Не особо важное жилье

Русский бизнес
Москва, 28.09.2009
«Эксперт Северо-Запад» №37 (434)
Основной проблемой элитного домостроения в Петербурге участники рынка считают не снижение цен на жилье премиум-класса, а сокращение объемов его ввода

Строить элитное жилье сегодня вновь неактуально. В городе его возведением занимается ограниченный круг застройщиков. Большинство же отмененных или замороженных проектов принадлежат компаниям, для которых данный бизнес не является профильным. Эксперты уверены, что кризис расставит все по местам: на рынке останутся только сильнейшие и добросовестные застройщики, исключительно качественные объекты. А истинная элита всегда будет в цене.

Вводы и выводы

В прошлом году в Петербурге, по информации аналитиков холдинга RBI, в эксплуатацию введено восемь элитных объектов, с начала текущего – еще десять. Причина столь высокого для петербургского рынка показателя по сдаче элитной недвижимости проста: многие проекты начаты еще до кризиса (в 2006-2007 годах) и к 2009-му, когда был выполнен основной объем работ, подошел плановый срок их сдачи.

По данным компании Knight Frank St.Petersburg, в начале июля на первичном рынке элитного жилья в продаже было 29 жилых комплексов общей площадью 455 тыс. кв. м. В Агентстве развития и исследований в недвижимости подсчитали, что сегодня в городе на различных этапах строительства находятся около 360 тыс. кв. м элитной жилой недвижимости – 2,8 тыс. квартир. Причем из них активно возводятся чуть более 270 тыс. «квадратов» – 2 тыс. квартир. Объем не  проданного на данный момент элитного жилья в консалтинговом центре «Петербургской Недвижимости» оценивают в те же 270 тыс. кв. м, или 2,3 тыс. квартир, 800 из которых размещаются в домах с высокой степенью готовности.

Все эксперты отмечают постепенное сокращение предложения из-за уменьшения количества выводимых в продажу объектов. «Среднегодовой вывод новых объектов в продажу в прошлом году составлял 12 тыс. кв. м, за первые семь месяцев текущего года – всего 4 тыс. кв. м в месяц», – комментирует директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. По ее словам, на сокращение предложения повлияло то, что сразу три застройщика приостановили продажи в элитных домах, находящихся на нулевой стадии строительства, а ряд проектов вообще выведены из продажи.

В этом году в городе, по оценкам коммерческого директора ОАО «Строительная корпорация „Возрождение Санкт-Петербурга“» Ильи Андреева, должно быть сдано около 150 тыс. кв. м элитного жилья. При этом он убежден, что половина этих площадей будет приходиться на его компанию. Но в 2010 году Андреев ожидает резкого провала в части ввода элитного жилья в Петербурге: «В этом году планировалась сдача ряда комплексов квартальной застройки. Не секрет, что в связи с кризисом строительство большинства этих комплексов было приостановлено и, конечно, сроки сдачи сдвинулись».

Не спешат…

«Застройщики не спешат начинать новые проекты, что приводит к активному вымыванию и без того ограниченного предложения», – сетует руководитель направления элитной жилой недвижимости Knight Frank St.Petersburg Елизавета Масалимова. При этом, по ее мнению, застройщики по-прежнему ощущают дефицит участков под элитное домостроение. Крестовский остров уже переполнен, а массовый редевелопмент видовых набережных и ближайших к ним территорий застопорился из-за кризиса.

«Действительно, элитных мест под застройку осталось не так много, и каждый такой участок – словно дорогой бриллиант», – подтверждает вице-президент по развитию холдинга RBI Николай Князев. По его словам, на текущий момент объем земельного банка двух входящих в состав холдинга компаний – «Северный город» (строит жилье массового спроса) и RBI (элитные объекты) – составляет 42 га. «Мы заинтересованы в его пополнении, бюджет на покупку земли на ближайшие два года составляет 100 млн долларов. Нам интересны как небольшие участки под массовую жилую застройку, за которые мы готовы платить по 150 долларов за квадратный метр будущих улучшений, так и пятна под элитное строительство», – поясняет Князев.

«Для нас актуальны и интересны определенные участки в историческом центре Петербурга, лучшие по расположению кварталы Петроградского района, в особенности на Крестовском и Каменном островах. В случае интересных предложений будем их оценивать и принимать решение о покупке», – добавляет Илья Андреев.

…но заканчивают

Между тем лидеры элитного домостроения, по их собственным заверениям, продолжают строить жилье по ранее утвержденным адресным программам. Так, корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» уже сдала третью очередь жилого комплекса на Шпалерной улице, в сентябре будет введена в эксплуатацию «Резиденция на Суворовском», а после – очередные два корпуса «Парадного квартала».

Холдинг RBI практически достроил и в 2010 году сдаст жилой дом «Таврический» на проспекте Чернышевского. Продолжается возведение многофункционального комплекса на Новгородской улице, в состав которого входит элитный жилой комплекс «Александрия». Кроме того, пояснили в RBI, у компании есть качественные предложения в различных районах города, которые будут появляться на рынке по мере готовности. Это жилые комплексы на Большой Посадской улице и на Пискаревском проспекте, а также дом на Петровском проспекте.

Полной остановки строительства не произошло ни на одном объекте компании Setl City. Проекты, продажи в которых еще не начались (в частности, жилые комплексы Stockholm и «Космос»), проходят предпроектную подготовку. «Сейчас, в условиях экономической нестабильности, у нас есть возможность не торопиться с выходом на стройплощадку, тщательно взвешивать и оттачивать проектные решения. В течение ближайших трех лет компания планирует ввести в эксплуатацию два элитных объекта общей площадью около 55 тыс. кв. м – на более чем 300 квартир», – рассказал генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов.

Среди недавних объектов от других застройщиков, которые уже находятся в продаже, – жилой дом Diadema club house (ООО «Центр управления недвижимостью») на Крестовском острове, «Талисман» (холдинг «ЛенСпецСМУ») и «Ориенталь» на Карповке («ЮИТ Санкт-Петербург»).

Эксклюзивный ценник

В результате резкого обесценивания рубля в конце прошлого – начале текущего года долларовые цены на элитное жилье вернулись к уровню 2007-го, подсчитали в Knight Frank St.Petersburg. Рублевые же цены, по оценкам аналитиков компании, на большинстве элитных строек за первое полугодие 2009 года не изменились. «Однако стоит отметить, что некоторые компании для активизации продаж идут навстречу покупателям и предлагают существенные скидки – до 25%», – говорит Елизавета Масалимова. По ее мнению, это связано как с падением рубля, так и с коррекцией цен на некоторые наименее привлекательные квартиры.

«Мы внесли определенные коррективы в ценовую политику. Прежде всего, провели дифференциацию цен внутри каждого объекта. Снизили цены на более простые квартиры – меньшей площади, с менее интересными видами, на нижних этажах. В то же время на квартиры с эксклюзивными характеристиками цены не изменились либо были повышены», – рассказывает Илья Андреев. В целом, по словам Андреева, корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» сохранила стабильный уровень продаж. За прошедшие девять месяцев этого года снижение количества сделок по сравнению с аналогичным периодом 2008-го составило не более 30%. «На мой взгляд, это хороший результат», – добавляет Андреев.

Без займов и спекуляций

Элита в силу своих уникальных качественных характеристик и востребованности покупателями менее подвержена ценовым колебаниям, уверены эксперты. По словам Веры Сережиной, в RBI не было, нет и, видимо, не будет гигантских скидок: «Все цены на наши объекты – в рынке, а наша политика ценообразования основана на анализе конкурентной среды». Сережина утверждает, что никаких дополнительных мер для стимулирования спроса в холдинге также не принимали: «У нас есть традиционная скидка 7% при полной оплате стоимости квартиры, но не более того. Большие скидки, бонусы и различные акции – это инструменты продаж не для сегмента элиты».

Не пользуются премиальные потребители и ипотекой, отсутствие которой подорвало сегмент массового жилья. В «Возрождении Санкт-Петербурга» корреспонденту «Эксперта С-З» рассказали, что на заемные средства приобреталось не более 10-15% квартир. «Доля ипотечных сделок на элитном рынке всегда была невелика. Как правило, покупатели брали ипотеку только тогда, когда им это было выгоднее, чем вынимать средства из собственного бизнеса. С наступлением кризиса и увеличением процентов по кредитам ипотечных сделок не стало», – поясняет Илья Андреев.

«В нашей практике покупка элитных квартир с использованием схем ипотечного кредитования – единичные случаи. По большей части они приобретаются либо со стопроцентной оплатой, либо с использованием короткой рассрочки. Кризис никак не повлиял на эту статистику», – делится Вера Сережина. Из последних элитных объектов RBI, которые были реализованы по ипотеке, Сережина смогла вспомнить квартиры в жилом комплексе «Белые ночи» на Каменноостровском проспекте, который сдан несколько лет назад.

Не особо влияли на рынок элитного домостроения и так называемые спекулянты, приобретающие жилье в инвестиционных целях. По мнению директора консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Михаила Бимона, такие сделки никогда не были существенными и значимыми на рынке: если в периоды роста цен их доля могла доходить до 7-10% в целом по рынку, то сегодня она упала до 3% и ниже.

Спрос на качество

По мнению участников рынка, платежеспособный спрос в элитном сегменте сохраняется, хотя и уступает докризисному. В частности, специалисты отмечают общую тенденцию роста продаж с начала этого года по сравнению с четвертым кварталом 2008-го. «В конце прошлого года люди боялись что-либо покупать в условиях девальвации, предпочитая хранить деньги в валюте. Сейчас, когда ситуация прояснилась, многие снова задумались о покупке жилья», – отмечает Елизавета Масалимова. Продажи элитного жилья, по ее словам, по-прежнему уступают докризисным показателям, но с начала года стабильно растут.

«После падения в конце 2008-го спрос на жилье в элитном сегменте в нынешнем году демонстрирует уверенный рост», – констатирует Андреев. «Ситуация стабилизировалась: судя по звонкам, поступающим в отдел продаж, можно утверждать, что спрос постепенно увеличивается», – добавляет Вера Сережина. Отсутствие активного спроса в течение последнего года она объясняет тем, что с наступлением кризиса многие покупатели элиты (как водится, топ-менеджеры крупных компаний) были заняты решением своих производственных вопросов, отложив квартирный до лучших времен.

Сегодня, по данным экспертов, наибольшим вниманием покупателей пользуются квартиры в готовых и достраивающихся домах. Достаточно широкий выбор предлагает не только первичный, но и вторичный рынок, на котором появляются уникальные объекты, ранее не попадавшие в открытые листинги продаж. Но соотношение реальных сделок остается на прежнем уровне – 40:60 в пользу объектов первичной недвижимости.

Между тем кризис заставил застройщиков задуматься о качестве предложения. В ближайшее время конкуренция за покупателя будет идти только между качественными и концептуально проработанными элитными проектами (отличное месторасположение, видовые характеристики и только необходимая инфраструктура).

Застройщики уверяют: чтобы элитный продукт соответствовал своему классу, он должен иметь целый ряд обязательных качественных характеристик. Следовательно, его цена не может резко снизиться. «Стоимость серьезно упадет только в том случае, если застройщик провел так называемую оптимизацию проекта и существенно сэкономил на качестве материалов. Для нас это неприемлемо», – поясняет Вера Сережина. С ней согласен и Илья Андреев: «Конечно, за последний год цены на отечественные стройматериалы и комплектующие снизились, запросы подрядчиков также уменьшились. Но на объектах элитного домостроения доля импортных материалов достигает 30% от строительной себестоимости, поэтому общая себестоимость строительства снизилась незначительно».

По-прежнему в цене

До конца этого года участники рынка не ожидают существенных изменений цен на городское элитное жилье. «Сейчас на рынке наблюдается невысокий, но стабильный спрос и серьезных изменений цен не предвидится», – уверен Илья Андреев. Вера Сережина также считает, что скачков ни в сторону понижения, ни в сторону роста не предвидится и цены останутся на том же уровне, что и сегодня.

Однако уже в 2010 году, по мнению экспертов, разница между ценами на квартиры в готовых домах и домах на начальном этапе строительства может увеличиться. «Первых будет не хватать, и, возможно, цены на них пойдут вверх, – комментирует Андреев. – Вкладываться же в жилье на этапе котлована люди будут опасаться, и цены на такие квартиры еще долго останутся привлекательными». По мнению же Михаила Бимона, цены на элитное жилье будут изменяться в соответствии с дальнейшим расслоением рынка: «По-настоящему элитные, уникальные объекты, как показывает практика, ни в среднесрочной, ни в долгосрочной перспективе не дешевеют. А объекты, притянутые к элите на волне роста рынка, будут обретать свою истинную рыночную стоимость».       

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №37 (434) 28 сентября 2009
    Спонсорство
    Содержание:
    Манны станет меньше

    Петербургские компании приступили к формированию бюджетов на 2010 год. Спонсорские отчисления подвергнутся серьезному секвестру

    Реклама