ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Бег с барьерами

2006

Градостроительная документация, которая разрабатывается в некоторых муниципальных образованиях Ленобласти, – первый шаг к превращению хаотического рынка загородной недвижимости в цивилизованный

В Ленинградской области появился первый одобренный Градостроительным советом генеральный план муниципального образования (подробнее см. "Компромисс на уровне поселения"). Аналогичные комплексные генпланы развития сельских поселений разрабатываются в других районах области, в частности в Выборгском и Всеволожском. Можно сказать, что в Ленобласти сделали первый шаг к созданию цивилизованного рынка загородной недвижимости, которого, несмотря на бурный рост коттеджного строительства, по большому счету, пока еще нет. 

Вначале стоит отметить два важных момента. Во-первых, все сельские поселения (волости, объединяющие несколько сел, или отдельные поселки), в которых сейчас разрабатываются генпланы, граничат с Петербургом и бурно застраиваются коттеджами. Во-вторых, градостроительная документация разрабатывается на принципах частно-государственного партнерства. Муниципалитеты поселений выступают заказчиками разработки генпланов, а работу градостроителей оплачивают частные инвесторы (Градостроительный кодекс это позволяет) – как правило, компании, купившие землю для реализации проектов строительства коттеджных поселков, спортивно-досуговых объектов. В поселениях, отдаленных от Петербурга и пока не привлекших интереса девелоперов, разработка генпланов идет черепашьими темпами. Что, в общем, понятно: согласно вступившим в силу изменениям в федеральном законодательстве, с 1 января текущего года разработкой генпланов должны заниматься органы местного самоуправления, за свой счет или на привлеченные средства. Бюджетов поселений (муниципалитетов первого уровня) на градостроительную работу не хватает, а инвесторы – те же девелоперы коттеджных поселков – в Бокситогорск или Сланцы не спешат.

Для девелоперского бизнеса генплан – крайне необходимый документ. Он регламентирует использование тех или иных территорий, позволяет четко сказать, где именно и что именно (жилье, производственные площадки, объекты досуга и отдыха и т.д.) можно строить на территории поселения. Кроме того, генплан является отправной точкой для разработки других градостроительных документов, самый важный из которых – Правила землепользования и застройки. Основываясь на генплане, можно сделать расчеты необходимой инфраструктуры (инженерной и социальной). Добавим, что отсутствие генерального плана и другой градостроительной документации делает невозможным перевод земель из одной категории в другую. Это – важнейший аспект загородного строительства и в настоящее время, пожалуй, самый болезненный.

И малыя, и белыя

Рынок загородной недвижимости в пригородах Петербурга (как на городских землях, так и на приграничных территориях Ленобласти) пока остается в хаотическом состоянии. В 44 строящихся коттеджных поселках (от 10 до 150 домов в каждом), расположенных на юридически оформленных землях, в основном – сельхозназначения, открыты продажи. Количество поселков, которые в продажу не попадают (их строят для себя группы частных лиц или компании), точно назвать не берется никто. Наконец, никто не берется определить объем скупленных земель (права собственности оформлены далеко не на все участки), на которых пока строительство не ведется, и сложно сказать, когда и какая их часть будет задействована под коттеджную застройку. По мнению экспертов, две последние категории, составляющие «серый» рынок, во много раз перекрывают ту малую «белую» часть, которую хоть как-то можно оценить. Иными словами, самая  главная черта рынка загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти – полная непрозрачность. 

Другая характерная черта рынка – отсутствие более или менее полной информации о том, сколько участков выделено под застройку, например, муниципальными образованиями. Как признался начальник департамента по земельным ресурсам и землеустройству КУГИ Ленобласти Валентин Борисов, муниципалитеты такую информацию не предоставляют даже в областную администрацию. Очевидно, что власти на местах, особенно привлекательных для коттеджной застройки, не заинтересованы в предоставлении сведений об уже выделенных или имеющихся в запасе земельных участках. Ведь «когда информация открыта, – говорит Борисов, – любой может прочитать и заявиться на торги». А у муниципалов могут быть свои виды на земельный ресурс. Отметим также, что недавно в Ленобласти были приняты специальные законодательные меры, чтобы несколько умерить пыл чиновников муниципальных образований первого уровня. 

Безграничные поля

Все участки, о которых шла речь выше, – это земли в границах населенных пунктов. Между тем с этими границами тоже не все просто. Как сказал Валентин Борисов, они были установлены давно, поэтому уже устарели и будут пересматриваться. Помимо этого в области идет процесс разграничения земель между муниципалитетами первого и второго уровней, Ленобластью и Российской Федерацией. Предполагалось завершить это разграничение к 2008 году. Однако, судя по темпам, на данный момент разграничен (то есть оформлены все правоустанавливающие документы, сделана учетная кадастровая запись и т.д.) только 1% земли на территории Ленобласти – процесс может затянуться. Важность данного вопроса применительно к нашей теме Борисов обозначил так: «У приобретателей участков под коттеджную застройку могут возникнуть проблемы при регистрации прав собственности. Если, например, организация выделяет участок на  землях, относящихся к федеральной собственности (в водоохраной зоне, на землях лесфонда, Минобороны), то в этом случае будут проблемы, так как распоряжаться ими должно отделение Росимущества. У нас такие случаи уже есть. Люди мучаются, не могут зарегистрировать свои права».

В целом коттеджное строительство ведется на землях сельхозназначения, расположенных в границах населенных пунктов (а значит, муниципалитеты первого уровня могут ими распоряжаться) и за их пределами. О том, как земли сельхозназначения попадают к девелоперам, «Эксперт С-З» писал подробно: скупаются паи у бывших колхозников или у крестьянско-фермерских хозяйств. В этой связи важно отметить, что пай – это не земля, выделенная, имеющая кадастровый номер, на которую зарегистрированы права собственности, а всего лишь бумага, подтверждающая возможность получить эту землю. В свою очередь, косвенно о масштабах приобретения сельхозземель можно судить по динамике выделения паев. Этот процесс контролирует управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ленобласти. Однако в управлении корреспонденту «Эксперта С-З» заявили, что сводных данных на этот счет нет. Отметив, впрочем, что процесс выделения паев идет, и, как и следовало ожидать, в районах, примыкающих к Петербургу, намного активнее, чем в остальных.

Бесплановое строительство

На земельный хаос накладывается другая острая проблема, сдерживающая переход от «стихийного» к цивилизованному рынку, – отсутствие внятной градостроительной документации. Как говорилось выше, без нее невозможно изменить категорию использования земли, также могут возникнуть трудности при оформлении прав на участок. Если говорить о переводе сельхозземель в земли поселений, что логично для коттеджного строительства, то, по словам Борисова, всего за два года (после вступления в силу соответствующего областного закона) было переведено примерно 650 га. Да и то практически вся эта земля ушла не под коттеджное, а под промышленно-гражданское строительство (промпредприятия, логистические, торговые комплексы). Как рассказывают девелоперы коттеджных поселков, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земли поселений требует огромного пакета всевозможных документов, на получение которых зачастую уходит не один год.

«Кроме таких, например, документов, как выписка из кадастрового реестра, где указаны категория переводимых земель, кадастровый номер участка, заключение экологической экспертизы, согласие правообладетеля на перевод земли, необходимо представить расчеты потенциальных экономических потерь сельскохозяйственного производства в связи с изъятием данного участка из оборота», – рассказывает  генеральный директор компании «Евросиб-Девелопмент» Александр Гаврюшенко. Но, как показывает опыт, даже если все необходимые документы собраны, перевод не состоится, если нет генплана поселения, предусматривающего подобный вариант развития территории.

Поскольку утвержденных генпланов в Ленобласти нет (за единственным исключением, появившимся недавно), то все коттеджные поселки имеют статус «дачного некоммерческого партнерства», которое не требует изменения статуса земель, так как, по федеральному законодательству, на сельхозземлях можно заниматься строительством дач. По словам девелоперов, владелец «дачного участка» имеет практически те же права, что и собственник частного дома, построенного на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (а это котируется выше). Во всяком случае, согласно федеральному законодательству, «дачник» может продать, подарить, оформить в залог и т.д. свою недвижимость, может даже прописаться по данному адресу. Но на практике именно с пропиской возникают сложности. Потому что «лишних» людей существующая инженерная и социальная инфраструктура, нередко дышащая на ладан, уже не выдержит, а нормативы обеспеченности инфраструктурными благами пока еще никто не отменял. В свою очередь, администрации поселений без солидной бюджетной поддержки на увеличение количества населения своих поселков «коттеджным» способом идут неохотно. Впрочем, это только часть проблемы. Как уже говорилось, не имея генплана, который в том числе основывается и на прогнозах социально-экономического развития территории, администрации не представляют, какая именно инфраструктура и в каком объеме понадобится. Выстраивается замкнутый круг. 

Но поселки все-таки строятся, невзирая на отсутствие закрепленного генпланом вектора развития территории со всеми вытекающими отсюда инфраструктурными вопросами. «В большинстве случаев застройка ведется не исходя из соображений градостроительного характера (целесообразно ли строить на данной территории, позволяет ли это инженерная и социальная инфраструктура), а только потому, что тем или иным способом был получен земельный участок, который удалось юридически оформить», – обобщает директор компании «Росса Ракенне» (эксклюзивный дистрибутор концерна Honka в России) Игорь Жданов.

Проблемы с инженерией

Между тем, как показывают исследования, проводимые девелоперскими и риэлтерскими компаниями, наличие инфраструктуры, по уровню не уступающей городской, в последнее время становится едва ли не ключевым фактором для многих потенциальных покупателей загородной недвижимости. Частично решение инфраструктурных проблем, главным образом инженерных, берут на себя девелоперы. Так, по результатам исследования, проведенного недавно фирмой «Решение», в коттеджных поселках, предлагаемых сегодня на открытом рынке, проводится локальный водопровод из артезианских скважин, в остальных – центральное водоснабжение. Также локальны канализация и системы отопления коттеджей (дизельные или электрические котлы, конвекторы, калориферы) в большей части поселков.

Администрации поселений в привлекательных для коттеджной застройки районах скрывают информацию о земельных участках, видимо, преследуя свои интересы

По вопросу о том, достаточны ли усилия девелоперов по созданию локальных инженерных сетей, единого мнения у специалистов нет. Так, по словам генерального директора компании «ТК Дом» Александра Водовозова, нередко оказывается, что запроектированных мощностей (по воде, например) недостаточно, потому что за основу берутся городские нормативы обеспечения водой, тогда как в загородных коттеджах принято сооружать бассейны, водопады на участках и т.д., поэтому расход воды больше.

Архитектор Игорь Матвеев (его мастерская разрабатывает генпланы нескольких сельских поселений, в том числе одобренный Градостроительным советом генплан Низинской волости в Ломоносовском районе) считает, что главные проблемы возникают с прокладкой канализации, точнее – локальных очистных сооружений. «Далеко не на всех территориях имеются достаточные природные водные источники, в которые можно сливать очищенные сточные воды без ущерба для окружающей среды, – говорит Матвеев. – По идее, чтобы решить проблему, надо создать так называемые „поля орошения“. Однако для этого необходимо иметь землю, которая тоже есть не всегда. В результате приходится прокладывать трубы к ближайшим централизованным очистным сооружениям, а это нередко удорожает проект».

Наконец, практически все девелоперы признают, что самая главная проблема, характерная и для городского рынка недвижимости, – обеспечение электроэнергией. Согласовать подключение к сетям «Ленэнерго» для загородных поселков еще труднее, чем в Петербурге: помимо нехватки мощности подстанций особую трудность здесь представляют линии электропередач из-за большой географической разбросанности поселений.

Заброшенная социалка

Но если проблемы с инженерной инфраструктурой в той или иной степени все-таки удается решить, то вопрос создания в поселках образовательных, медицинских, торговых, досуговых учреждений остается открытым. «Многие девелоперы декларируют, что построят подобные объекты социальной инфраструктуры, – говорит Александр Водовозов, – однако нет еще ни одного поселка, где бы это уже было сделано». Совершенно непонятно, на чьи плечи впоследствии лягут расходы на обслуживание этой инфраструктуры – тех же школ, больниц и так далее. «Даже создание магазина с последующим привлечением в него какого-нибудь торгового оператора выглядит сомнительной затеей, – продолжает Водовозов. – Слишком высокими окажутся риски: поток покупателей невелик, и он стабилен лишь при условии достаточного и разнообразного ассортимента. Без этого надлежащий оборот поддержать не удастся».

По идее, почти все можно решить, создавая подобную инфраструктуру сразу для нескольких строящихся объектов. Но для этого девелоперам необходимо объединить усилия, что не всегда возможно. Далеко не все компании, реализующие проекты строительства коттеджных поселков, вообще задумываются об этом. Для многих из них эти проекты разовые, возможно, первые и последние (к слову, в настоящий момент только несколько из десятка строящих поселки компаний имеют в своем активе более одного проекта).

Земля под паром

Все перечисленные, а также другие проблемы, которые могут возникнуть у жителей бурно застраивающихся поселков, вообще говоря, надо учитывать при разработке генпланов поселений. В конце концов, бизнес должен всего лишь следовать узаконенной градостроительной политике, а не вырабатывать ее самостоятельно. В отсутствие таковой девелоперам приходится работать по собственному усмотрению. Впрочем, позитивно уже то, что в последнее время бизнес становится партнером властей при разработке градостроительной документации.

Сегмент загородной недвижимости привлекает все больше крупных, в том числе иностранных, игроков. Правда, увидев описанную нами неразбериху, иностранцы инвестировать средства в этот мутный рынок не стремятся. В свою очередь, российские инвесторы, которые в последнее время активно скупают земли в Ленобласти (в частности, наши источники называют несколько известных банков и околобанковских структур), о строительстве поселков не заявляют. Скорее всего, по той же причине отсутствия сколько-нибудь внятных правил игры и земельно-градостроительного хаоса.

Многие собеседники корреспондента «Эксперта С-З» считают такую неторопливость инвесторов вполне оправданной. Очевидно, что покупатели крупных участков не хотят ловить мелкую рыбешку в мутной воде, рискуя впоследствии нарваться на серьезные проблемы. Можно предположить, что когда загородные территории обретут отчетливые градостроительные очертания, появится большое количество качественно новых проектов как раз от таких инвесторов. Как считают некоторые эксперты, если темпы разработки градостроительной документации ускорятся, а все к тому идет, то качественные, да и количественные изменения на рынке могут произойти уже через два-три года.

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №34 (288)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама