ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Общество

Дом, который построит ГЧП

2012
Фото: Александр Крупнов

Жилищную проблему россиян можно решить, строя доходные дома на принципах государственно-частного партнерства, уверен Александр Романенко

Жилищный вопрос в России справедливо относится к разряду мучительных и вечных. Несмотря на многолетние обещания властей и усилия банков и застройщиков, решить свою жилищную проблему самостоятельно могут не более 15% россиян. Оптимизм правительства неиссякаем: согласно обнародованным планам, уже к 2020 году ипотека станет доступна каждому второму гражданину страны и вечная проблема рассосется сама собой. Однако, по мнению президента Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI) Александра Романенко, следует более внимательно отнестись к опыту западных стран и осознать, что выход лежит в иной плоскости. «В Европе до 60% населения проживает в съемных домах и квартирах, а в США – до 40%, причем значительная часть арендует социальное жилье по весьма доступной цене», – отмечает собеседник «Эксперта С-З».

Льготы и обязательства

– Почему вы считаете, что именно развитие социального арендного жилья – это панацея, которая поможет России решить один из ее вечных вопросов – жилищный?

– Понятие социального жилья в России и в мире разное. У нас социальное жилье – то, которое человек получает от государства бесплатно или за символические деньги. Во всем мире социальное жилье имеет другой статус. Это скорее предоставляемая государством возможность арендовать жилье на льготных по сравнению с рынком условиях. Основных механизмов два: либо наличие в резерве у муниципалитетов фонда арендного жилья, которое сдается на льготных условиях определенным категориям населения, либо предоставление тем же категориям (пожилым людям, ветеранам, инвалидам, молодым семьям) субсидий, компенсирующих часть затрат на аренду жилья на рынке.

Выбирая механизм, оптимальный для России, хотелось бы ориентироваться на наиболее эффективный мировой опыт. На мой взгляд, образцами могли бы стать Австрия, Голландия, страны Скандинавии, которые прошли кризис значительно легче других европейских государств. В частности, потому, что на их рынке не было чрезмерных ипотечных «пузырей», так как сектор социального арендного жилья там составляет от 15 до 20% всего жилого фонда.

– Каким образом работают механизмы социальной аренды в этих странах?

– Давайте разберемся сначала, почему у нас не складывается система арендного жилья. Инвестору это невыгодно. Если он на рыночных условиях получает землю под застройку, подключает коммуникации по завышенным тарифам монополистов, строит квартиры, то он просто не вписывается в экономику социального доходного дома. В лучшем случае он будет сдавать жилье в наем по рыночным ценам. Но и такие примеры крайне редки. В Санкт-Петербурге и Ленобласти их можно пересчитать по пальцам одной руки. Доходность такого проекта очень низкая – не более 5% годовых. Для России это не доходность. Инвестор не будет вкладывать в это деньги. Ему значительно проще возвести дом, продать квартиры, заработать свои 20-50% прибыли и двигаться дальше.

Решить проблему просто. Достаточно внедрить механизм государственно-частного партнерства (ГЧП), апробированный в названных странах. В рамках договора государство в лице муниципалитета бесплатно выделяет участок под застройку, способствует подключению к инфраструктуре практически по себестоимости и помогает инвестору получить льготный кредит в размере до 20-25% стоимости проекта. Как показывает мировая практика, такое ограничение доли заемных средств, привлекаемых по сниженным ставкам, весьма разумно: оно повышает ответственность инвестора за проект. Названные условия дают возможность возводить дома по себестоимости значительно ниже рыночной. Конкретную экономику можно обсчитать только на практике. Но, по предварительным прикидкам, стоимость строительства может снизиться почти вдвое.

– Что получает от этого партнерства государство?

– В ответ государство должно потребовать от инвестора самое главное – чтобы жилье использовалось только для сдачи в аренду, и цена на него должна быть установлена как минимум на треть ниже рыночной. Понятно, что государство также будет формировать пул льготных арендаторов, по крайней мере – определять принципы их отбора. Дополнительно муниципалитет получает возможность решить вопрос с обеспечением жильем самых социально незащищенных граждан, для которых и две трети рыночной стоимости аренды – непомерная нагрузка. Город может арендовать часть квартир у собственника для последующей сдачи их по совсем уж льготной ставке, субсидировать самих квартиросъемщиков.

Еще один важный момент – прибыль от этого проекта не должна инвестироваться в другие виды деятельности. Она вкладывается только в возведение следующих социальных доходных домов либо в улучшение инфраструктуры, которая есть в построенном объекте. Таким образом возникает беспрерывный процесс, который позволяет быстро увеличивать на рынке недвижимости долю качественного социального жилья с хорошим управлением и низкими ценами.

Перевоспитать инвестора

– Какой будет доходность таких проектов?

– Чтобы правильно посчитать доходность, необходимо запустить пилотный проект. Но даже предварительные расчеты показывают, что можно добиться доходности 7-8% годовых. Это 13-15 лет окупаемости. Конечно, это непривычно долго для нашего инвестора. Но зато такие проекты очень устойчивы, потому что нет проблем с их заполняемостью, а капитализация недвижимости, как показывает опыт, растет, несмотря на кризисы. Кроме того, по условиям ГЧП, инвестор должен сам управлять доходным домом на протяжении определенного срока. Это требование – гарантия того, что при строительстве дома не применят неоправданно бюджетный подход, а будут выбраны передовые ресурсосберегающие технологии, которые обеспечат окупаемость проекта в запланированные сроки.

– Государство сможет рассчитывать в большей степени на средства российских инвесторов, которые, как известно, привыкли к другой доходности, или иностранных компаний, которые опасаются нашей непредсказуемости?

– Мне кажется, нужно менять психологию отечественного инвестора. Кстати, желающие вкладывать деньги в доходные дома уже появляются. На сегодня это касается крупных строительных организаций, производящих стройматериалы. Такие проекты позволяют им реализовывать свой потенциал в качестве не только застройщиков, но и производителей. Например, в прошлом году ФПГ «РОССТРО» возвела в Кингисеппе доходный дом, который прекрасно работает, и туда выстроилась очередь, хотя ставки не ниже рыночных. Это объясняется тем, что в проекте были предложены новая, понятная система договоров и хорошее обслуживание.

За границей есть еще один важный момент, который необходимо включить в российское законодательство. Там участниками ГЧП и девелоперами проекта могут выступать самые разные организации: муниципалитеты, коммерческие компании, общественные организации, инвестиционные фонды. Нам это позволило бы вовлечь в процесс создания социального жилья такой объемный источник финансирования, как Пенсионный фонд РФ. Но при этом все участники ГЧП должны жестко регламентироваться аудитом со стороны государства. При нарушении договоренностей инвестор тут же должен терять все права и привилегии.

– Вам не кажется, что развитию рынка арендного жилья препятствует менталитет не только инвестора, но и россиян? Наши сограждане предпочитают по возможности не снимать квартиру, а жить в собственной.

– Когда несколько лет назад я выступал на встрече с президентом Дмитрием Медведевым и предложил решить жилищную проблему именно посредством развития социального найма, он привел именно этот аргумент – сказал, что доходные дома не соответствуют менталитету русского человека. И действительно, отношение к жизни в съемном жилье у нас скорее отрицательное. Но я уверен, что дело не в какой-то особой тяге к владению недвижимостью, а в том, что у нас так и не сложился цивилизованный рынок арендного жилья.

Возьмем ситуацию в Санкт-Петербурге. В городе более 1 млн квартир, это известно. Какая часть из них сдается в аренду? Этого не знает никто, потому что рынок не определен и существует вне закона. Можно предположить, что сдается в наем порядка 20%. То есть 200 тыс. квартир арендуются на рынке по рыночной стоимости и их арендаторы не имеют никакой правовой защиты. В любой момент собственник может их выгнать, и справедливости искать негде: нет законов, защищающих арендаторов, нет судебной практики, как правило, нет официально составленного договора. Не говоря уже о негативном экономическом эффекте от этой «теневой» жизни (бюджет города недополучает серьезные деньги), отсутствие прозрачности и упорядоченности отношений арендодателя с арендатором – это серьезное препятствие для развития рынка жилищного найма.

– Считается, что Санкт-Петербург – город с самой лучшей правовой базой в сфере ГЧП. Наработанных законов достаточно, чтобы запустить описанный вами механизм в рамках отдельно взятого региона?

– Абсолютно недостаточно. Должны быть новые законы, причем принятые на федеральном уровне. Задача не в том, чтобы создать особые условия для компаний, которые под пилотные проекты получат землю, кредиты по льготным ставкам и будут зарабатывать деньги на доходных домах. Такое как раз можно сделать в рамках отдельного региона и построить таким образом 100-300 тыс. кв. м социального жилья. Но это не решает проблему в принципе. Нужна система, которая способствует развитию фонда социального арендного жилья в масштабах страны. В других государствах она есть и работает.

У нас, повторюсь, необходимо принять целый блок законов, связанных с ГЧП, с Жилищным кодексом РФ, с правом арендатора. К процессу разработки правовых механизмов уже подключились серьезные силы: Министерство экономического развития, Министерство регионального развития, московский Институт экономики города, фонды АИЖК и РЖС. Их представители выступят на круглом столе, который в мае пройдет в Петербурге в рамках Всемирного конгресса FIABCI, где своим опытом поделятся ведущие эксперты из Австрии, Голландии, Швеции, а также будут выработаны совместные рекомендации по созданию концепции нового закона о социальном арендном жилье.    

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №15 (561)

«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама