Торговля рулит

• Елена Денисенко

Фото: Владимир Басов

На прошлой неделе стало известно, что в Санкт-Петербурге заключена крупнейшая сделка в истории российской коммерческой недвижимости: американский инвестфонд Morgan Stanley Real Estate Fund купил у группы Meridian Capital торговый центр «Галерея» за 1,1 млрд долларов. Продажа ТЦ готовилась с прошлого лета, и потому компания Jones Lang LaSalle (консультант сделки) включает ее в отчет об инвестициях в коммерческую недвижимость за 2011 год. Именно эта сделка во многом определила особые черты рынка коммерческой недвижимости Северной столицы. Это, во-первых, беспрецедентно высокая доля сектора торговой недвижимости в общем объеме инвестиций, а во-вторых, приток иностранных инвесторов.

Драйвер роста

В прошедшем году в России динамика восстановления стоимости активов и темпы роста инвестиций в различных сегментах коммерческой недвижимости были выше, чем на многих западных рынках. По данным Jones Lang LaSalle, объем прошлогодних инвестиций в различных сегментах коммерческой недвижимости в РФ превысил показатели прежних лет и достиг 8,5 млрд долларов, в 1,7 раза обогнав итоги 2010-го (4,8 млрд долларов). Для Петербурга 2011 год с точки зрения активности инвесторов оказался самым урожайным за последние 20 лет – суммарный объем инвестиций составил около 2 млрд долларов.

Оживление инвесторов вызвано такими факторами, как эффект отложенного спроса и выход на рынок новых игроков. «Сложная и нестабильная экономическая ситуация во всем мире заставляет инвесторов выводить капиталы с фондового рынка и вкладывать деньги в реальный сектор – в недвижимость», – называет третью причину притока средств директор департамента инвестиций Colliers International в Санкт-Петербурге Владимир Сергунин. За последний год, напоминает он, индекс РТС показал падение на 21%, в то время как объекты коммерческой недвижимости выросли в цене на 10-15%. Таким образом, разница в доходности составила не менее 30%.

Главный тренд прошлого года – опережающий рост вложений в торговую недвижимость. «Инвестиции в офисный и торговый сегменты составили по стране примерно по 40%, что необычно, поскольку, как правило, превалируют офисные инвестиции», – говорит директор филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов. В Северной столице вложения в торговую недвижимость достигли беспрецедентного объема. Colliers International в своем отчете приводит следующие цифры: 78% сделок на петербургском рынке недвижимости приходятся на долю торговой недвижимости и всего 7% – на долю офисной. Если пересчитывать по иной методике, отмечают в Lang LaSalle, доля торговой недвижимости в объеме городских инвестиций увеличивается до 90%.

Спрос на торговую недвижимость в Петербурге наблюдался в течение всего года. Так, компания «Старт», управляющая одноименной сетью гипермаркетов для дома и ремонта, приобрела у холдинга «Адамант» сеть магазинов «Домовой». Инвестиционный фонд Jensen Group купил универмаг «Невский Пассаж» за 80 млн долларов. Предприниматель Андрей Рогачев продал компанию «Макромир», созданную для строительства торговых центров. Ее владельцем стала управляющая компания Fort Group. Сделка, закрытая в марте 2011 года, оценивается разными источниками в 500-650 млн долларов.

Иностранцы в России

Второй характерный тренд – рост иностранных инвестиций. Так, в 2011 году, по информации Jones Lang LaSalle, они участвовали в 44% сделок на российском рынке недвижимости (в 2010-м – только в 14%). В Петербурге соотношение отечественных и зарубежных вложений, на взгляд экспертов, окажется примерно равным. Главная причина усиления внимания извне к российскому рынку в том, что динамика восстановления стоимости активов и темпы роста здесь оказались выше, чем на многих западных рынках. «Российские объекты приносят вдвое больше дохода в год, нежели, например, европейские. Среднее соотношение доходности таково: 4-6% – иностранные объекты, 12 – российские. Хотя, конечно, и риски здесь тоже гораздо выше», – поясняет Владимир Сергунин.

Ставка капитализации в «сделке года» не дотянет до максимального уровня и составит 9% годовых. Но беспрецедентно высокую цену ТЦ аналитики считают адекватной. «Цена обусловлена, во-первых, размером объекта („Галерея“ – крупнейший торговый центр в Петербурге). Во-вторых, тем, что благодаря удачному расположению у Невского проспекта и Московского вокзала, а также грамотной концепции и хорошему подбору арендаторов ТЦ имеет один из наиболее высоких показателей доходности на квадратный метр», – рассказывает менеджер проектов отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

Прогнозы на 2012 год эксперты делают крайне осторожно – исходя из нестабильности макроэкономической и политической ситуации в стране и мире. «Такого объема инвестиций, как в 2011 году, ожидать не стоит. На рынке уже не будет достаточной ликвидности заемного капитала: его будет сложнее привлекать. И эта тенденция сохранится по крайней мере в первой половине 2012 года», – полагает Андрей Розов. Владимир Сергунин настроен более оптимистично. «Активность инвесторов сохранится в сфере жилищного девелопмента и активов, обладающих стабильным денежным потоком. Это действующие бизнес-центры, имеющие выгодное местоположение, а также торговые центры с успешной и востребованной концепцией», – уверен он. В 2012 году привлекательными для покупателей, по мнению аналитиков, останутся объекты в Москве и Петербурге с инвестициями в пределах 30-40 млн долларов, с защищенными финансовыми потоками.    

Cанкт-Петербург

• Большой город в поисках места на карте. Рейтинг городов — 2012
• В России сформирована собственная база для производства качественных электрических трансформаторов
• Текстильная логистика