Спрос на реалистичность

• Игорь Архипов

Использовать эпитет «сенсационный», говоря о вердикте недавнего совещания у губернатора Валентины Матвиенко о судьбе преобразования территории Апраксина двора, не хочется. Очевидно, что возобладал элементарный здравый смысл и, главное, готовность соблюдать законодательство о защите объектов культурного наследия (комплекса зданий – памятников XVIII-XIX столетий). Решающую роль сыграла позиция инвестора – компании «Главстрой-СПб», признавшей результаты историко-культурной экспертизы НИИ «Спецпроектреставрация»: допустим снос лишь трех корпусов (вместо трех десятков). Потребуется разработка принципиально иной концепции, и, разумеется, проект многофункционального комплекса (МФК) станет менее масштабным и амбициозным.

Последнее обстоятельство вряд ли радует Смольный. Очередной разрекламированный стратегический проект будет реализован в лучшем случае в гораздо более компактном виде. Темпы его осуществления и так пробуксовывали из-за растянувшейся на два года экспертизы, медленного освобождения от арендаторов городской недвижимости, неспособности урегулировать отношения с частными инвесторами, которые по договорам с городом реконструируют корпуса, и т.д. Теперь по причине фактически изменившихся правил игры перенос сроков почти неизбежен.

Не случайно, видимо, неделей ранее на заседании Совета по сохранению культурного наследия губернатор, реагируя на обсуждение вариантов адаптации проекта к суровым реалиям, обозначенным историко-культурной экспертизой, говорила: «Не хотелось бы, чтоб обсуждали вопрос слишком долго. А то инвестор уйдет, губернатор поменяется и все останется по-прежнему». Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Вера Дементьева, заботясь о более комфортных условиях для инвестора, допускала даже возможность разобрать часть корпусов и поднять их на стилобате на 10 метров: «У нас нет другого выхода».

Смольному, впрочем, пришлось смириться с волей инвестора, не пожелавшего выходить на новый виток рискованной – и коммерчески, и, конечно, имиджево – модификации проекта. Глава «Главстроя-СПб» Игорь Евтушевский с самого начала подчеркивал: «Разумеется, мы прекрасно осознаем важность эстетических аспектов при работе в центре Петербурга и нам совершенно не нужно, чтобы в городе возникла какая-то волна неприятия» (см. «Оживление мест», «Эксперт С-З» №11 от 7 марта 2008 года). Достаточно негативного резонанса от выселения городом арендаторов Апраксина двора и весьма проблематичной перспективы договариваться с многочисленными собственниками недвижимости на территории квартала (см. «В поисках выхода», «Эксперт С-З» №12 от 29 марта 2010 года).

Сложившаяся ситуация – в значительной мере следствие неспособности чиновников качественно подготовить сложнейший проект, для реализации которого привлекался стратегический инвестор. Стартовые организационные дефекты не лучшим образом отражаются и на осуществлении других крупных проектов.

Объявление конкурса на право преобразования территории Апраксина двора стало заметным событием международного форума PROEstate в сентябре 2007 года. Однако сразу складывалось впечатление, что условия конкурса и реализации проекта стоимостью около 1 млрд долларов недостаточно проработаны. Так, о качестве «упаковки» проекта свидетельствовали ошибки в описании имущественного комплекса, предоставляемого победителю. Юридически некорректным было включение в его состав под видом госсобственности объектов недвижимости, уже переданных городом инвесторам в рамках семи инвестдоговоров.

Особое недоумение вызывает то, что город, приглашая инвесторов, заблаговременно не организовал историко-культурную экспертизу. Казалось бы, четкое понимание, какие здания должны сохраняться и реставрироваться, какие можно реконструировать, а какие разрешается снести, – один из ключевых параметров. Он необходим будущим инвесторам для оценки потенциала недвижимости и формирования сколько-нибудь реалистичной коммерческой и архитектурной модели проекта.

Между тем заявки на инвестиционно-архитектурный конкурс готовились при отсутствии этой важнейшей информации (что не помешало проектировщикам МФК площадью более 300 тыс. кв. м расписать его функциональное назначение с точностью до сотен квадратных метров). Евтушевский, говоря о предложенном на конкурс проекте британского архитектора, признавал: «Уилкинсон нарисовал самые красивые картинки. Он предложил новое, светлое, теплое, ясное и приятное для горожан пространство» (см. «Пришлись ко двору», «Эксперт С-З» №4 от 4 февраля 2008 года). В ходе конкурса фигурировал взявшийся откуда-то (возможно, из разъяснений КГИОП) ориентир – снести можно будет порядка восьми корпусов. А затем оказалось, что инвестор для осуществления этого же проекта Криса Уилкинсона рассчитывает получить разрешение на демонтаж 30-40 корпусов.

Возможно, в атмосфере докризисного бума девелоперу не представлялись критичными корректировки параметров проекта – объемов возводимой недвижимости, затрат на реставрацию, сроков окупаемости и т.п. Быть может, был переоценен и фактор административного ресурса. Однако то, что город предложил на конкурс плохо подготовленный продукт с рядом рискованных неизвестных величин, показательно с точки зрения управленческой культуры чиновников, обеспечивающих инвестиционный процесс.

Кстати, подобные особенности организации международных конкурсов проявились и при выборе проекта реконструкции Новой Голландии. Шалва Чигиринский уже в день подведения итогов конкурса признавал, что указанная в заявке сумма инвестиций – 320 млн долларов (порядок цифр задавался чиновниками, как отмечали эксперты, с потолка) – может вырасти. При этом, подчеркивая имиджевое значение проекта, он сравнивал попытки оценить сроки окупаемости инвестиций с гаданием на кофейной гуще. В дальнейшем оценка затрат увеличилась до 800 млн долларов, правда из-за кризиса и эта цифра, и весь проект девелопера приобрели теоретическое значение. Жаль только, что в угоду амбициозным планам радикального преобразования Новой Голландии девелопер с согласия властей успел ликвидировать ряд исторических строений, не завершив полагающихся реставрационных работ. Апраксину двору хотя бы в этом отношении пока повезло больше.