционным представлениям, отличает ее от потребительского кредитования. Массовость делает ипотеку инструментом, способным масштабно решать важнейшую социальную проблему обеспечения жильем. Между тем она невозможна без рынка ипотечных ценных бумаг, привлекающего "длинные" деньги за счет четко налаженной работы ипотечных агентств. Агентства выкупают у банков обязательства по кредитам, на эти суммы выпускают ценные бумаги и вырученные от их продажи средства направляют на выкуп новых кредитов. По состоянию на конец 2003 года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выдало всего лишь 2 тыс. кредитов на 800 млн руб., что не может оказать влияния на рынок недвижимости.

Пока остаются утопией и такие "классические" особенности ипотечных кредитов, как длительные сроки (свыше 20 лет), низкие процентные ставки (5-8%), минимальный первый взнос (от 5%). Отечественные коммерческие банки, предоставляя кредиты на покупку жилья, требуют, как правило, оплаты не менее 20% его стоимости, срок возврата составляет в среднем 10 лет, а процентная ставка - 15% в валюте.

Законодательное совершенство

Пакет законопроектов, которые должны составить нормативную базу российской ипотеки, включает более 30 документов - и, возможно, в апреле Госдума приступит к их рассмотрению. На взгляд депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, несовершенство нынешнего законодательства весьма ярко иллюстрирует такой факт: ипотечный кредит при приобретении квартиры стоимостью 2 млн руб. облагается различными налогами в бюджеты различных уровней в сумме 778 тыс. руб.

Чтобы инструмент ипотеки стал более привлекательным и доступным, предлагается, в частности, отменить обязательность нотариального удостоверения сделок по ипотечным кредитам. В случае предоставления льгот или бюджетных субсидий по кредитам такие сделки не должны рассматриваться как материальная выгода и облагаться подоходным налогом. Также предлагается увеличить с 1 млн до 3,6 млн руб. сумму, в пределах которой при продаже квартиры не взимается подоходный налог, это также удешевит ипотечные сделки. Изменение налогообложения должно стимулировать и работу физических лиц с ипотечными бумагами. Наконец, принципиально важны изменения Гражданского и Жилищного кодексов, создающие реально действующий механизм выселения неплательщиков.

Примечательно, что наряду с "американским" вариантом ипотеки (подразумевающим создание ипотечных агентств), как считает Дмитриева, в России вполне возможно развитие и "немецкой" модели. Идея "строительно-сберегательных касс" (по сути, специализированных банков) состоит в том, что граждане накапливают в них определенные суммы по низким депозитным ставкам, а затем получают по таким же низким ставкам кредиты на приобретение жилья. Рабочая группа администрации Президента в целом поддерживает эту инициативу. В то же время Президент отрицательно высказался по поводу возможности вложения средств Пенсионного фонда в ипотечные ценные бумаги, хотя, как свидетельствует опыт многих стран, средства пенсионных фондов, а также страховых компаний являются важнейшим инвестиционным ресурсом.

Стартовый капитал

Какие инструменты для формирования правил игры на региональном уровне намерено задействовать правительство Петербурга?

Вице-губернатор администрации Петербурга Михаил Осеевский не склонен преувеличивать миссию государства при "внедрении" ипотеки: "На этом рынке государство не должно играть ключевую роль. Основными игроками на нем являются все-таки финансовые институты, которые принимают основные риски, - для них это бизнес, и в первую очередь они должны быть двигателями ипотеки, ипотечных программ строительства жилья и т.д."

Тем не менее, определенные функции город намерен взять на себя. Так, подготовлен (и в марте должен быть рассмотрен на заседании правительства Петербурга) закон о переселенческом фонде. Переселение в дома временного проживания заемщиков, не выполнивших своих обязательств, вряд ли будет массовой практикой: как свидетельствуют представители банков, сейчас случаи "дефолта" клиентов крайне редки. Но появление такого механизма, подкрепленного изменениями в федеральном законодательстве, создаст банкам более комфортные условия для развития ипотеки.

Город намерен способствовать и выстраиванию системы рефинансирования банков, предоставляющих ипотечные кредиты, привлекая более дешевые и долгосрочные кредиты на рынок Петербурга с помощью ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" и федерального АИЖК. Впрочем, возможности города здесь ограничены. В бюджете Петербурга на 2004 год нет необходимых средств и, видимо, только в ходе корректировки бюджета в апреле будет предусмотрено 50 млн руб. для внесения в уставный капитал ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство".

Праздник очередников?

Кроме того, администрация планирует под знаком ипотеки попытаться решить жилищные проблемы некоторых очередников, которые, по словам Осеевского, "что-то накопили, но не могут сами расплачиваться по кредитам". Депутатам ЗакСа предложат увеличить расходы на выделение безвозмездных субсидий для получателей ипотечных кредитов с 30 млн до 70 млн руб. (соответствующее положение уже утверждено правительством).

Таким образом, в Петербурге при поддержке правительства города будет осуществляться некая смешанная схема "социальной ипотеки", ориентированная прежде всего на обеспечение жильем очередников. Речь идет об определенных категориях бюджетников, которые не способны стать дольщиками и не могут самостоятельно выполнять условия ипотечного кредитования в банках. Однако, по оптимистичным прогнозам, привлекаемых бюджетных ресурсов хватит только для приобретения порядка 150 квартир.

Пока специалисты скептически относятся к прогнозам, озвучивавшимся ранее чиновниками, что уже в 2004 году "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" сможет привлечь для предоставления в качестве кредитов 1 млрд руб. и это позволит 1,5 тыс. горожан приобрести квартиры. Генеральный директор ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство" Вячеслав Назаров затрудняется сказать, какие средства будут задействованы для рефинансирования ипотечных кредитов в Петербурге (в том числе при участии АИЖК, которому федеральный бюджет позволяет выпускать кредитов на 2,5 млрд руб.). Назаров заверил только, что в ближайшие несколько месяцев агентство выстроит систему, дающую возможность банкам предоставлять ипотечные кредиты на 25 лет под 15% в рублях.

Банковская ставка

Банки - ключевые игроки на ипотечном рынке. Финансисты довольно оптимистично смотрят на перспективы развития ипотеки. Но они считают, что вследствие объективных причин, и в первую очередь неразвитости российского финансового рынка, низкого уровня доходов населения, проблем с официальным подтверждением уровня их доходов и т. д. в обозримой перспективе ипотека не станет массовой и общедоступной.

"Ипотека не будет массовой - для этого нужно снять все риски, в том числе страновые, ограничения, которые существуют в технологии выдачи кредитов, - говорит президент Национальной Ипотечной Компании Елена Клепикова. - Не хочу сказать, что ипотека является сегодня дешевым инструментом, но она снимает часть проблем с точки зрения возможности приобретения жилья". Например, даже при высоких процентных ставках и отсутствии "классических" ипотечных сроков кредитования (свыше 20 лет) она позволяет решить квартирный вопрос в тех ситуациях, когда для приобретения жилья не хватает, допустим, лишь 20-30% средств...

Высокие процентные ставки по кредитам - одна из главных причин, делающих ипотеку пока недоступной для значительной части потенциальных заемщиков. Некоторые крупные ипотечные программы, оказавшиеся достаточно эффективными, например " Дельта Кредит", реализовывались за счет привлечения весьма "дешевых" средств с западных финансовых рынков. (Впрочем, из 100 млн долларов выданных кредитов на долю Петербурга пришлось лишь 8 млн, в 2003 году было выдано лишь около 160 кредитов.) Однако мировые инвесторы пока еще с осторожностью относятся к участию в России в долгосрочных ипотечных программах.

Снижение же процентных ставок банков, использующих собственные или привлеченные на внутреннем рынке ресурсы, - дело времени и конкуренции. "В США еще в 60-е годы были высокие ставки, а кредиты выдавались лишь на 10-15 лет, - говорит вице-президент Национального Резервного Банка Сергей Ильченко. - Затем стала активно развиваться ипотека: ипотечные закладные упаковывались в пакеты, против них выпускались ипотечные ценные бумаги, они выбрасывались на рынок, возникал спекулятивный спрос и в результате конкуренции ставки начали падать. Ипотечные бумаги создали большой спрос со стороны институциональных инвесторов - пенсионных фондов, банков и т.д. У нас это будет следующий этап развития ипотеки".

Несовершенство законодательной базы, касающейся вопросов рынка недвижимости, приводит к тому, что у банков возникают сложности с кредитованием покупки строящегося жилья, повышаются риски. Заместитель главы представительства "Дельта Кредит" Сергей Добролюбов отмечает: "Основная часть программ коммерческих банков ориентирована еще на покупку жилья на вторичном рынке. Банку нужен предмет залога, и им может быть само приобретаемое жилье. А при кредитовании строящегося жилья у банка не появляется залога в виде имущества - есть только право требования, которое проблематично относительно взыскания". Тем не менее банки, расширяя спектр предлагаемых услуг, разрабатывают и внедряют новые схемы, например кредитования долевого строительства под залог имеющегося жилья.

Примечательно, что в России пока остается без должного внимания опыт Литвы и других прибалтийских стран, где несколько лет назад начался настоящий ипотечный бум. Введение государственного страхования ипотечных кредитов сняло один из главных рисков, и банки устремились осваивать новый для них рынок. Результатом конкуренции за заемщика стал переход к общепринятым условиям ипотечного кредитования (срок возврата 25 лет, ставка 5-6%).

Удобные дольщики

Учитывая российскую специфику, важным игроком, влияющим на развитие ипотеки, является строительный бизнес.

"Чтобы мы ни говорили, ипотека будет, другого способа обеспечения населения жильем нет!" - заверяет президент Союза строительных компаний Санкт-Петербурга депутат ЗакСа Владимир Гольман. Однако на практике строители пока не испытывают потребности в более широком распространении ипотечных схем. "Долевое" строительство (таким образом в Петербурге вводится 96% жилья) вполне удовлетворяет строителей. "Все жилищное строительство держится сегодня на средствах граждан, строители пользуются деньгами дольщиков, и не только в спекулятивных целях, - говорит директор Союза строительных компаний Санкт-Петербурга Лев Каплан. - Эта система нормально работает, за исключением разве что нескольких несчастных случаев. И зачем нам связываться с колоссальными кредитами, обязательствами, рисками и т.д.?!"

Логика понятна. Сейчас спрос и так превышает предложение: по сути, все строящееся жилье скупается дольщиками еще на начальных стадиях строительства (по разным оценкам, около 25-30% приобретается исключительно с целью перепродажи). Поэтому схема долевого строительства может работать до тех пор, пока не иссякнет слой граждан, способных и готовых инвестировать средства в строительство жилья, а цены не стабилизируются на уровне, близком к московскому. Строители утверждают, что при сегодняшнем состоянии рынка ипотека, стимулируя рост спроса на жилье, не приведет к его удешевлению, - напротив, это может обернуться дополнительным ростом цен.

Впрочем, строители, в принципе, признают, что на смену долевому строительству должны приходить более "цивилизованные методы инвестирования и финансирования". Но, к примеру, Лев Каплан увязывает это с некой бюджетной поддержкой: "Надо сделать так, чтобы 8-10 доминирующим инвестиционно-строительным компаниям было выгодно иметь дело с ипотечными кредитами и невыгодно иметь дело с дольщиками". В частности, строителей особо привлекает возможность получения гарантий городского бюджета.

Время рассудит

Несомненно, сегодня остается множество проблем, препятствующих развитию ипотеки. Налицо и явные противоречия, нестыковки текущих интересов строителей и банкиров. Строители упрекают финансистов за неприемлемые условия кредитования - мол, деньгами дольщиков пользоваться выгоднее и не нужно платить никаких процентов. Банкиры, жалуясь на сложности с привлечением дешевых ресурсов, отвечают строителям: "Если бы мы могли привлечь ваши валютные сбережения по депозитам под 2%, то и кредитовали бы вас по другим ставкам". Но главное состоит в том, что при нынешнем состоянии развития ипотеки и в целом жилищного кредитования участие в долевом строительстве оказывается для самих граждан наиболее оптимальным вариантом. Помимо психологических проблем, связанных с отсутствием привычки "жить в долг", сказываются элементарные соображения экономической целесообразности - становиться заемщиком менее выгодно, чем дольщиком.

Очевидно, что помимо естественного развития конкуренции очень многое зависит от государства, от принятия системных решений, изменяющих правила игры в экономике. Например, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа Михаил Амосов справедливо отмечает, что продажа земельных участков в собственность на торгах позволит перейти к нормальной системе кредитования жилищного строительства, поскольку станет возможен залог земли в банке; по мере роста рынка это будет решать и проблемы ипотеки. Михаил Осеевский подчеркивает: "Мы считаем очень важным показать реальную рыночную стоимость земли в центре и на периферии, чтобы экономическими способами стимулировать расселение центральной части города". Соответственно, получит толчок и дальнейшее развитие рынка недвижимости и строительства.

Ипотека станет действительно эффективным инструментом, способным в массовом порядке решать жилищную проблему, если она будет органично вписана в экономические реалии, подкреплена соответствующей законодательной базой и т.д. К этому должны быть готовы и все игроки. Рассчитывать, что это может произойти быстро, по крайней мере несерьезно. Если, конечно, не предполагается ограничиться решением одной-единственной задачи - просто по-чиновничьи отрапортовать о "запуске ипотеки". Точнее, ее отечественной модели - "для галочки".

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама