Верификация амбиций

Игорь Архипов

Судьба крупных девелоперских проектов комплексного развития территорий Санкт-Петербурга в условиях кризиса будет зависеть от качества управления проектами и усилий властей по их поддержке

Верификация амбиций Бизнес и власть,Эффективное производство,Экономический потенциал регионов

Наметившийся в Петербурге около пяти лет назад девелоперский бум (см. «Большой Егор спустился с гор», «Эксперт С-З» №14 от 12 апреля 2004 года) задал качественно новый для местного рынка уровень проектов, причем не только с точки зрения их финансовой весомости. Предусматривая комплексное развитие масштабных территорий, имеющих зачастую серьезные обременения (в том числе занятые режимными объектами, железнодорожной инфраструктурой и т.д.), проекты изначально ориентировались на применение мощного административно-политического ресурса.

Последующий опыт показал, что даже энергичное сопровождение проектов в «ручном режиме» руководством Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) и личный контроль губернатора Валентины Матвиенко не всегда гарантируют ожидаемую в Смольном динамику осуществления амбициозных планов (см. «Тормозная система», «Эксперт С-З» №22 от 13 июня 2005 года; «Под бременем масштаба», «Эксперт С-З» №8 от 25 февраля 2008 года). Становилось очевидным, что все более определяющим фактором помимо умения договариваться с властями оказывается профессионализм девелоперов. Однако сейчас, в ситуации кризиса ликвидности, когда у многих девелоперов впервые за последние годы возникли проблемы с привлечением кредитов, политическая поддержка проектов, открывающая доступ к финансовым ресурсам, может стать как никогда актуальной.

Предсказуемый формат

Продолжится реализация проекта китайских инвесторов «Балтийская жемчужина» (БЖ), стартовавшего в 2004 году и поддержанного на правительственном уровне КНР и России. Проект, ставший для Петербурга первой попыткой комплексного развития большой пустующей территории (около 200 га), предполагает возведение более 1 млн кв. м жилой и 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. В 2008 году активно развернулось строительство двух первых жилых кварталов и начались продажи жилья. К лету 2010-го предполагается ввести первую очередь БЖ – два микрорайона (80 и 120 тыс. кв. м).

«Проект стартовал с некоторой задержкой, как это бывает с тяжеловесами, – отмечает председатель КИСП Максим Соколов. – Но сейчас работы ведутся очень интенсивно, чуть ли не круглосуточно – понятно, что кризисные проекты так не осуществляются. Радует, что инфраструктурные объекты строятся опережающими темпами. Это относится и к социальной инфраструктуре (уже возведен под крышу большой детсадовский комплекс), и к улично-дорожной сети (почти построен проспект генерала Трибуца, проезды вдоль границ участка, строится мост через Матисов канал), и к прокладке инженерных сетей. Подтверждена открытая ранее кредитная линия Экспортно-импортного банка Китая – получение госкредитов создает гораздо более надежную подушку для проекта, чем cash-flow от продаж жилья». Впрочем, в части коммерческой недвижимости (заявлялось строительство большого аквапарка, торгово-развлекательных комплексов, гостиниц, 188-метрового офисного небоскреба и т.д.) пока нет определенности с планами инвесторов.

Максим Соколов не сомневается, что будет завершено возведение многофункционального комплекса на месте «ямы» у Московского вокзала. Строительство ведется уже на уровне четвертого этажа, и объект может быть сдан в мае 2010 года. Инвесторами выступает группа компаний «Меридиан» , к которой проект перешел в 2006 году (ранее, с 2004 года, сменились еще два инвестора). Задержка с осуществлением проекта была связана с тем, что он трижды отклонялся членами Градостроительного совета (девелоперов упрекали в чрезмерном «выжимании» площадей в ущерб архитектурной эстетике комплекса и его интеграции в историческую застройку). Кстати, по имеющейся информации, в прошлом году этими же инвесторами был приобретен участок на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала, освободившийся после переезда на окраину города завода «Петмол».

С поправкой на спрос

Инвесторы некоторых крупных проектов, успешно реализовывавшихся до кризиса, теперь корректируют темпы строительных работ с учетом возможного изменения спроса.

Продукт УК «Морской фасад» – намывные территории на западе Васильевского острова, предназначенные для девелопмента. К концу 2008 года было намыто около 140 га (в том числе 32 га для размещения Морского пассажирского порта). «Мы внимательно мониторим ситуацию, стремясь, чтобы и в дальнейшем проект был сбалансирован по рискам, – говорит президент УК „Морской фасад“ Шавкат Кары-Ниязов. – Кризис серьезнейшим образом затронул строительство и девелопмент, и, соответственно, должен измениться спрос на землю. Пока мы исходим из того, что нам не следует без особой необходимости намывать землю. Будут появляться покупатели – будем ускорять работы. В частности, это относится к намыву острова – мы и до кризиса планировали заниматься этим не ранее 2010-2011 годов». По словам Кары-Ниязова, о замедлении работ по намыву приходится задумываться и с точки зрения сохранения цен на предлагаемые участки – чтобы на рынок не выбрасывались избыточные лоты. В компании не раскрывают стоимость участков, но, по оценкам экспертов, до кризиса она составляла порядка 10 млн долларов за гектар.

На сегодня самая крупная и единственная публично объявленная сделка – продажа 63,4 га группе компаний «ПИК». В связи с появлявшейся информацией о возможном отказе покупателя от освоения намывных территорий или поиске соинвесторов Шавкат Кары-Ниязов отмечает: «Сделка состоялась. У нас идут определенные отношения с ПИК, в том числе финансовые. Очевидно, что все процессы развития из-за кризиса замедляются, в том числе касающиеся ПИК как девелопера. Но нельзя говорить об их отказе от освоения территории или появлении другой компании-девелопера».

Кстати, как отмечает Максим Соколов, КИСП сейчас готовит конкурс по выбору архитектурного проекта современного конгрессно-выставочного комплекса (инфраструктуры «Ленэкспо» уже давно недостаточно для города), который будет реализовываться по схеме ГЧП. Скорее всего, он расположится на намывных территориях, что также будет способствовать развитию проекта УК «Морской фасад».

«Балтрос» продолжает реализацию проектов малоэтажного строительства в Пушкинском районе – «Новая Ижора» (500 тыс. кв. м жилья на площади 285 га) и «Славянка» (1,4 млн кв. м на 280 га). Как рассказывает первый вице-президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин, в декабре 2008-го – январе 2009 года переданы владельцам 200 домов первой очереди комплекса «Новая Ижора» (речь идет о застройке участка в 50 га), еще около 400 домов предполагается построить к середине нынешнего года. «Кризис прежде всего сказывается на людях, их покупательской способности, и, соответственно, мы корректируем планы под тот объем продаж, который идет», – отмечает Еремин.

Инженерная подготовка «Новой Ижоры» почти завершена (в том числе построена и в феврале-марте будет сдана в эксплуатацию частная подстанция 220 кВ «Славянка», обошедшаяся инвестору более чем в 1 млрд рублей). Это позволит девелоперу, оперативно реагируя на спрос, заниматься непосредственным возведением домов. Ко второй половине 2009 года планируется завершить инженерное обеспечение и территории «Славянки» (в части водоснабжения, канализации, электроснабжения). Но в нынешних условиях девелоперы не берутся прогнозировать, когда может начаться ее застройка (ранее оба проекта предполагалось завершить к 2010-2011 годам).

Рекультивация набережной

Наметилось наконец движение по созданию многофункционального комплекса «Набережная Европы» на Петроградской стороне, на территории, занятой ФГУП РНЦ «Прикладная химия» (ГИПХ). О проекте было объявлено еще в начале 2004 года, но затем развернулась борьба за учрежденное оффшорными компаниями ООО «Петербург Сити», с которым был заключен инвестконтракт на реализацию проекта (по поручению президента РФ и при участии руководства Минимущества РФ и ФСБ). Весной 2006 года проект перешел к ВТБ и начал системно осуществляться. «Проект уверенно идет вперед, – констатирует Соколов. – Сегодня в городе это, наверное, самый ответственный с архитектурной точки зрения проект – ведь речь идет о завершении формирования набережной в историческом центре. И, конечно, это уникальный проект в инвестиционном отношении, с одним из самых высоких в городе девелоперских потенциалов».

«Проект развивается в соответствии с жестким графиком, согласованным с Российской Федерацией в начале 2008 года, – говорит заместитель генерального директора ЗАО „ВТБ-Девелопмент“ и генеральный директор „Петербург Сити“ Надежда Винник. – В настоящее время основные усилия инвестора направлены на выполнение инвестиционных обязательств, только после этого мы сможем приступить к созданию многофункционального комплекса. Каждое обязательство обеспечено гарантией ВТБ, и их неисполнение в срок влечет серьезные финансовые последствия, для нас недопустимые».

Чтобы ГИПХ полностью освободил территорию (это намечено на лето 2010 года), инвестор должен, во-первых, реконструировать объекты на основной производственной базе института в Ленобласти (проектная документация разработана и проходит экспертизу). Во-вторых, ГИПХ должен получить административное здание площадью не менее 12 тыс. кв. м, и сейчас строится соответствующий офисный комплекс в Невском районе. Что же касается других обязательств, то уже приобретено 8 из 10 тыс. кв. м жилья для нужд ФСБ. В числе обязательств – рекультивация территории согласно международным стандартам. Необходимая для этого программа исследования уже проведена, и на ее основе разрабатываются дальнейшие мероприятия. «Основная часть грунта относится к четвертой-пятой категориям опасности, таким образом, его рекультивация – задача сложная с точки зрения технологий. Но мы знаем, как ее решать», – отмечает Винник.

Подведение итогов архитектурного конкурса на разработку проекта «Набережная Европы» состоится 10 марта. Участникам конкурса заданы только минимальные параметры по функциональному наполнению комплекса (жилье, офисы, торговля, гостиница). А также закреплено место расположения будущего Театра танца Бориса Эйфмана, который превысит окружающую фоновую застройку. «Точка размещения здания высотой 40 м тщательно выверена и удовлетворяет и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), и архитектурную общественность», – подчеркивает Надежда Винник. После выбора концепции для всей территории будет объявлен специальный конкурс на архитектурный проект театра (учитывающий технологическую сложность сооружения).

Удвоение Смольного

В нынешнем году должно начаться строительство общественно-делового комплекса «Невская ратуша», в первую очередь которого входит здание для размещения структур администрации Петербурга. Инвестором также выступает ВТБ, а девелопером – ООО «Охта групп». «Невская ратуша», проект которой был выбран в конце 2007 года на архитектурном конкурсе (победили проект бюро «Евгений Герасимов и партнеры» и NPS Tchoban Voss), расположится на месте закрытого трамвайного парка в Дегтярном переулке, недалеко от Смольного.

По словам директора проекта «Невская ратуша» компании «Охта групп» Константина Ковалева, приступить к строительным работам планируется в третьем квартале: «Финансирование банком подтверждено – выделены две кредитные линии, а третья будет выделена после получения разрешения на строительство. Необходимая для этого проектная документация разработана, и в ближайшее время мы передадим ее на экспертизу». Одновременно девелопер занимался выполнением ряда инвестиционных обязательств, в частности расселял общежития, выкупал объекты федеральной собственности, освобождал для строительства большую часть территории (снесено 10 из 16 зданий), проводил геологические работы и обследование соседних исторических зданий. Первая очередь «Невской ратуши» (180 тыс. кв. м – около половины площади комплекса) будет включать здание для администрации города, которое спроектировано как локальная высотная доминанта (56 м), а также два бизнес-центра. «Строительство первой очереди будет осуществлено в намеченные сроки – сдать объект планируется в третьем квартале 2011 года, – отмечает Ковалев. – В зависимости от ситуации на рынке реализация второй и третьей очередей, возможно, произойдет несколько позже, но они будут построены. Пересматривать концепцию комплекса не планируется».

ВТБ продолжает осуществление и самого масштабного для Петербурга проекта индустриального парка «Марьино» на участке 130 га (см. «Из тупика», «Эксперт С-З» №36 от 15 сентября 2008 года). Как отмечает руководитель инвестиционного департамента компании «ВТБ-Девелопмент» Александр Паршуков, под влиянием кризиса концепция скорректирована: решено отказаться от складской составляющей и готовить всю территорию для размещения только производственных компаний. «Мы планируем приступить к ресурсоемким работам, когда будут найдены покупатели примерно на 30 га территории – половину первой очереди проекта, – поясняет Паршуков. – В принципе, мы и сейчас видим большой интерес потенциальных инвесторов к размещению в индустриальном парке, но сегодня очень немногие готовы вкладывать деньги в покупку земли и расширение или создание новых производств».

Эконом-оптимизм

Девелоперы подтверждают планы осуществления нескольких крупных проектов жилищного строительства эконом-класса, которое, как убеждены эксперты, будет наиболее ликвидным при выходе страны из кризиса.

Игорь Евтушевский, управляющий директор компании «Главстрой-СПб» (входит в холдинг «Базовый элемент») отмечает, что из всех проектов компании в Петербурге первой на рынок выйдет «Северная долина» (на площади 270 га может быть построено 2,8 млн кв. м типового жилья). «Проект развивается более или менее по плану, – констатирует Евтушевский. – В декабре мы вышли на подготовку территории, а в апреле намерены начать строительство первой очереди – 275 тыс. кв. м, завершить которую планируем в 2010 году». Город предоставляет мощности для обеспечения теплом и электроэнергией первой очереди, но при этом «Базовый элемент» подтверждает планы строительства к 2012 году собственной ТЭЦ «Парнас».

Холдинг Setl Group также не собирается отказываться от строительства жилья эконом-класса в Кудрово (в Ленобласти, у границы с Петербургом). По словам генерального директора компании Василия Селиванова, завершается подготовка проектной документации по первой очереди (120 тыс. кв. м из возможных на участке 1,5 млн кв. м), к весне предполагается разработать необходимую разрешительную документацию, и затем уже будет принято окончательное решение о начале реализации проекта. «Мы с большой тщательностью, особенно маркетинговой, работаем над проектом в Кудрово, – делится Селиванов. – Хотим, чтобы у проекта были очевидные преимущества – концептуальные, средовые, актуальная квартирография, обеспечение машино-местами, социальной инфраструктурой и т.д.».

Проект УК «Теорема» по строительству 2,4 млн кв. м малоэтажного жилья эконом- и комфорт-класса (на бывших землях птицефабрики «Красные зори» (322 га) на Ропшинском шоссе, между Стрельной и Петергофом) заморожен. «Пока я ничего не корректирую в своих проектах, – заявил управляющий УК „Теорема“ Игорь Водопьянов. – Я вообще все проекты остановил – и большие, и маленькие».

Тормозная инерция

Осуществление ряда проектов, имеющих важное инфраструктурное значение, задерживается из-за медленного решения имущественно-правовых, административных проблем, которое теперь может усугубиться финансовыми трудностями инвесторов.

По мнению Максима Соколова, в проекте вывода грузового двора станции Московская-Товарная и редевелопмента освобождаемой территории (24 га) «точка невозврата пройдена». После договоренности с городом о том, что РЖД будет фактически самостоятельно распоряжаться участками в полосе отвода железной дороги, в июне 2007 года вышел приказ руководства ОАО «РЖД» о закрытии станции. Следующим шагом стал выкуп РЖД земельных участков, которые после сноса строений должны быть перепроданы уже инвестору – компании «Росрегионпроект Девелопмент». Как отмечает председатель КИСП, в Шушарах, куда перебазируется инфраструктура грузового двора, продолжаются работы по строительству грузового терминала, который, как и планировалось, должен быть введен в мае 2009 года.

Что же касается станции Санкт-Петербург-Варшавский, которая препятствует развитию территорий в зоне «Измайловской перспективы», то пока официального решения о ее закрытии и переносе железнодорожной инфраструктуры нет (хотя, насколько известно, руководство РЖД не отказалось от этого намерения). Впрочем, Дилявер Меметов, генеральный директор ЗАО «Адамант», которое уже много лет занимается развитием территории около бывшего Варшавского вокзала (ставшего развлекательно-торговым комплексом), отмечает: «Оптимизм у нас есть: закрытие станции – сложная процедура, но мы надеемся, что к 2010 году территория будет освобождена. И тогда к моменту выхода из кризиса мы будем готовы вкладывать средства». Однако новой проблемой, способной затормозить реализацию проекта, стало утвержденное Комиссией по землепользованию решение снизить ранее согласованные высотные доминанты на 20-30 м.

Тормозится и осуществление проекта комплексного развития территории Апраксина двора компании «Главстрой-СПб», выигравшей год назад конкурс. Как и ожидалось (см. «Дворовое преображение», «Эксперт С-З» №1-3 от 21 января 2008 года), главной проблемой стали клубок имущественно-правовых вопросов, связанных с предоставлением инвестору городских объектов недвижимости, обремененных договорами аренды, а также выкуп недвижимости у собственников. Как отмечает Игорь Евтушевский, на сегодня инвестору передано лишь около 1% объектов недвижимости, то есть порядка 2 тыс. кв. м: «Год прошел после подведения итогов конкурса, а воз и ныне там. И, на наш взгляд, необходимость пролонгации сроков реализации проектов очевидна, причем кризис здесь, по большому счету, роли не играет».

Евтушевский надеется, что хотя бы к концу 2009 года городу удастся решить вопросы с арендаторами. После этого инвестор вплотную займется «вопросом второго порядка» – выкупом недвижимости у собственников. Сдерживающим фактором оказывается и то, что только в апреле, после завершения историко-культурной экспертизы, КГИОП окончательно определит, что можно делать в Апраксином дворе с точки зрения реконструкции зданий, сноса, строительства. Тогда станет понятно, в какой степени инвестор сможет реализовать изначальную концепцию проекта.

Бессмертные?

В неопределенном состоянии оказался проект реконструкции Новой Голландии, инвестором которого выступает компания «СТ Групп» московского девелопера Шалвы Чигиринского. Осенью 2008 года по просьбе инвестора в связи с увеличением стоимости проекта до 800 млн долларов, а также усложнением работ по строительству подземного паркинга Смольный согласился перенести сроки завершения проекта с 2010-го на 2012 год. Но в декабре стало известно, что из-за финансовых трудностей Чигиринский продал 50-процентную долю в своих девелоперских проектах. «Пока решения о продаже или приостановке проекта нет – по документам работа идет в прежнем режиме, – утверждает Максим Соколов. – Проект красиво стартовал и динамично развивался. Сделано очень много: проект хорошо подготовлен, упакован, в нем все понятно, и даже если не будет денег у нынешнего инвестора, через год-два они появятся у другого. Такой проект может только приостановиться, но не умереть».

Администрация города по-прежнему заявляет о поддержке идеи строительства под площадью Восстания торгового комплекса и паркинга, что благодаря появлению системы подземных переходов должно улучшить ситуацию в этом напряженном дорожно-транспортном узле. «Компанией „Адитум“ проделан огромный объем работ, и сейчас завершается стадия изыскательских работ, – отмечает Соколов. – Затем мы будем выводить проект на принятие решения о проектировании и строительстве. Более того, как один из самых ярких проектов города мы собираемся представить его на выставке MIPIM». Впрочем, на сегодня нет полной определенности с реальными планами новых акционеров «Адитума» (они приобрели компанию год назад), которыми стали совладельцы лесопромышленного холдинга «Илим Палп».

Фактически заморожен проект компании «Главстрой-СПб» по созданию делового комплекса площадью 200 тыс. кв. м в квартале между улицами Шкапина и Розенштейна. Что же касается самого масштабного для Петербурга проекта «Юнтолово» в Конной Лахте (на территории 437 га), Игорь Евтушевский отмечает: «Мы находимся в графике, ведем проектирование, но со стартом проекта пока непонятно». В отличие от «Северной долины», здесь концепцией предусматривается жилье более высокого класса (вплоть до верхних ценовых сегментов малоэтажной застройки), ликвидность которого более проблематична. Кроме того, остаются открытыми многие городские инфраструктурные вопросы, и прежде всего дорожно-транспортные.

Санкт-Петербург

Статьи на тему: «Бизнес и власть»