ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Общество

Не тот размер

2012

Если инициатива председателя петербургского Комитета по градостроительству и архитектуре законодательно установить минимальный метраж для строящихся квартир будет взята на вооружение, самые популярные у покупателей малогабаритные квартиры окажутся под запретом

На одном из последних заседаний городского правительства председатель Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Юлия Киселева предложила законодательно установить минимальный метраж на строящееся жилье. Она пояснила: в городе вводится довольно значительный объем жилья – по этому показателю на одного жителя мы приближаемся к общемировым нормам. Но большинство квартир, которые попадают на рынок, – малогабаритные, поэтому говорить о реальном улучшении жилищных условий и комфортном проживании нельзя. Чиновница также надеется, что запрет не вызовет роста цен, если объемы ввода жилья останутся прежними.

Сегодня самый востребованный на первичном рынке товар – квартиры-студии и однокомнатные квартиры эконом-класса. Общая площадь студии может составлять 25 кв. м. На вторичном рынке есть предложения даже меньшего метража. По мнению Киселевой, минимальная жилая площадь квартиры должна составлять 25 кв. м, а общая – 47-50 кв. м.

Кроме того, надо установить для застройщиков нормативы по обеспеченности домов парковками, зелеными насаждениями и т.д., полагает глава КГА. Это возможно будет сделать во второй половине года, когда депутатский корпус Петербурга рассмотрит Региональные строительные нормы. При этом в городе уже существуют необходимые нормативные документы. Что случилось, например, с территориальными строительными нормами «Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга» (ТСН 30-305-2002), принятыми в октябре 2002 года? Они не выполняются? Но это вопрос не качества документов, а контроля за их исполнением. Однако чиновники уверяют, что у них нет рычагов влияния на строительные организации.

Юлию Киселеву поддержал вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский, заявив, что давно пора законодательно оформить понятие «комфортное жилье». Против инициативы КГА высказался председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко. По его мнению, покупательский спрос сам отрегулирует рынок. Губернатор же пока не высказался ни за, ни против.

Поиск идеала

Недавно президент РФ Дмитрий Медведев, обсуждая будущее Москвы, заметил: «По многим параметрам качества жизни Москва, мягко говоря, не является лидером, стали снижаться и некоторые темпы развития. Несмотря на плотную застройку, обеспеченность жильем на душу населения в столице сегодня одна из самых низких в нашей стране – 19 кв. м против практически 23 кв. м в среднем по стране».

Цель, поставленная в Генеральном плане Санкт-Петербурга, – достичь обеспеченности жильем 25 кв. м на человека к 2015 году, а к 2020-му – 38 кв. м. Если сопоставить эти планы с реальной ситуацией, то часть задачи уже выполнена, поскольку во второй половине 2011 года город уже имел 24,9 кв. м на человека. По данным АН «Итака», показатели обеспеченности жильем по Северо-Западу выше, чем в среднем по стране. Наиболее благоприятные условия в Псковской, Новгородской и Ленинградской областях, где обеспеченность жильем на душу населения превышает 25 кв. м. Намного хуже – в Ненецком автономном округе и Калининградской области – 21-22 кв. м на человека.

Нормативы, к которым стремится Петербург, достаточно спорны и субъективны. «С точки зрения более развитого зарубежного рынка, на каждого жильца должно приходиться по комнате плюс одна комната для общего пользования», – напоминает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. При этом минимальная площадь комнаты – 15 кв. м. Компания «Балтрос», проведя анализ запросов покупателей первичной недвижимости в сегменте «комфорт», вывела такие характеристики оптимальной квартиры: просторная кухня 10-12 кв. м, комнаты минимум по 14 кв. м, практичная зона прихожей, желательно – с нишей для размещения гардеробной или вместительного встроенного шкафа, раздельный санузел. «Таким образом, – комментирует заместитель генерального директора АН „Балтрос“ Анна Корсакова, – площадь комфортной однокомнатной квартиры составляет 36-46 кв. м, двухкомнатной – 55-65, трехкомнатной – 80-90 кв. м».

Отвечая на вопрос об идеальной квартире, генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин не смог обойтись без каламбура: «Наша компания почти десять лет строила в Санкт-Петербурге и Ленобласти квартиры под торговой маркой „Оптима“. И именно их характеристики мы считали оптимальными: это однокомнатные квартиры от 40 кв. м, двухкомнатные – до 75-80, трехкомнатные – до 100 кв. м. Плюс просторные места общего пользования, трехметровые потолки, кухни больших метражей… Все это как раз и отражало наше видение того, какой должна быть оптимальная для удобной жизни квартира». Однако, отмечает Лелин, рынок меняется и диктует свои условия, и сейчас компания вновь ищет разумный баланс между комфортом жизни и потребностями покупателей, решая эту задачу «за счет поиска эргономичных решений пространства с сохранением ощущения комфорта».

Обмельчание

Между тем сокращение площадей – далеко не новая тема. Размер квартир в новостройках уменьшается по всей России по крайней мере с 2005-2006 годов. Петербург здесь – не исключение. «Анализируя показатели прошлого года, мы видим снижение средней площади квартир в выводимых в продажу объектах. Так, по итогам первого квартала это 56 кв. м, а четвертого – всего 51,6», – рассказывает заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. По информации Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, средняя площадь квартир за последние три года сократилась на 15-20%. «Закономерно, что с учетом структуры предложения, где более 90% объектов относится к классу „масс-маркет“, именно они оказали основное влияние на этот показатель. Но и в проектах более высоких классов наблюдаются схожие тенденции», – подчеркивает Трошева.

Однако Марк Лернер и Александр Лелин утверждают, что сокращение площадей – прерогатива класса «эконом». «Эта тенденция относится скорее к сегменту жилья массового спроса, где для покупателя на первом месте стоит цена квартиры и возможность приобрести ее в ипотеку. При этом остальные потребительские характеристики нового дома отходят на второй план, – поясняет Лелин. – Что касается жилья более высоких классов, „комфорт“ и „бизнес“, то здесь эта тенденция не прослеживается так явно». Покупатели жилья более высокого класса, продолжает он, больше заботятся об удобстве жизни и ставят на первое место характеристики комфорта: «В проектах бизнес- и элит-класса все гораздо более индивидуально, и говорить о тенденции к сокращению площадей в этих сегментах нельзя».

Будет ли уменьшаться стандартная квартира и впредь, сказать сложно. По словам Анны Корсаковой, 2011 год показал рост спроса на жилье комфорт-класса (более дорогого по сравнению с сегментом «эконом»). «В наше агентство все чаще обращаются петербуржцы, для которых приобретение жилья – не насущная необходимость, а желаемое улучшение условий жизни. Это люди, у которых есть возможность продать уже имеющееся жилье и переехать в новую квартиру большей площади в лучшем районе», – отмечает она.

«И с человеческой, и с профессиональной строительной точек зрения меньше всего хотелось бы, чтобы эта тенденция сохранялась или, не дай Бог, усугублялась. Иначе мы придем к тому, от чего последние десять лет стремились уйти, – к новому виду „хрущоб“. Не спорю, что потребность в малометражных квартирах есть и ее нужно удовлетворять. Но ни в коем случае нельзя считать это панацеей. Напротив, очень хочется постепенно двигаться к такому развитию ситуации, когда люди смогут жить и растить детей не просто в отдельной, а в комфортной квартире», – надеется Лелин.

Мал золотник, да дорог

Кризис вывел сегмент «эконом» в лидеры рынка по спросу и объему продаж. Главная причина – относительная дешевизна малогабаритных квартир. Сегодня средняя стоимость студии – около 1,6 млн рублей. В Москве средняя площадь квартиры за 2011 год сократилась на 2,4 кв. м, и столичные застройщики утверждают, что исключительно по этой причине жилье стало дешевле. Подобной статистики по Петербургу нет, зато есть повод для сомнений.

Цена однокомнатной квартиры или студии, безусловно, ниже, чем стоимость квартиры с большим количеством комнат. Однако квадратный метр в малогабаритной квартире значительно дороже. По данным Анны Корсаковой, в среднем разница составляет 4 тыс. рублей, однако может достигать и 10 тыс. «Это зависит от множества факторов, в том числе характеристик квартир, структуры предложения по объекту на текущий момент», – объясняет она.

«В среднем разница – порядка 15%. В разных проектах, в зависимости от их типа и политики застройщика, она может составлять от 5 до 30%», – признает Марк Лернер. Аналогичные цифры приводят и другие эксперты. По информации КЦ «Петербургская Недвижимость», на 1 марта 2012 года разница в цене за квадратный метр в однокомнатных и многокомнатных квартирах в обжитых районах города – около 10%. Директор по развитию компании «Л1» (ЛЭК) Надежда Калашникова пояснила, почему квадратный метр в маленькой квартире обходится дороже: «Приходится строить все те же инженерные коммуникации, стоимость которых плавно размазывается по метрам. Чем больше метров, тем ниже себестоимость, и наоборот».

Не блажь

«Малогабаритные квартиры раскупаются еще на первых стадиях строительства дома, генерируя финансовые потоки. Большие квартиры покупают в основном ближе к завершающей стадии», – рассказывает Марк Лернер. В кризис люди научились отказываться от излишеств, в том числе от излишков площадей. Застройщики, следуя за настроениями покупателей, начали менять квартирографию. В результате в некоторых проектах, выведенных на рынок в 2010-2011 годах, до 80% квартир – однокомнатные. Количество трехкомнатных – меньше 10%, а четырехкомнатных нет вообще.

По сведениям АН «Балтрос», спрос на студии и однокомнатные квартиры в строящихся домах составляет 40-50%. По данным столичной компании «НДВ», москвичи охотно покупают малогабаритные квартиры в Петербурге, причем 56% таких сделок приходится на студии, которые приобретают с инвестиционными целями.

«Квартиры небольшого метража – не блажь застройщиков, мечтающих о сверхприбылях, а ответ на потребности клиентов. Достаточно вспомнить, что еще в советский период квартирография новых домов предусматривала порядка 50-55% однокомнатных квартир, – комментирует Ольга Трошева. – В настоящее время ситуация на рынке такова, что в некоторых проектах доля однокомнатных квартир и квартир-студий доходит до 80%, так как это наиболее востребованное и ликвидное жилье».

«Квартиры-студии раскупаются на нулевом цикле и на сегодняшний день остаются самыми востребованными на рынке жилья. Вывела этот формат на питерский рынок 11 лет назад ЛЭК под девизом „квартира по цене комнаты“. Расчет оказался верным: в столице коммуналок хоть и маленькое, зато свое жилье оказалось очень востребованным. По примеру наших „РИАЛов“ и другие строительные компании стали предлагать квартиры небольшого метража», – напоминает Надежда Калашникова.

Пока цены на жилье будут существенно опережать покупательную способность населения, малогабаритным квартирам обеспечен неизменный спрос, уверен Марк Лернер. Но кроме покупательского спроса есть и экономическая подоплека. «При существенной доле малогабаритных квартир средняя цена за квадратный метр по проекту повышается (за счет более высокой стоимости „квадрата“ в квартирах малого метража), что, естественно, выгодно застройщику», – констатирует Лернер.

Ускользающая доступность

Застройщиков волнуют последствия, которые возникнут, если в Северной столице будут узаконены нормативы по площадям в новостройках. По мнению Ольги Трошевой, из-за увеличения метража цена условной «самой дешевой квартиры» может вырасти до 2,6 млн рублей. Анна Корсакова уверена, что в этом случае потенциальные покупатели отправятся искать счастья на вторичном рынке: «Можно предположить, что поднимется спрос на комнаты в коммунальных квартирах, хрущевках. Это приведет к снижению темпов продаж на первичном рынке и, следовательно, объемов строительства».

«Стоимость квартиры, вернее цена квадратного метра, определяется не нормативами, а рынком. И чем выше спрос на определенный вид квартир, в данном случае – на студии и небольшие однокомнатные квартиры, тем выше цена квадратного метра в них, – рассуждает Александр Лелин. – Это закон рынка, который не регламентируется никакими нормативами». Собственно, регулирование квартирографии на первичном рынке уже началось. «В последнее время наметилась тенденция к увеличению спроса на квартиры большей площади, активнее стали продаваться „двушки“, из чего следует: рынок сам себя отрегулирует в сторону роста метража», – подтверждает Надежда Калашникова.

Гораздо больше застройщиков беспокоит ситуация в городе в целом. «Хочется направить внимание наших властей в первую очередь на такую болезненную проблему, как расселение коммуналок и ветхого жилья, а не на разработку новых нормативов по площадям отдельных квартир», – подчеркивает Лелин.

«Если власть задумалась о комфорте для горожан, пусть постарается реализовать хоть одну программу по расселению коммуналок. Или, что даже существеннее, на федеральном уровне придумает, как сделать программу „Доступное жилье“ доступной для тех, кто по причине нехватки средств вынужден покупать малогабаритное жилье, пусть подумает, как ипотеку сделать доступной. И люди проголосуют за комфорт рублем», – заключает Калашникова.  

Санкт-Петербург

«Студийная» мода

Студии и квартиры свободной планировки появились сравнительно недавно, в начале 30-х годов ХХ века, в Германии. При проектировке трехэтажного жилого дома архитектор Людвиг Мис ван дер Роэ применил новую методику, которая позволила оставить несущие конструкции только по периметру помещений. Так получилось пространство, полностью освобожденное от внутренних стен.

Почти сразу эта технология стала популярной в Европе и перекочевала за океан – в Северную Америку. Причем в США получили распространение большие – до 110 кв. м – студии с модным авторским дизайном. А европейцы, особенно французы, наоборот, предпочитают квартиры небольших размеров – от 12 кв. м. 

«Эксперт Северо-Запад» №15 (561)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама



    Самозанятым помогут заявить о себе

    Альфа-Банк первым представил мобильное приложение для самозанятых

    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама