Упражнения в абсурде

Тема недели
Москва, 04.12.2006
«Эксперт Северо-Запад» №45 (299)
Новые петербургские конкурсы на обслуживание жилья до конца не избавились от свойственных им недостатков. Однако независимые компании все же участвуют в них, в основном крупные и почти исключительно для выхода на рынок

Жилищный кодекс РФ не обязывает региональные власти стимулировать рост рынка услуг в сфере ЖКХ, а предлагает дать собственнику возможность для самостоятельного выбора. Еще недавно казалось, что время, отведенное для этого выбора, истекло – последняя редакция закона о введении в действие ЖК РФ гласит, что после 1 января 2007 года право выбора управляющей компании перейдет к государству. Однако недавно председатель Госдумы Борис Грызлов предложил перенести этот срок на год или даже на три. Вполне возможно, так и произойдет. Во-первых, мало кому охота возиться с этой донельзя запущенной сферой. Во-вторых, чиновники на местах вовсе не горят желанием расстаться со стабильным источником денежных поступлений – платой граждан за коммунальные услуги.

Следует признать, что политика петербургских властей заметно отличается от средней по России. Они провозгласили создание рынка жилищных услуг задачей политического уровня и уже больше года активно занимаются его формированием. «Мы не можем пустить этот рынок на самотек», – говорит заместитель председателя Жилищного комитета Владимир Гайдей. По мнению пресс-атташе компании «Питер Дуссманн» Генриха Кена, государству следует контролировать процесс формирования рынка ЖКХ, чтобы не допустить на него мошенников и неквалифицированные фирмы. С этим аргументом сложно не согласиться, ведь действия мошенников в этой сфере могут быть куда разрушительнее, чем финансовые пирамиды начала 1990-х годов.

Цель реформы благая – повысить качество обслуживания жилья. Для этого, говорит Владимир Гайдей, необходимо сделать так, чтобы государственные ОАО «Жилкомсервис» конкурировали как с частными компаниями, которым следует дать возможность занять большую долю рынка, так и между собой. По-хорошему, заставить их конкурировать должен потребитель. Но в Жилищном комитете решили не дожидаться, пока потребитель раскачается, и изобрели механизм, не слишком изящный в теории и еще более неуклюжий на практике.

Механизм этот – так называемые «открытые конкурсы на право заключения договоров на организацию управления и обеспечение технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга». «Эксперт С-З» уделил этим конкурсам немало внимания в прошлом году, когда власти «на пробу» решили раздать компаниям около 22 млн кв. м жилья. Теперь же, когда через конкурсы проходят все городские дома, в которых не выбран способ управления, мы решили проанализировать как итоги прошлогодней раздачи, так и то, насколько хорошо выучены властью, бизнесом и обществом уроки прошлого года и как это отразилось на конкурсах, проводимых теперь.

Кривая реформа

Напомним вкратце. Жилищный комитет начал проводить конкурсы летом 2005 года. Неразбериха возникла сразу же, из-за того что чиновники явно не владели экономической терминологией. Например, они перепутали понятия «управление» и «обслуживание». Хотя формально конкурсы объявлялись на управление, в действительности заказчиками работ, а значит, управляющими организациями, оставались ГУЖА районов. В каждом городском районе был сформирован по крайней мере один лот, который по конкурсу передавался на обслуживание частным компаниям и государственным Жилкомсервисам (ЖКС). При этом основным критерием, по которому определялся победитель конкурса, была сумма будущих вложений в ремонт и благоустройство домов.

Тут возникала еще одна несуразность. Эти вложения чиновники называли «инвестициями» – по признаку возвратности средств. Однако право определения направления инвестирования они оставили за собой (районная администрация обязывала победителя конкурса финансировать подготовленную ею адресную программу), что, конечно, противоречит смыслу понятия «инвестиция». Иногда это даже приводило к конфликтам. Так, в Красногвардейском районе выигравшая один из лотов компания «Созвездие» предложила ГУЖА заменить прогнившие стояки отопления, резонно говоря, что, во-первых, это необходимо по элементарным правилам содержания зданий (без этого дома не удалось бы подготовить к отопительному сезону), а во-вторых, новые трубы дадут экономию в потреблении тепла, что позволит окупить затраты, как и положено при инвестировании. Однако власти потребовали вместо этого покрасить подъезды и починить кровли. При этом всю ответственность за подготовку домов к отопительному сезону чиновники возложили на «инвестора». Компания проявила характер – не стала тратить деньги на «марафет», а заменила-таки трубы. ГУЖА не засчитало вложенные средства в качестве инвестиций и подало на «Созвездие» в суд (процесс еще не завершился).

Помимо таких несуразностей «инвестор», разумеется, не получал никаких прав собственности на имущество, появившееся в процессе выполнения адресной программы (тепловой узел и т.п.), чего тоже не бывает при настоящем инвестировании. В сущности, вложения победителей конкурсов были простой платой за право обслуживания домов. Введение этой абсурдной платы (по логике вещей, за обслуживание хронически недоремонтировавшихся домов власти должны были бы компаниям, наоборот, еще и приплачивать), вероятно, объясняется желанием властей использовать ситуацию для покрытия собственных обязательств по недоремонту жилых домов за счет частных компаний.

Гарантий возврата средств при такой конструкции, конечно, нет никаких. Компании понимают, да и в Жилищном комитете этого никогда не отрицали, что за год, на который заключают договор с победителем, окупить вложения, за редкими исключениями, невозможно, успеть бы их сделать. Пускай, говорили в ЖК, победители покажут конечным потребителям, как они хорошо работают, после этого жильцы образуют ТСЖ или через общее собрание выберут компанию уже в качестве управляющей. Кроме того, у компаний-подрядчиков нет никаких гарантий, что они останутся на своих местах, после того как по закону о введении в действие Жилищного кодекса РФ город проведет конкурсы на управление. Словом, сплошной риск, но уж больно привлекательным казался победителю приз – финансовые потоки в этой сфере действительно большие, да и спрос гарантирован.

  Фото: Александр Крупнов
Фото: Александр Крупнов

К началу 2006 года прошли конкурсы по 96 лотам общей площадью около 22 млн кв. м жилого фонда. Предполагалось, что в ходе конкурсов частные компании как достаточно опытные и более динамичные, чем казенные Жилкомсервисы, игроки смогут забрать значительную часть лотов. Однако этого не произошло. И если 9 из 48 лотов, доставшиеся частникам в июле-августе 2005 года, воспринимались как победа и первый уверенный шаг реформы, то результаты следующего конкурса – скорее как провал или по крайней мере обман ожиданий. Нередко компании, предлагавшие наибольшие суммы инвестиций, снимались с конкурса, поскольку комиссия сочла их документы плохо подготовленными. Так как в большинстве случаев это были частные компании, довольно скоро зазвучали обвинения, что Жилищный комитет и районные администрации подсуживают «своим» – Жилкомсервисам.

Основные претензии, послужившие основанием для снятия победителей с конкурса, были предъявлены к экономическому обоснованию заявленной суммы инвестиций в капитальный ремонт домов, входящих в лот. Такое решение вызвало возмущение бизнеса. В целом версия частных компаний была следующей: описание экономического обоснования – настоящая «дыра» в условиях конкурса, специально оставленная для того, чтобы в результате манипуляций ситуация на рынке осталась почти неизменной, но была отчасти решена задача из области политического пиара: формально конкурсы проведены, реформа продолжается. Однако Жилищный комитет ответил на эти обвинения подробнейшей справкой, из которой следовало, что значительное число участников конкурса не смогло выполнить формальные требования – грамотно и точно собрать пакет документов, в том числе тех, которые должны были доказывать возможность осуществления заявленных инвестиций.

Между тем даже те лоты, которые бизнесу удалось все же получить, оказались не слишком привлекательными. Так, компания «Созвездие» получила в прошлом году лоты в Красногвардейском и Курортном районах. Фактически, говорят в компании, эти лоты были «котом в мешке» – у домов в массовом порядке отсутствовали паспорта, не говоря уже о более или менее свежих актах экспертизы их технического состояния. Как выяснилось, многие дома были в аварийном и предаварийном состоянии. С этим был связан и упоминавшийся выше конфликт, произошедший между компанией и администрацией Красногвардейского района. Однако несмотря ни на что в «Созвездии» этот печальный опыт, который стоил компании около 13 млн рублей, считают полезным. «Мы поняли, как работает этот бизнес», – говорят в компании и продолжают участвовать в конкурсах.

Те же грабли

Теперь же с сентября по декабрь 2006 года предполагается провести через конкурсы все оставшееся в управлении у города жилье – около 55 млн кв. м. Как сообщил корреспонденту «Эксперта С-З» Владимир Гайдей, по состоянию на 20 ноября прошел конкурс по 42 млн кв. м жилья, компании-победители дополнительно вложат в ремонт этих домов около 800 млн рублей. Не вполне понятно, куда так торопится Жилищный комитет, меняя обслуживающие организации после начала отопительного сезона. Однако уже видно, что в погоне за результатом чиновники городского и районного уровня прошлись по всем прошлогодним «граблям», впрочем, с некоторыми вариациями. Опять снимаются частники, предложившие наибольшие суммы вложений в ремонт, опять им предъявляют претензии к качеству оформления бумаг, причем зачастую эти претензии кажутся абсурдными, а пострадавшие компании обвиняют чиновников в подыгрывании Жилкомсервисам.

Жилищный комитет не устает в ответ на все нападки отвечать своим любимым аргументом: «Да если бы мы не хотели вас тут видеть, мы бы конкурсы и не начинали». Все так. Повторимся: в том, что на уровне города принято решение формировать рынок, нет сомнений. Но есть и другие уровни. Наблюдатели отмечают весьма занимательные изменения в составе участников конкурсов. Да, формально среди них немало частных компаний. Однако число знакомых участникам рынка на протяжении нескольких лет игроков среди претендентов на победу в конкурсах уменьшилось, зато за прошедший год на рынке появились новички. Эти ранее мало кому известные компании выходят на конкурс впервые, при этом качество подготовки их документов и обоснованность инвестиций не вызывают у комиссий особых вопросов. «Конечно, это крайне сложно доказать, но похоже, это компании, так или иначе близкие к руководству районных администраций», – говорит один из наших собеседников, пожелавший остаться неизвестным.

Если вас не сняли с конкурса за неправильное оформление бумаг, это еще не значит, что вы начнете работать с лотами. Вот история, показательная для нынешнего года. ОАО «РСП», входящее в международный холдинг «Сити-Сервис», претендовало на 55 лотов во всех районах города, предложило наибольший объем инвестиций по 25 лотам, однако смогло заключить договоры только по девяти. Причины снятия компании с конкурсов различны. «Да, при подготовке заявок в Красносельском районе мы допустили серьезные ошибки, но в другом случае нам отказали, потому что на штатном расписании стояла подпись только генерального директора, а подписи главного бухгалтера не было, в то время как этого требовали правила района», – говорит председатель совета директоров РСП Олег Вихтюк. В качестве еще более вопиющего примера явных придирок Вихтюк называет случай, когда самой серьезной претензией, послужившей поводом для снятия компании с конкурса, было отсутствие лицензии на эксплуатацию электрооборудования, хотя лицензирование в этой сфере было отменено еще полтора года назад.

Через месяц после победы на конкурсе по трем лотам в Приморском районе, когда РСП должно было приступить к работе, стало известно, что лоты – пустышки. За месяц все дома, входящие в них, умудрились заключить договор на управление с другой управляющей компанией (УК). Никто не спорит, у собственников жилья есть на это право, однако, по некоторым данным, за эту УК голосовал и представитель города. В РСП разводят руками и напоминают, что городу, согласно Жилищному кодексу, следует воздерживаться от голосования за определенную компанию на таких собраниях.

Предпродажная подготовка

Если верить итогам конкурсов как 2005-го, так и 2006 года, государственным Жилкомсервисам лучше, чем частникам, удается обосновать наличие средств, которые они обещали инвестировать в капремонт. Это действительно парадокс, объяснить который не могут ни представители Жилищного комитета, ни эксперты конкурсной комиссии. Как получилось, что у частных компаний, проработавших кто пять, а кто и десять лет, оказалось меньше средств, чем у Жилкомсервисов, образованных в конце 2004 года?

Предположение, что эти фирмы внезапно стали суперэффективными, научились приносить прибыль, кажется весьма сомнительным. Возможно, им заранее был известен тот факт, что обязанность контролировать внесение инвестиций будет возложена на районные жилищные агентства, от которых сами ЖКС отделились не так давно? Кроме того, накопить средства на счете Жилкомсервиса можно, если в течение нескольких месяцев не выполнять работы, предписанные нормативом, проще говоря, не мыть лестницы, заставлять жильцов самостоятельно оплачивать текущий ремонт труб и т.п. Есть и более простой способ – с помощью бумажных манипуляций замаскировать транши из бюджета. Мы не имеем оснований утверждать, что все это происходило в действительности, однако тот факт, что никто не в состоянии внятно объяснить происхождение этих «инвестиций», представляется очень тревожным.

Другой вопрос – для чего это нужно – также пока остается без ответа. Единственную разумную гипотезу подсказывает недавнее заявление председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова о том, что до конца 2008 года около двух третей Жилкомсервисов будут приватизированы. Возможно, щедрое наделение их лотами – это своего рода предпродажная подготовка.

Кому все это нужно

Опыт РСП, как и опыт «Созвездия» и компании «Питер Дуссманн», показательны. До подведения итогов конкурсов этого года пока далеко, но предварительно просматривается следующая тенденция. Печальный опыт заставил отказаться от конкурсов те компании, которые играли заметную роль в 2005 году, – компании, выросшие за счет обслуживания ЖСК и ТСЖ в новых домах и заработавшие на этом свой, не слишком большой, капитал. Они решили, что им будет проще работать с ТСЖ и собраниями собственников.

Упорно заходить на рынок через конкурсы продолжают те, за чьей спиной стоит материнская компания, обладающая в той или иной степени диверсифицированным, иногда иностранным бизнесом, чьи материальные ресурсы позволяют ей ради будущей доли на растущем и пока хаотичном рынке некоторое время, возможно не один год, терпеть убытки «дочки». Кроме прочего эти компании и мыслят другими масштабами: изначально они не были согласны ни терпеливо привлекать по одному дому, ни «брать что дают» в любом районе города.

Можно также прогнозировать, что в ближайшем будущем еще более заметными на нашем рынке услуг ЖКХ станут иностранные компании и их российские «дочки», а также крупные многопрофильные холдинги. Чтобы позволить себе терпеть убытки в течение первого года, а то и нескольких лет работы ради будущей прибыли, нужно крепко стоять на ногах, еще лучше – иметь доступ к «длинным» и дешевым деньгам, о чем многим российским компаниям в сфере ЖКХ пока остается только мечтать.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №45 (299) 4 декабря 2006
    Реформа ЖКХ
    Содержание:
    Упражнения в абсурде

    Новые петербургские конкурсы на обслуживание жилья до конца не избавились от свойственных им недостатков. Однако независимые компании все же участвуют в них, в основном крупные и почти исключительно для выхода на рынок

    Реклама