Главным тормозом развития жилищного строительства на Северо-Западе России является неадекватная земельная и инвестиционая политика властей регионов

Уровень развития рынка жилищного строительства в разных регионах Северо-Запада колеблется в весьма широком диапазоне - от практически полного его отсутствия в Мурманской области до максимально возможного в нынешних российских условиях в Петербурге. Прослеживается довольно четкая обратно пропорциональная зависимость между этим уровнем и степенью участия государства в отрасли - чем менее развит рынок, тем участие государства больше, причем не только в относительных величинах, но и в абсолютных. Так, в Мурманской области массовое жилье строит главным образом государство, а в Петербурге оно вообще этим не занимается: в отличие от Москвы, у администрации Северной столицы нет даже долей в строительных компаниях. Новгородской администрации принадлежит строительный ГУП "Служба заказчика", но выделения бюджетных средств на строительство не предусмотрено - предприятие будет брать банковские кредиты под гарантии областной власти. Среди регионов с более или менее развитым рынком наибольшая доля вводимого жилья государственной и муниципальной форм собственности имеет место, по-видимому, в Псковской области, где она составляет 34 и 25% соответственно (доля частного - порядка 40%, остальное - ведомственное).

Сильно различаются по регионам объемы и темпы жилищного строительства. В центральных и южных областях Северо-Запада рынок заметно растет, быстрее всего - в Петербурге и Калининградской области (33% за прошлый год). По объемам лидирует, разумеется, Санкт-Петербург (по данным корпорации "Петербургская недвижимость", на конец первого квартала 2004 года площадь объектов жилой недвижимости в черте города, предлагаемых на первичном рынке, составила 4,59 млн кв. м; общий объем введенного жилья в 2004 году составит, по прогнозам, 2 млн кв. м). На Севере и объемы, и темпы гораздо ниже. Так, в Мурманской области планируется ввести в этом году всего 11 тыс. кв. м жилья (да и то не для продажи, поскольку рынка нет, а для переселения жильцов из аварийных домов).

В Карелии и Архангельской области жилья вводится немного больше (соответственно 82 тыс. и 94 тыс. кв. м в 2003 году). Но в отличие от всех остальных регионов здесь наблюдается абсолютный спад жилищного строительства - на 5% в обоих регионах в первом квартале нынешнего года. При этом если в Карелии это, возможно, временное явление (в прошлом году был рост на 19%), то в Архангельской области - тенденция длится уже два года (в прошлом году спад составлял 12%, в этом, по прогнозу, - 5-7%). Такого нет даже в Мурманской области, где рынок практически отсутствует, но объем жилья по крайней мере не сокращается (но и не растет - в 2004 году планируется ввести столько же, сколько и в 2003 году). Хотя, с другой стороны, еще неизвестно, что хуже - возможность все-таки купить новую квартиру, хоть и по сильно выросшей из-за сокращения объемов строительства цене, или полное отсутствие самой этой возможности из-за того, что все жилье распределяется чиновниками и ничего не продается ни за какие деньги (кроме взяток).

Что касается цен (на первичном рынке), то они растут повсеместно (где есть рынок). Быстрее всего - в Архангельске (на 60% - с середины 2003 года), правда, в элитном сегменте, но другого там нет. Массовое жилье больше всего подорожало, по-видимому, в Вологде (на 47% с прошлого года). По абсолютной величине самое дорогое жилье (в среднем), за исключением Петербурга, - в Вологде (560 долларов за квадратный метр) и в Калининградской области (530 долларов за квадратный метр). Цены на него нигде не опускаются сейчас ниже 400 долларов за квадратный метр. Впрочем, в некоторых регионах о ценах на массовое жилье говорить нельзя, поскольку оно не продается: в Мурманской области - из-за полного отсутствия первичного рынка, в Архангельской - потому что в столице его сейчас не строят, а в других городах области нет коммерческого строительства (а значит, и рынка). Вообще говоря, его нет во многих провинциальных районах областей Северо-Запада. Рынок есть главным образом в столицах и в некоторых крупных городах (в Архангельской области - только в столице, в Республике Коми - в столице и еще в Воркуте и Инте, в шести городах Карелии, в южных областях - во многих сравнительно крупных центрах).

Преодолеть барьер

Отсутствие коммерческого строительства в провинциальных областных городках обычно объясняется тем, что люди там удовлетворяют потребность в жилье на вторичном рынке, который поддерживается миграцией населения и превышением смертности над рождаемостью (численность населения там, как правило, сокращается). Для возникновения первичного рынка не хватает платежеспособного спроса, причем этот дефицит особенно велик в сегменте массового жилья, где требуются более значительные начальные вложения (в технологии, оборудование и т.п.), чем в элитном сегменте.

Именно по этой причине массовое жилье (коммерческое, разумеется) в Архангельске сейчас не строится (лишь достраиваются два дома, начатых ранее), зато по-прежнему развивается сегмент элитного жилья (по местным понятиям - малоэтажные дома коттеджного типа, рассчитанные на несколько семей; квартиры общей площадью 150-200 кв. м, нередко двухуровневые, с большими холлами с каминами). Такой дисбаланс в данном случае усиливается двумя специфическими обстоятельствами. В Архангельске с недавних пор запрещена застройка крупнопанельных домов 93-й серии, на которой специализировались все местные домостроительные комбинаты. Основанием для запрета стало признание таких домов неподходящими для Севера по теплоотдаче (это недопустимо повышало стоимость теплоснабжения в зимние месяцы). Но других проектов и технологий строительства высотных домов у строителей нет, как и необходимой техники. Строить же "высотки" из кирпича слишком дорого. Вторым обстоятельством стал сильный дефицит инженерно подготовленных пятен под крупнопанельное строительство. Для малоэтажных домов эта проблема не так остра - под них требуется меньше земли (поскольку они меньше по ширине- две-три квартиры на этаже против пяти-десяти квартир в крупнопанельных) и строят их методом уплотненной застройки.

Именно с элитного сегмента начинается сейчас рынок в Мурманской области. ОАО "Мурманскжилстрой" планирует за счет долевого участия построить элитный микрорайон на берегу реки Тулома (за пределами города). Другой проект, находящийся с 2003 года в стадии реализации, - коттеджное строительство на ближайшей окраине Мурманска (компания "Огни Мурманска"). По словам специалистов областной администрации, ведутся переговоры с московскими строительными компаниями, которые проявляют интерес к инвестированию в Мурманске. Правда, ни объемы, ни партнеры, ни цены пока не называются. Однако власти прогнозируют значительный рост жилищного строительства в 2005 году.

То обстоятельство, что возникновение рынка оплачивают наиболее состоятельные потребители, - общая закономерность, характерная для всех регионов (да, наверно, и всех рынков). Очевидно, что по мере общего роста доходов населения будет преодолен входной барьер и для массового строительства коммерческого жилья. Правда, величина этого барьера в разных регионах разная. На Севере он выше - из-за серьезных требований к теплоотдаче зданий и распространенных зон вечной мерзлоты. По этим причинам в Мурманской области, например, себестоимость строительства на 10-20% выше среднероссийской.

Кроме того, на Севере преодолению барьера мешает то, что там меньше, чем в южных регионах, людей с относительно высокими доходами и все еще наблюдается значительный отток населения за пределы региона. Последнее обстоятельство способствует сохранению сравнительно невысоких цен на вторичном рынке (около 400-500 долларов за квадратный метр даже в Мурманске), что позволяет удовлетворять спрос на жилье во многих провинциальных районах северных областей (Мурманской, Архангельской, Республике Коми). Впрочем, и в южных регионах заметна миграция населения из глубинки в большие, по местным меркам, города. По этой причине развитие рынка тормозится в провинциальных областях Северо-Запада.

Рынок возродил отрасль

В более или менее крупных городах центральных и южных областей Северо-Запада рынок жилищного строительства развивается довольно интенсивно (на севере региона похожая ситуация имеет место лишь в Сыктывкаре - столице Республики Коми и шести городах Карелии, включая столицу - Петрозаводск). История отрасли везде примерно одинакова и вообще типична для большинства российских регионов (за исключением мегаполисов вроде Москвы, Петербурга и некоторых других). В 90-х годах никакого рынка не было, а жилье строили лишь ведомства (для своих работников) да государство (для очередников и переселенцев из аварийных домов). Кроме того, власти субъектов выделяли льготные ссуды физическим лицам на строительство индивидуального жилья. По мере оскудевания бюджетов объемы строительства сокращались и в конце

90-х годов достигли абсолютного минимума. Так, в Коми в 2001 году жилья было построено в 2,3 раза меньше, чем в 2000-м. Это был самый низкий показатель за последние 30 лет. Более чем в два раза по сравнению с первой половиной 90-х сократилось к 1998 году строительство в Калининграде.

Выход из кризиса во всех (центральных и южных) регионах Северо-Запада произошел не вследствие увеличения финансирования из бюджетов городов и предприятий, а по мере возникновения рынка. Доля частных покупателей жилья (в основном дольщиков) стала стремительно расти, и в ряде регионов к настоящему моменту они абсолютно доминируют (о Петербурге и говорить нечего). Вначале развивался элитный сегмент, потом - массовый.

На этой, переходной стадии находится сейчас рынок в Сыктывкаре: в последнее время уменьшился спрос на элитные квартиры и увеличился - на жилье для людей со средним достатком. Это сопровождалось заметным ростом объемов строительства: за пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию 26,4 тыс. кв. м жилой площади, что на 10% превышает аналогичный показатель 2003 года.

Структура покупателей жилья на первичном рынке, в принципе, везде одинаковая, хотя процентное соотношение разных категорий различается по регионам. Число "настоящих" инвесторов, покупающих жилье с целью последующей перепродажи невелико во всех регионах (не превышает петербургские 10%, а в некоторых регионах ничтожно мало) - долевое строительство повсюду дешевле прямой покупки готовой квартиры, да и цены растут тоже повсеместно. Наибольший спрос имеют дешевые однокомнатные малогабаритные квартиры, и лишь в некоторых регионах он начал постепенно смещаться в сторону жилья большей площади (так, в Новгороде сейчас стали больше покупать двухкомнатные квартиры, правда самые дешевые).

На грани фола

Основным сдерживающим фактором (за исключением Петербурга и некоторых других крупных городов) пока еще остается уровень платежеспособного спроса. Однако в ряде регионов вплотную к нему уже приблизился второй фактор - дефицит инженерно подготовленных пятен под застройку. Такой дефицит в явной или скрытой форме наблюдается везде, однако там, где спрос (разумеется, платежеспособный - о другом мы не говорим) на новое жилье начинает устойчиво расти, раньше или позже дефицит пятен проявляется. Его причина одна и та же - неадекватная земельная и инвестиционная политика властей регионов.

Практически во всех субъектах РФ Северо-Запада земельная политика, в сущности, отсутствует. Как отмечает большинство наших источников в регионах, госрегулирование сводится к утверждению градостроительными или архитектурными советами подготовленных компаниями-заявителями строительных проектов и выдаче разрешений (нередко за взятку) на застройку присмотренной бизнесменами территории. Гласности в распределении пятен подрядчикам нет, как нет и конкурсов, так что свободной конкуренции между строительными фирмами также не наблюдается (впрочем, на это работает еще и дефицит пятен). В результате по всему Северо-Западу, как и в Петербурге, существует узкий круг приближенных к власти компаний, которые набирают пятен впрок, но не торопятся их застраивать. Это усугубляет дефицит, тормозит рост рынка и способствует дополнительному росту цен.

Инженерная подготовка пятен если где и ведется, то бессистемно и без серьезного учета потребностей рынка. Власти обычно ссылаются на нехватку средств, но практически ни в одном регионе не предпринимаются попытки грамотно привлечь к этому делу бизнес на основе девелопмента (кое-что в этом смысле делается лишь в Петербурге, да и то, как мы не раз писали, весьма коряво). Чаще всего чиновники говорят, что это проблема строителей, которую они должны решать сами и за свой счет.

Что касается мощности энергоисточников, то с ними трудностей нет в основном в северных областях, где население заметно сокращается. В центральных и южных регионах этот фактор становится все сильнее. В Вологде, например, уже заметно не хватает воды (это главная энергетическая проблема). Проблему энергоисточников власти адекватно решить не в состоянии и также ссылаются на недостаток средств. Впрочем, в некоторых местах дефицит энергии пока не ощущается. Например, в Новгороде, как утверждают специалисты, много так называемых малых котельных, тепла которых пока достаточно (в элитных домах, как правило, ставят автономные котельные). Электроэнергии тоже хватает: помимо Акроновской ТЭЦ введена в строй и газотурбинная станция.

К инвестору здесь вообще обычно относятся как к дойной корове, при этом условия для него создавать не торопятся. Проблемы стандартные (забюрократизированность разрешительных процедур - на согласование проектно-сметной документации везде уходит около года). Даже когда инвесторы соглашаются реализовывать проекты на месте ветхих и аварийных зданий, у властей, как правило, не оказывается реалистичных программ расселения жильцов таких домов.

Везде дефицитные цены

Во всех регионах власти явно не справляются с созданием условий для нормального развития строительного рынка. Это влияет на дефицит предложения и, как следствие, ведет к дополнительному (инфляционному) росту цен на жилье. В большинстве столиц субъектов РФ цены, как и в Петербурге, практически полностью определяются дефицитом. Так, даже в Сыктывкаре стоимость нового жилья за три последних года возросла в среднем в 2,5 раза, в то время как в других городах республики, по информации пресс-службы администрации, они увеличиваются вдвое медленнее - в соответствии с инфляцией по капитальным вложениям.

В городах, где ситуация отягощена дополнительными обстоятельствами, рост цен начинает приводить к "схлопыванию" рынка. Так, в Архангельске в последнее время даже квартиры в элитных коттеджах распродаются с трудом - риэлтеры отмечают, что порой на это уходит до полугода. Цены растут, значительно опережая рост доходов даже состоятельных граждан. Ценовая конкуренция вытесняет с рынка наименее богатых, а оставшихся уже не хватает для наращивания предложения. Потому в Архангельске сокращается даже элитное строительство, при том что потенциальный спрос на такое жилье растет (как и на массовое).

Впрочем, дефицит подогревается и иммиграцией, которая присутствует во всех регионах, кроме трех северных (Мурманской, Архангельской областей и Коми, где, как уже отмечалось, наоборот, больше поток эмигрантов). Иммигранты есть даже в Карелии, куда едут люди из Закавказья, Украины, а также Казахстана и других регионов Азии. Все больше приезжает вьетнамцев. По мнению местных специалистов, немалую роль здесь играет толерантное отношение населения Карелии к иноземцам.

Дефицитная природа роста цен негативно сказывается и на стимулировании рынка. Оно ограничивается как недостатком платежеспособного спроса, так и нехваткой пятен под застройку. Единственное положительное следствие - отсутствие у строительных организаций проблем с получением банковских кредитов. Многих из них не смущают даже относительно высокие банковские ставки, так как их перекрывает постоянный рост стоимости возводимого жилья.

Впрочем, дефицит пятен под застройку в крупных городах постепенно подвигает власти к разработке программ строительства социального жилья на окраинах и перепрофилирования общежитий - для переселения людей из ветхого жилья и предоставления высвобождающихся территорий участникам рынка. Такая программа введена, например, в Сыктывкаре. Также в некоторых регионах начинается, хоть и медленно, строительство инженерной инфраструктуры. Так, мэр Калининграда принял постановление о том, что строители обязаны перечислять на счета мэрии 17% сметы на строительство, и мэрия на эти деньги сама подводит необходимые коммуникации, в основном водопровод и канализацию.

Ипотечные страдания

К ипотеке везде относятся, по существу, как к галочному мероприятию, навязанному сверху. Темпы ее развития во всех регионах Северо-Запада явно не соответствуют масштабу жилищной проблемы (даже в общем объеме кредитования физических лиц доля ипотечных ссуд мизерна, а большая часть жилья покупается вовсе без кредитов - дольщиками). Уровень реальной господдержки ипотеки (в некоторых регионах она отсутствует вовсе) таков, что участвовать в ней могут в лучшем случае граждане со средними доходами. Так, по словам мэра Вологды Алексея Якуничева, вряд ли кто из очередников может стать участниками ипотеки ввиду относительно высокой стоимости квадратного метра. Такое же мнение открыто высказывают и руководители Вологодской, а также некоторых других областей. Неспособность ипотеки в нынешних условиях решать социальные проблемы очевидна всем, даже тем руководителям регионов, которые предпочитают не афишировать свое мнение. Более того, в Карелии, например, как утверждают местные специалисты, ипотека привела к 25%-ному росту цен (при недостатке предложения она серьезно повысила спрос, что обострило дефицит).

Главным фактором, сдерживающим развитие ипотеки в Вологодской области, является не отсутствие желающих брать кредит (условия здесь весьма привлекательные) и даже не объем выделяемых для господдержки ипотеки средств, а дефицит предложения на строительном рынке. Алексей Железов, председатель правления ОАО КБ "Севергазбанк", выдающего сейчас 78% ипотечных кредитов в Вологодской области, заявил: "Наше кредитное учреждение вынуждено временно приостановить прием заявлений от граждан на получение ипотечных кредитов. Люди готовы заключать кредитные договоры, однако мы не можем реально обеспечить жильем всех желающих".

Местные сюрпризы

Помимо общих закономерностей в каждом регионе есть свои особенности, иногда довольно любопытные. Так, в карельских городах Медвежьегорск, Прионежье и некоторых других население начинает избавляться от так называемых благоустроенных квартир, предпочитая печное отопление. Иначе зимой не выжить. А в столице республики - Петрозаводске обитатели индивидуальных коттеджей, которые были модны пять-шесть лет назад и жить в которых считалось престижным (особенно в окраинных районах города), сейчас стремятся переселиться в типовые квартиры. Причина - непомерно дорогое содержание домов (для них власти установили особые тарифы). Полногабаритные квартиры в сталинских домах Петрозаводска уже не считаются элитными. Пять-семь лет назад 4-комнатная полногабаритная квартира разменивалась на три 2-комнатные "хрущевки". Сегодня - только на две. Резко подорожали квартиры на первых этажах в престижных районах городов (продаются под офисы). В Петрозаводске неоправданно высока разница в ценах на жилье в зависимости от района, хотя население городка 270 тыс., а расстояние от центра до спального района - 7-10 минут на автомобиле.

В Вологде дефицит пятен под застройку усиливается одним специфическим обстоятельством - здесь к историческим пямятникам причисляются не только дома, но и улицы (где стоят или стояли старинные дома). Поэтому попытки администрации выделять там пятна часто оспаривает дирекция по историческим памятникам. Она даже заставляла сносить уже построенные дома, в том числе жилые. Правда, если застройщик подавал в суд, то дирекция его обычно проигрывала. Кстати, в Новгороде (особенно в центре) тоже нельзя строить без участия археологов в изыскательских работах.

Тормозит строительство в Вологде еще одно курьезное обстоятельство. Почва здесь позволяет строить 24-этажные дома, что может удешевить жилье на 30%. Однако такие дома не строят: пожарные не согласовывают проект, так как требуют, чтобы строительная организация купила им лестницу. Руководитель организации, разумеется, отказывается. В результате сложилась патовая ситуация, разрешать которую власти не торопятся.

У псковских властей тоже есть свою "фишка" - программа по развитию малоэтажного деревянного домостроения (жилые дома усадебного типа). По мнению чиновников, это направление может стать в ближайшее время одним из самых перспективных. Немаловажная роль при этом отдается местным материалам, которые должны снизить себестоимость строительства. Уже несколько псковских фирм выступили с собственными проектами таких домов.

Санкт-Петербург

Индексы цен (к предыдущемугоду) в Сыктывкаре
Объемы жилищного строительства в регионах Северо-Запада России
Цены на жилье разных сегментов
Индекс цен строителей в Карелии (декабрь к декабрю предыдущего года)

У партнеров

    Реклама