Дисбаланс нерушим

Соотношение спроса и предложения на рынке офисной недвижимости остается неизменным на протяжении ряда лет: спрос упорно превышает предложение, несмотря на довольно большие объемы ввода новых площадей. В первом квартале сдано в эксплуатацию восемь бизнес-центров, до конца года заявлено еще 39 качественных объектов общей площадью свыше 600 тыс. кв. м. Однако объемы ввода пока не в состоянии удовлетворить спрос.

Из-за дефицита качественных офисных площадей, отмечают аналитики LCMC, заполняемость бизнес-центров класса «А» и «В» составляет почти 100%, свободные помещения в основном представлены в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2007 году. По-прежнему высоким спросом пользуются небольшие помещения 70-150 кв. м. Как отмечает руководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зося Захарова, арендаторы таких площадей – российские компании. При устойчивом спросе объем предложения небольших помещений снижается. По словам Захаровой, спрос на офисы площадью от 500 кв. м формируют крупные российские фирмы и иностранные представительства международных компаний. Интерес к помещениям размером от 1 тыс. кв. м есть у финансовых, страховых, юридических, консалтинговых фирм. По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), максимальная площадь, обозначенная в заявке, – 10 тыс. кв. м. «Собственники отдают предпочтение крупным арендаторам, для которых важной частью арендных отношений выступает уровень управления и обслуживания здания», – говорит начальник экспертно-аналитического отдела ГУИОН Дмитрий Табала. Количество сделок уменьшается, однако сумма растет (в договорах аренды и продажи). Как утверждают аналитики London Consulting & Management Company (LCMC), предложение офисных помещений преобладает в реконструированных объектах. Доля офисных центров во вновь построенных зданиях по итогам 2007 года составила 44%.

Из сданных в первом квартале 2008 года бизнес-центров часть планировалось ввести в эксплуатацию еще в 2007 году. Специалисты Maris Properties видят в этом тенденцию переносить сроки ввода. Управляющий партнер «АйБи ГРУПП» Сергей Игонин более осторожен в оценках: «Пока рано говорить о тенденциях, но мы наблюдаем определенное торможение по целому ряду крупных проектов. Возможно, эта ситуация связана с процессами на рынке заемного капитала, то есть с увеличением его стоимости для девелоперов. Может быть, поэтому по некоторым крупным проектам, заявленным достаточно давно, какого-либо серьезного движения пока нет. Один из примеров – „Кловер Хаус“, который был анонсирован больше года назад, но мы видим только подготовленную строительную площадку без какого-либо движения вперед».

Пока спрос превалирует над предложением, он двигает вверх арендные ставки и цены на сделках купли-продажи. По словам руководителя офисного отдела компании East Real Ивана Починщикова, это также сказывается на сроках заключения договоров: крупные российские и зарубежные компании все чаще заключают предварительные договоры аренды еще на стадии строительства.

• Прогноз развития рынка недвижимости Новосибирска неоднозначен. Застройщики с избытком насытили рынок жильем экономкласса. Какой продукт сможет заинтересовать потребителя на данном этапе, еще предстоит выяснить
• В нынешних экономических условиях средние компании, занимающиеся промышленным строительством, смогут сбалансировать финансовые потоки лишь за счет выхода на жилищный рынок, считает Денис Котляр
• В Новосибирске открылся крупнейший за Уралом выставочный комплекс. Его основным арендатором стала компания ITE