Налетай, подешевело!

Владимир Скрипов

В Литве, в отличие от других прибалтийских стран, рынок недвижимости продолжает падать

Падение рынка недвижимости в странах Балтии оказалось наиболее серьезным в Евросоюзе: снижение цен на рынке жилья в Латвии, Литве и Эстонии в прошлом году составило 30-50%, при том что, к примеру, в Германии и Италии этот показатель равен 4-6%. В первом квартале 2010 года в Латвии и Эстонии ситуация стабилизировалась, показав положительный тренд: в Риге и Таллине цены на квартиры выросли на 5-6%. В Литве же стоимость жилья продолжает снижаться. По данным Центра регистров, в январе-марте квартиры в Вильнюсе в среднем подешевели на 4,1%, а за его пределами – на 1,7%. Впрочем, это отличие можно объяснить сдвинутостью на год-полтора всех циклов экономического развития Литвы относительно балтийских соседей.

Невеселая картинка

По данным Центра регистров, за 2009 год в столице цены упали на 30%, в других регионах – на 19%. Велика разница и в абсолютных цифрах. Если в Вильнюсе цены продаж новых квартир составляли в среднем 4 тыс. литов за квадратный метр, а в старых домах – 3 тыс. литов, то за пределами столицы – соответственно 2,5 и 1,5 тыс. литов. Такое расхождение – яркая иллюстрация того, что цены в столице в докризисные времена были раздуты особенно сильно. Сегодня число построенных, но не проданных квартир в Вильнюсе составляет 2,2 тыс. (в Риге – 2 тыс., в Таллине – 1,3 тыс.), а по всей Литве – около 4 тыс.

С начала года многие компании фиксируют оживление спроса, но исключительно в столице, где продажи растут третий месяц подряд. При этом чаще всего приобретаются небольшие двухкомнатные квартиры (около 50 кв. м) по 210-220 тыс. литов. Это оживление директор компании MG Valda Сигита Сурвилайте-Мекионене объясняет прежде всего падением предложения нового жилья. В прошлом году в Вильнюсе на рынок выставлено на 24% меньше квартир, чем в 2008-м, в Каунасе – на 40%, в Клайпеде – на 50%.

По различным оценкам, из 2,2 тыс. непроданных вильнюсских квартир почти половина принадлежит разорившимся строительным компаниям. И это крайне отрицательно влияет на спрос. «Покупателям важно, надежна ли строительная фирма и сможет ли она обеспечить присмотр за домом. Поэтому около половины предложений отбраковываются», – поясняет заведующий отделом исследования и оценки рынка Ober-Haus Саулюс Вагонис. Примечательно, что литовцы не спешат приобретать и дома, хотя нынешние условия для этого как никогда благоприятны: цена приличного дома площадью 200 кв. м сравнялась со стоимостью четырехкомнатной квартиры два года назад.

Тем не менее некоторые эксперты, например глава компании DZL Гинтарас Микученис, полагают, что с осени прошлого года началось преодоление психологического барьера и пассивный интерес перерастает в реальные сделки. Этому способствует и некоторое смягчение банками условий выдачи кредитов – процентные ставки по ипотеке упали почти вдвое.

Сомнительная затея

По мнению адвоката Видаса Рудокаса, позитивное влияние на рынок недвижимости окажут вступившие в силу с Нового года поправки к правовому регулированию. Прежде всего это проводимая реформа территориального планирования, которая должна на 80% сократить бюрократические процедуры. Оживлению строительного сектора призваны способствовать и принятые поправки к закону, расширяющие возможности сотрудничества государства и частного сектора на концессионных началах, за счет чего власти надеются сдвинуть с мертвой точки объявленную в прошлом году программу модернизации и реновации жилья.

Речь идет о грандиозных планах, анонсированных с приходом к власти осенью 2008 года нового правительства, которое с помощью этой программы надеялось не только спасти стремительно тающий строительный сектор, но и создать цепную реакцию занятости. При этом цифры назывались столь фантастические, что их неудобно повторять. Однако год закончился полным провалом: если не считать работ по завершению 11 старых проектов, в реновацию новых домов не было вложено ни лита (в прежние годы осуществлялось по 150-200 проектов).

Провал затеи объясняется целым комплексом причин. Во-первых, именно в унисон с планами власти снизили долевое участие государства в таких проектах с 50 до 15%. И это при том, что, по статистике, в среднем около 10% жителей многоквартирных домов абсолютно неплатежеспособны и никакого участия в финансировании проектов реновации принять не в состоянии.

Во-вторых, власти обещали, что банки примут участие в программе и кредиты под проекты дадут не более чем под 3% годовых. Но даже по прошествии года, когда уровень ставок упал, на такие низкие цены они не соглашаются, предлагая 7-8%. А при тех ставках, которые были в прошлом году, даже при наличии 50-процентной компенсации со стороны государства (она действует в отношении ранее запущенных проектов) расходы жильцов выросли заметно.

Чтобы привлечь людей, правительство заверяло, что реновация позволит дать такую экономию за счет энергосбережения, что она полностью покроет расходы. Уповают власти и на то, что в условиях кризиса упали строительные расценки. Однако население этим выкладкам не верит. «Создалась ситуация, когда в реализации программы на самом деле не заинтересованы ни власти, ни подрядчики, ни жильцы», – констатирует аналитик Эгле Капочюте.

Эксперты осторожны в оценках возможного роста цен на жилье. По словам Саулюса Вагониса, в том, что количество сделок в этом году возрастет, можно не сомневаться. Однако среднегодовое снижение цен может достичь 7-10%. Серьезные негативные факторы – рост безработицы, сокращение зарплат, отсутствие внятных перспектив – существенно повлияют на литовский рынок недвижимости.

Вильнюс

Статьи на тему: «Из жизни Евросоюза»