Тормозная система

Тема недели
Москва, 13.06.2005
«Эксперт Северо-Запад» №22 (227)
Заявленные в прошлом году масштабные проекты развития территорий Петербурга не реализуются из-за несовершенства системы взаимодействия города и инвестиционно-строительного бизнеса

Год назад мы отмечали появление в Петербурге признаков беспрецедентного девелоперского бума (см. материал "Большой Егор спустился с гор" в "Эксперте С-З" 14 за 2004 год). Тогда была заявлена целая серия крупных проектов комплексного развития и реконструкции территорий в центральных районах Петербурга. Специфика проектов состоит в больших объемах необходимых инвестиций (сотни миллионов долларов) и в сложности задач по освобождению территорий и объектов недвижимости, принадлежащих зачастую большому количеству собственников, пользователей и арендаторов, в том числе различным "режимным" учреждениям, федеральным ведомствам, прежде всего силовым.

Обосновывая реалистичность амбициозных планов, куратор этих проектов вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов говорил о наличии двух основных предпосылок - серьезного административного ресурса, позволяющего решать вопросы на федеральном уровне, и готовности богатых московских инвесторов вкладывать средства в эти проекты.

На практике, однако, оказалось, что эти предпосылки не являются стопроцентной гарантией успеха. Отсутствие универсальных и эффективных механизмов взаимодействия городской власти и инвесторов ограничивает возможности Смольного решать проблемы, возникающие даже со "стратегическими" проектами. А готовность москвичей вкладываться в Петербург не означает, что столичные миллионы действительно придут в "город президента". По прошествии года ни о каких московских деньгах речь уже не идет, а у питерских компаний средств на осуществление проектов, похоже, не хватает. В результате реализация планов, заявленных командой губернатора Валентины Матвиенко, за прошедший год, по существу, даже не началась.

Скромные успехи

По большому счету, из всех крупных проектов, о которых мы писали год назад, реальными успехами может похвастаться лишь один - находящийся сейчас на финальной стадии проект многофункционального комплекса "У Ростральных колонн" холдинга " Эталон-ЛенСпецСМУ".

Комплекс удачно вписался в застройку исторического центра рядом со Стрелкой Васильевского острова, радикально преобразив часть (3 га) территории Государственного оптического института (ГОИ), десятилетиями остававшуюся в запущенном состоянии. Разработчики архитектурного проекта смогли выполнить все требования КГИОП и КГА (в том числе по высотности застройки) и при этом обеспечить высокую коммерческую эффективность объектов. Были выполнены и условия ГОИ: помимо денежной компенсации "Эталон-ЛенСпецСМУ" предоставил ГОИ около 4 тыс. кв. м жилья для сотрудников, отремонтировал ряд производственных помещений, модернизировал инженерную инфраструктуру.

Генеральный директор холдинга Вячеслав Заренков не исключает возможности реализации второй очереди проекта на других территориях ГОИ, но ее перспективы зависят от привлечения дополнительного инвестора (например, мощной торговой сети). Впрочем, строго говоря, к прошлогодним амбициозным планам администрации Валентины Матвиенко этот проект прямого отношения не имеет: права на застройку территории были получены холдингом еще при губернаторе Владимире Яковлеве, в 2002 году. До смены власти в Смольном была достигнута и договоренность об условиях с ГОИ.

Торможение обстоятельствами

По проектам, инициированным при губернаторе Валентине Матвиенко, не достигнуто результатов, даже близких к тем, которые удалось получить "ЛенСпецСМУ". Наибольшие сложности возникают с реализацией проектов, которые при освобождении территории требуют решения имущественно-правовых вопросов с большим количеством собственников и арендаторов. Оптимальный вариант, когда имеется реально единый инвестор и один собственник, с которым нужно выстраивать все взаимоотношения. Однако даже это не гарантирует успех.

Так, например, на неопределенное время заморожена активная работа по созданию комплекса "Набережная Европы" на территории ФГУП РНЦ "Прикладная химия" (ГИПХ) на набережной Малой Невы между Тучковым и Биржевым мостами. Яблоком раздора стал контроль над компанией ООО "Петербург Сити", главным активом которой является заключенный с ней в конце 2003 года инвестиционный контракт на реализацию проекта. Данное решение было принято по инициативе президента РФ и при участии руководства ФСБ, Минимущества РФ и администрации Петербурга.

В качестве инвестора СК "Возрождение Санкт-Петербурга" подключилась к проекту летом 2004 года, приобретя 70-процентную долю ООО "Петербург Сити" у британского оффшора Ferngem Ltd. Последний, в свою очередь, купил долю у другого оффшора - Grouv Express, изначально выступавшего учредителем ООО "Петербург Сити". Московские компании "КВ инжиниринг" и "Русские инвестиции", утверждавшие, что также являются участниками ООО "Петербург Сити", оспорили сделку. В борьбе за ООО "Петербург Сити" стороны не называют владельцев оффшоров, которые, очевидно, были известны высокопоставленным чиновникам, принимавшим решения. Недавно арбитражный суд первой инстанции удовлетворил требования "Русских инвестиций", но и это оспорено. "Мы уверены в правомочности наших позиций и полагаем, что суд свое решение изменит", - говорит первый заместитель генерального директора "Петербург Сити" Дмитрий Октысюк.

Судя по всему, правовая неопределенность затормозила и работу по достижению договоренностей об освобождении всей территории, занимаемой ГИПХ (заключенный с "Петербург Сити" контракт распространялся лишь на участок площадью 4,4 га из 9 га). Вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов ранее отмечал, что инвесторы добиваются на федеральном уровне получения прав на всю территорию, считая это необходимым для полномасштабного осуществления проекта, и "близки к подписанию контракта". Группа ЛСР, как сообщают в ее пресс-службе, погасила долги РНЦ (более 2 млн долларов), разработала пять вариантов концепции и в настоящее время готовит мастер-план для последующего проведения конкурса на проектирование комплекса. По оценкам экспертов, объем инвестиций на развитие территории должен быть свыше 200 млн долларов.

Впрочем, и полная определенность в имущественно-правовых вопросах не является гарантией быстрого продвижения большого проекта: он может затормозиться в силу случайных обстоятельств. Так произошло со строительством торгово-развлекательного комплекса на месте знаменитой "ямы" у Московского вокзала (несостоявшийся объект РАО "ВСМ") после трагической гибели в январе 2005 года главы холдинга "Веда" Кирилла Рагозина. Право застройки "ямы" было передано "Веде" весной 2004 года за 80 млн долларов (вопреки заявлениям руководителей Смольного, конкурс фактически не проводился). Объем необходимых инвестиций оценивался примерно в 300 млн долларов.

Компактные, локальные девелоперские проекты улучшают качество городской среды пока гораздо ощутимее, чем амбициозные проекты преобразования больших территорий

Однако после гибели Рагозина руководители холдинга отказались от ряда проектов в сфере недвижимости (так, проданы группе ЛСР участки вдоль Пулковского шоссе, переуступлены права на строительство гостиницы на Мытнинской набережной). Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов отмечает: "Мы вынуждены констатировать, что "Веда", являющаяся сейчас единственным владельцем объекта, недостаточно активно ведет по нему работу. Независимо от того, останется ли "Веда" участником проекта, судьбу объекта нужно будет рассматривать в рамках преобразования всей территории станции Московская-Товарная и повышения инвестиционной привлекательности этого района".

Нереализованные идеи

Наибольшие проблемы возникают, как и ожидалось, с попытками запустить проекты развития больших депрессивных территорий. В качестве приоритетов Смольный определил преобразование территорий станции Московская-Товарная (около 300 га) и "Измайловской перспективы", занимающей 400 га зоны (к югу от Обводного канала между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе). Здесь хаотически располагаются объекты сотни собственников, арендаторов, пользователей, в том числе объекты Минобороны и ОАО "ОЖД". В идеале территории должны стать административно-деловыми зонами. Никакого мало-мальски заметного продвижения по этим проектам обнаружить не удалось, даже в части разработки необходимых документов.

Для освоения подобных территорий необходим четкий механизм работы чиновников, способный оказывать инвесторам реальное содействие в освобождении хотя бы отдельных участков этих зон от имеющихся обременений. Однако такой механизм не создан. В итоге процесс подготовки общих городских концепций (функционального зонирования, планировки будущей городской застройки и т.д.) оказывается оторван от практической деятельности по "зачистке" территорий.

Между тем у специалистов есть представление, как можно выстроить эффективную систему взаимодействия власти с инвесторами. Например, поддержка городом реализации проекта корпорации "Петербургская Недвижимость" комплексной застройки территории в Приморском районе могла бы выразиться, по сути, в форме частно-государственного партнерства. Как отмечает генеральный директор ООО "Строительная компания "Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов, хотя проект реализуется на частной земле, по ряду вопросов инвесторы рассчитывают на поддержку городских властей. Так, административное сопровождение могло бы ускорить решение вопросов инженерного обеспечения. Участие города важно и в связи с перебазированием работающего завода, прежде всего речь идет о предоставлении предприятию адекватной территории. "Было бы хорошо, чтобы город пошел навстречу в части зачета затрат на социальную инфраструктуру. Ведь мы строим школы, детсады - это социальная инфраструктура, она отвечает интересам города, - говорит Василий Селиванов. - Хочется сделать по-настоящему красивую, видную набережную, но это очень дорогостоящее мероприятие и город мог бы поучаствовать".

В подготовленной ООО "Институт проблем предпринимательства" по заказу КЭРППиТ концепции развития зоны станции Московская-Товарная в качестве первого шага предлагается решение вопроса вывода грузового двора ОАО "ОЖД" с участка площадью 24 га. Поиск подходящей территории в районе Шушар, определение ее границ и решение вопросов с находящимися там арендаторами явно затягивается. "Убежден, все может делаться быстрее. Перевод грузового двора - совершенно реальная задача. Можно договориться о выкупе части земли, принадлежащей находящимся в Шушарах экспедиторским и логистическим компаниям. Они даже будут рады оказаться рядом с новым грузовым двором железной дороги", - говорит координатор авторского коллектива концепции, руководитель отдела оценки ООО "Институт проблем предпринимательства" Алексей Шаскольский. В ОАО "ОЖД" обозревателю "Эксперта С-З" сообщили, что принципиальное решение о переводе двора есть и теперь все зависит от того, когда администрация города решит вопросы с арендаторами и определится с финансированием переезда. Со своей стороны, ОАО "ОЖД" не намерено предпринимать никаких усилий. Аналогичные проблемы характерны и для "Измайловской перспективы".

На реальную землю

Очевидно, губернатор Петербурга Валентина Матвиенко переоценила возможности административного ресурса в решении вопросов (в том числе в отношениях с Минобороны и ОАО "ОЖД"). Отсутствие результатов в развитии данных территорий демонстрирует ограниченность возможностей избранного Смольным метода сопровождения крупных проектов в "ручном режиме". Очевидно, губернатор не способна уделять одинаковое внимание одновременно нескольким проектам, а без такого внимания метод не срабатывает. Поэтому, похоже, приоритет был отдан проектам, более простым с технической точки зрения (строительство фактически на свободных территориях) и политически наиболее важным - строительству завода Toyota и китайскому проекту "Балтийская жемчужина".

Тем не менее попытки реализовать амбициозные проекты преобразования территорий вполне оправданны. Однако не следует и преувеличивать значение этого сценария развития города. Хотя бы потому, что глобальные проекты сопровождаются и повышенными рисками, не во всех случаях может быть на полную катушку задействован административный ресурс губернатора.

В погоне за стратегическими инвесторами Смольный не должен забывать о совершенствовании системы обеспечения инвестиционного процесса (особенно важно обеспечение доступности земли для всех участников рынка). Наличие четких правил и эффективных административных механизмов особенно важно в сфере инвестиций в недвижимость и в целом развития территорий. Что же касается масштабов проектов и внушительности сумм инвестиций, то это не самое главное.

Градостроительный облик города сейчас успешно и, главное, быстро обновляется благодаря весьма компактным, локальным проектам. Об этом свидетельствует, к примеру, активное преобразование промышленной недвижимости в офисные, торговые и развлекательные центры на Петровской, Выборгской, Свердловской набережных. Общая отдача от таких проектов для экономики города и состояния его среды пока гораздо более ощутима, чем гипотетические результаты деятельности стратегических "больших егоров".

Санкт-Петербург

В начале славных дел...

Перспективы ясны
Проект "Парадный квартал", реализуемый входящим в группу ЛСР ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" (застройщик - СП ЗАО "Петр Великий"), - единственная из новейших инициатив, имеющая организационно-правовую определенность. Договоренности с Минобороны РФ о выводе военного городка, располагающегося в казармах бывшего лейб-гвардии Преображенского полка (территория ограничена Парадной ул., Виленским пер., ул. Радищева и Кирочной ул.), были достигнуты около полутора лет назад. "Давно", по словам председателя КГА Александра Викторова, согласована и градостроительная документация.На территории квартала площадью 14,5 га будут совмещены жилая и офисно-деловая зоны (основой ее станут реконструируемые здания-памятники). Первая очередь комплекса будет сдана в конце 2007 года, весь же объект - в 2010 году. Общий объем инвестиций - свыше 200 млн долларов. Как сообщил обозревателю "Эксперта С-З" вице-президент группы ЛСР Евгений Яцышин, расходы инвестора по выводу имущества Минобороны, строительству для военных новых объектов (казарм, гаражей и т.д.) и приобретению жилья составят 30-40 млн долларов.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №22 (227) 13 июня 2005
    "проекты века"
    Содержание:
    Реклама