Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Культура

Наперегонки со временем

2004

Ничто так не определяет облик города, как элитная недвижимость. Ее эволюция обусловлена не только объективными, но и субъективными причинами

Сегодня в феномене элитной недвижимости неизбежно взаимодействуют самые различные факторы. Во-первых, конъюнктура рынка, в значительной степени зависящая не только от его участников, но и от общей стратегии развития города, а она, в свою очередь, детерминируется городской администрацией. Следующий немаловажный фактор - традиции, историческое наследие, доставшееся нам от двух империй - России царской и России советской. В-третьих, общемировой тренд - хотя его влияние косвенно, именно этот фактор становится локомотивом многих перемен. И наконец, самый субъективный, но оттого не менее значимый фактор - сознание элиты, или - точнее - способы ее самоидентификации. Взаимодействие этих факторов и определяет социальное и архитектурное пространство нашего города. На сегодняшний день это пространство в споре со временем проигрывает.

Коммунальный background

Из всех вышеперечисленных факторов необходимо в первую очередь выделить историческое наследие, которое является главным тормозом развития города. За годы советской власти весь город как социальное пространство был превращен в одну большую коммунальную квартиру. Дворцы оказались окружены трущобами коммуналок, трущобы - промышленными предприятиями, промышленные предприятия - хрущевскими и брежневскими микрорайонами, за которыми опять же начинались дворцы, окруженные, в свою очередь, вполне убогими дачными поселками.

Этот уродливый конгломерат упрямо называли уникальным архитектурным ансамблем, хотя его изнанка неизменно приводит в отчаяние всех участников рынка недвижимости - и риэлтеров, и строителей, и администрацию, и, собственно, покупателей. Первые и последние в этом списке, будучи наиболее мобильными игроками на рынке, свои усилия изначально бросили на переустройство самых мелких элементов рынка - квартир старого фонда. Всем хорошо известная схема - расселение малоимущих жильцов коммуналки и дорогостоящий ремонт. Тактика была вынужденная, но ущербная. Ремонт, за отсутствием квалифицированных специалистов и в условиях несформировавшегося рынка строительных материалов, оказывался на поверку некачественным. Но главное, что расселение одной коммунальной квартиры не решало проблему социального пространства - соседи по площадке никуда не девались (расселять, по идее, требовалось сразу весь дом), коммуникации оставались старыми, фасад - неотреставрированным, инфраструктура - неразвитой.

В итоге многие из тех, кто скупил в свое время коммуналки, ринулись продавать свои квартиры с прицелом на "свежие" элитные дома, но столкнулись с парадоксальной ситуацией - спрос на их товар оказался отнюдь не велик, а предложений по новым объектам - до смешного мало.

Векторы элитарности

Когда на рынке активизировались строительные компании, то они также уперлись в проблему коммунального бэкграунда, но уже на стратегическом уровне. Во-первых, в городе, как выяснилось, начисто отсутствует четкое деление на зоны разных ценовых категорий. То есть понятие элитных кварталов оказалось сильно размытым. А строить "золотые зубы среди гнилых" не хочется никому. Во-вторых, и это сегодня самая актуальная проблема, о которой "Эксперт С-З" уже неоднократно писал, городское пространство Петербурга задушено гигантскими промзонами. Решение об их последовательном вытеснении за городскую черту, безусловно, кардинально изменит облик города в лучшую сторону. Но если данная проблема очевидна - она обсуждается на государственном уровне и к ее решению готовы практически все участники рынка, - то с определением так называемых векторов элитарности ситуация куда более тонкая и запутанная.

Как ни удивительно, но данное положение вещей обусловлено традициями дореволюционного Петербурга. Дело в том, что в столице Российской империи вектор элитарности недвижимости был в большей степени вертикальным, нежели горизонтальным. То есть, грубо говоря, деление на богатых и бедных происходило не столько по кварталам, сколько в рамках одного дома - этажами. Самые дорогие квартиры - на втором и третьем этажах, самые дешевые - на первом и последнем, в подвалах и мансардах селился самый бедный люд. Преодолеть традицию оказалось невозможно, поэтому идея элитного жилья, как клуба, - не говоря уже о понятии элитного квартала - в центральных, то есть самых красивых, кварталах города поначалу оказалась практически нереализуемой.

Спрос на аутентичность

Одним из решений данной проблемы стало полное расселение всего дома из старого фонда и капитальный ремонт, после которого от исторического здания остаются только стены фасада, а вся "начинка" выстраивается заново. Увы, стратегически эта схема пока еще себя не оправдала. По сути, реконструировать подобным образом нужно целые кварталы, а кроме этого - создавать современную инфраструктуру. Последнее в центре любого старого мегаполиса сделать весьма непросто - далеко не везде можно построить подземный гараж, мест для больших торговых площадей практически нет, не говоря уже об узких дворах, которые не предполагают наличие таких немаловажных атрибутов хорошего жилья, как благоустроенный сквер и детская площадка. Как старые дома не перестраивай изнутри, а "родные колодцы", пусть и подкрашенные, никуда не денешь.

При реконструкции старых домов была допущена еще одна ошибка, которая, впрочем, убедительно продемонстрировала - петербургская элита нуждается в самоидентификации. Выяснилось, что новая "стерильная" начинка реконструированного здания не оправдала ее ожиданий: "Где парадная лестница с красивыми перилами и кованой решеткой, где барочная лепнина на потолках, где высокие потолки, где старинные камины?" Вроде бы все элементы элитного жилья присутствуют - исторический центр, дом с отреставрированным фасадом, чистой охраняемой парадной и новыми квартирами, единое социальное пространство (все квартиры в доме покупаются практически в одно и то же время, что дает ощущение общности, которое подчеркивается и соответствующим уровнем дохода всех жильцов). Но аутентичность, тем не менее, утрачена - вместе с деталями, аура которых и символичность хорошо знакомы любому петербуржцу.

Гомогенный бардак

Экологическая катастрофичность центра, его "туристичность" и отсутствие комфортного простора вынуждают элиту - и это вроде бы общемировая практика - "эмигрировать": а) за город, б) строить элитные кварталы на окраине города. Нельзя сказать, чтобы петербургская элита не предприняла попыток совершить эмиграцию за город, но ее поползновения снова наткнулись на неразвитость инфраструктуры. Даже если в искомом коттеджном поселке в курортном пригороде Петербурга удалось провести газ, воду, если качество самого жилья более-менее соответствовало амбициям покупателя, то вот с такими социальными элементами инфраструктуры, как школы, детские сады, медицинские учреждения, крупные торговые центры, рестораны и развлекательные центры, все оказалось гораздо сложнее. И, несмотря на популярность загородного жилья (цены на него, по оценкам экспертов, растут динамичнее всего), оно в большинстве случаев так и не становится постоянным местом проживания.

Что же касается строительства элитных кварталов в новых районах города, то здесь априори привлекательными выглядят проекты таун-хаузов. Правда, впечатляющего прорыва в этом направлении нет. Дома, хотя бы отдаленно претендующие на элитарность, стремятся найти подобающую окружающую среду. Увы, до настоящего времени все векторы городского развития, формирующие рынок, продолжали традицию социального хаоса. С некой общественной точки зрения подобная ситуация может представляться даже позитивно - нет неприятного и жесткого деления на бедные и богатые кварталы, но для рынка она скорее негативна - городской ландшафт остается неупорядоченным, разношерстным, приоритеты властей - неопределенными, амбиции инвесторов - размытыми. Плюс анархичное ценообразование. В результате априори недорогое жилье стоит дороже, чем ему положено, а так называемое элитное из-за невыразительного соседства утрачивает элитарность.

Таким образом, для покупателя элитного жилья пока что остается два выхода: либо искать предложение на вторичном рынке в центре города, либо инвестировать деньги в строящиеся дома, хоть как-то соответствующие его амбициям. Но - предложение на вторичном рынке в сегменте premium безнадежно отстает от спроса, а амбициозных проектов, которые реализуют сегодня в городе строительные компании, увы, единицы. "Квартиры в таких домах раскупаются мгновенно. Картина бывает смешной - покупатели гуськом съезжаются в офисы по продаже и сидят в них с чемоданами денег, как в советской очереди за картошкой, - рассказывает директор департамента "Продажи квартир VIP" агентства "Бекар" Леонид Рысев. - Очень часто клиент тратит уйму времени на поиски достойной его амбициям квартиры, при этом он, естественно, продолжает жить в своей классической типовой "двушке-трешке". В конце концов он не выдерживает и, чтобы как-то удовлетворить потребительский аппетит, покупает очередной дорогой автомобиль. И еще на несколько лет остается жить в старой квартире, а рынок теряет его деньги".

Мечты о чем-то большем

Строго говоря, вложение денег в строящийся дом - это не столько покупка квартиры, сколько инвестиции. "На этом можно неплохо заработать, - резонно замечает Леонид Рысев, - но когда покупатель два-четыре года ждет новой квартиры, за это время у него меняются мироощущения, жизненные планы, размер семьи и приоритеты. Технологии тоже не стоят на месте, и то, что несколько лет назад позиционировалось как "суперпроект", сегодня выглядит просто как добротный эконом-класс".

В условиях острого дефицита подобные инвестиции осуществляются пока с одной целью - не заработать, а быстрее потратить заработанное, чтобы жить самому. "О такого рода инвестициях можно говорить только, когда рынок уже насыщен, - считает начальник отдела продаж компании " RBI-Элитные жилые комплексы " Светлана Вересова. - Сегодня люди хотят улучшить свои жилищные условия. Но, что интересно, более трети покупателей нашей "Новой звезды" составляют те, кто был знаком с компанией раньше. Как правило, это люди, уже живущие в наших домах (дом на Неве, М.Посадская, Захарьевская, Жуковского и т.д.), или их знакомые, слышавшие о нас от них. При этом они не продают свои старые квартиры - либо оставляют детям, либо просто не хотят расставаться. Качество и статус построенных нашей компанией домов, в которых они сейчас живут, служат им теперь определенным ориентиром".

"Наличие внутренней инфраструктуры дома в последнее время является едва ли не главным конкурентным преимуществом в сфере строительства элитной недвижимости, - считает генеральный директор компании " Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский. - В первую очередь это организация службы охраны. Далее это может быть создание специальной службы уборки дома и квартир, открытие прачечной, медицинского кабинета, фитнес-клуба, тренажерного зала и т.д. Москва ушла далеко вперед в организации и предоставлении подобных услуг. Некоторые московские элитные жилые дома могут посоревноваться по уровню сервиса с крупными гостиничными комплексами".

То есть с учетом того, как бурно развиваются технологии, инвестировать деньги на рынке элитного жилья можно действительно только в такие проекты, которые в будущем станут ориентиром. Сегодняшний покупатель требует, чтобы у него было несколько мест на подземной парковке с современным лифтом, чтобы из крана текла не просто чистая, а питьевая вода, чтобы для его детей имелась игровая комната, для жены - комплекс SPA и прачечная, плюс бассейн для всей семьи, - именно потому, что просто подземная парковка, просто лифт, более-менее чистая вода, бильярд и фитнес у него в доме уже есть.

"Требования к качеству жилья выросли в разы, - делится своими впечатлениями генеральный директор компании Otis Владимир Маров. - Главное, что понятие "хорошего" становится все более детализировано, конкретно. Вчера - это просто лифт, а сегодня - бесшумный, надежный, безопасный, красивый. С каждым днем список этих характеристик ширится. Вырос спрос на лифты без машинных помещений - это значит, что лифты начали устанавливать в реконструированных домах исторического центра. То есть рынок прогрессирует и в количественном, и в качественном выражении".

Места в заповеднике

Несмотря на все негативные факторы, тормозившие строительство в городе, в особенности в сегментах premium и "люкс" (по разным оценкам, от 2-2,5 тыс. до 7-8 тыс. долларов за метр), несмотря на хаос, царивший на вторичном рынке недвижимости, к настоящему моменту более-менее отчетливо сформировались следующие тенденции. В центре города реноме элитного квартала подтверждают "золотой треугольник" (у каждого он свой, но в целом его очертания более-менее очевидны) и район вокруг Таврического сада. Прирост элитной недвижимости в этих "оазисах" будет незначительным. В заповедниках петербургского барокко и модерна рынок может надеяться только на реконструкцию старых домов.

По свидетельству риэлтеров, предложение из старого фонда теперь вообще будет стабильно низким. Интерес к таковому сегодня проявляют по большей части москвичи и иностранцы. Для последних важен прежде всего фактор места. По словам риэлтеров, их совсем не пугает состояние дома, коммуникаций и соседство коммунальных квартир. "Для них удивительно, - говорит Леонид Рысев, - что квартира где-нибудь на Удельной может стоить почти столько же, сколько рядом с Невским. Что же касается покупателей из столицы, то с весны прошлого года их стало заметно больше. Это самые амбициозные клиенты, они просят им "упаковать" сразу весь дом и удивляются, когда сталкиваются с тем, что это невозможно". А вот представителей мира искусств среди покупателей очень мало. "Они, как и иностранцы, в основном предпочитают приобретать уже готовое жилье и вселяться в него сразу же после проведения ремонтных работ, - говорит заместитель генерального директора по маркетингу и продажам Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Ольга Клушина. - Москвичей же интересует самая дорогая и наиболее ликвидная недвижимость в уникальных, как они выражаются, питерских местах исторического центра".

"Всех клиентов элитного жилья можно условно разделить на две группы, - считает Виталий Вотолевский. - Первая - те, кто хочет приобрести жилье непосредственно в центре города, в его исторической части. В основном это иностранцы и творческая элита. Вторая категория клиентов - это те, кто выбирает жилье в первую очередь по экологическому критерию. К таким людям относятся представители бизнеса, топ-менеджеры - в их системе приоритетов здоровье членов семьи стоит на первом месте". Подобная разница во вкусах обусловлена еще и тем, что иностранцы или жители других городов России не планируют делать Петербург основным местом жительства. Для них гораздо важнее находиться в непосредственной близости от музеев и ресторанов, и поскольку петербургской квартирой они пользуются спорадически, то для них вариант "золотого треугольника", олицетворяющего суть Петербурга, наиболее предпочтителен. Но для долгосрочной "эксплуатации" центр нашего мегаполиса не слишком комфортен, отсюда желание "аборигенов" жить на некотором удалении от пыльного и суетного центра.

Линии водораздела

География строительства нового элитного жилья будет определяться двумя направлениями. Первое - острова и набережные. "Сегодня самые престижные районы города, кроме "золотого треугольника" и Таврического сада, - говорит Ольга Клушина, - это Каменный и Крестовский острова. Особое внимание к себе привлекают участки, расположенные у воды и удаленные от городской суеты. Например, набережная Мартынова, Депутатская улица". Как это ни удивительно, но именно в местах, непосредственно близких к воде, осталось еще немало территорий для строительного маневра. Кроме островов, еще один наглядный пример - Песочная набережная, где в настоящий момент реализуют свои проекты сразу несколько строительных компаний. По свидетельству их менеджеров по продажам, основной покупатель квартир в этих домах - петербургская бизнес-элита. А если и встречаются гости из Москвы, то это, как правило, бывшие петербуржцы.

Набережные, расположенные пусть и не в самом центре, неизменно отражают мифический петербургский стиль, замешенный на союзе с водой. Поэтому интерес девелоперов к ним неслучаен. С одной стороны - аутентичность, спрос на которую в Петербурге будет всегда высоким, с другой - перспектива превращения набережных в обособленные элитарные зоны. Относительная удаленность от центра делает их только привлекательнее - отсутствие шума, суеты, чистый воздух стали неотъемлемыми атрибутами элитного жилья.

Постиндустриальный Петербург

Второе направление элитного строительства - стратегическое - освоение промзон. Все игроки на рынке, а также городская администрация сегодня заинтересованы в том, чтобы скоординировать усилия по освоению

этих крайне привлекательных участков. В данном случае речь идет об инвестициях более 100 млн долларов. Точечная застройка практически исчерпала себя. Это понимают уже все. Будущее элитного домостроения в Петербурге - создание крупных комплексов с высокоразвитой инфраструктурой. Понятие "элитный", конечно, плохо сочетается с понятием "крупный", но, с другой стороны, для элитного жилья необходимо единое социальное пространство. Ничего страшного в том, что у нас будут элитные кварталы, нет. Город выиграет от этого и экономически, и социально. Экономически - потому что комплексное, а не точечное строительство активно стимулирует рынок, социально - потому что улучшается инфраструктура, город становится привлекательнее для инвестиций и т.д.

"География усилий администрации и девелоперов сегодня в целом совпадает, - говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - Это видно, например, по работе финансово-экономического блока, решающего важную проблему вывода промпредприятий за черту города. Для строителей это означает появление новых земельных участков, в том числе и для элитной застройки. Ряд компаний уже выросли из коротких штанишек и готовы к осуществлению крупных проектов. В свою очередь, городское правительство намерено поддерживать их реализацию. На наш взгляд, сегодня город должен определить, какие проекты для него являются сугубо коммерческими, а какие имеют долгосрочную экономическую и социальную перспективу. Но радует то, что сегодня мы говорим на одном языке".

"Определяющими факторами для дальнейшего развития города, - утверждает генеральный директор ИК "Источник " Людмила Ержанова, - являются градостроительный план и принятие регламента высотного регулирования. В связи с этим можно надеяться, что прекратится хаотичная застройка в "спальных" районах. А в исторической части города будут вырастать только красивые дома, построенные на основе проектов, выбранных в результате конкурса. Санкт-Петербург - город, который соединил все самые лучшие архитектурные решения за последние три века, и хотелось бы, чтобы эта тенденция развивалась".

В идеале - а другого, как говорится, не дано - синергия администрации, девелоперов и инвесторов должна привести к рождению постиндустриального Петербурга. И ключевым в этом словосочетании станет понятие чистоты - улиц, воды, земли и социального пространства в целом. В конечном счете, чтобы стать элитарным городом, Петербургу нужно стать чистым.

Цена эволюции

Резюмируя, эволюцию представлений об элитном жилье можно отразить в виде следующей цепочки: хорошо отремонтированная квартира - квартира в доме после реконструкции в центре - квартира в новом доме в центре - квартира в новом доме, расположенном в полностью реконструированном квартале, желательно в историческом центре или у воды. Рост амбиций элиты вынуждает рынок стать более упорядоченным, в том числе социально, и повысить предложение за счет реконструкции старого фонда и освоения новых пятен. Если этого не произойдет, рынок ожидает глубокий кризис. Причем, возможно, не только сектор элитного жилья, но и весь строительный рынок. Стратегия преодоления назревшего кризиса есть, она (вроде бы) начала осуществляться, и сегодня ей, похоже, мешают только объективные причины, такие как плачевное состояние городских сетей, отсутствие (по-прежнему) четких норм проектирования элитного жилья и инженерно-технической документации на потенциальные пятна под застройку (включая такие масштабные, как промзоны). Городу осталось только создать условия, при которых все эти проблемы решат сами девелоперы, а вслед за ними и стратегические инвесторы. По крайней мере такая готовность ими декларируется.

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №24 (181)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Инстаграм как бизнес-инструмент

    Как увеличивать доходы , используя новые технологии

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».

    Альфа-банк меняет карты

    Альфа-банк приступил к полному обновлению своей линейки дебетовых карт — новая линейка вступила в силу 25 сентября. Флагманским продуктом в ней станет Альфа-карта

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Опасные игры с ценами

    К чему приводят закупки, ориентированные на максимально низкие цены

    В октябре АЦ Эксперт представит сразу два рейтинга российских вузов

    Аналитический центр «Эксперт» в октябре представит сразу два рейтинга российских вузов — изобретательской и предпринимательской активности.

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама