Затянувшаяся пауза

Строительный комплекс Северо-Запада
Москва, 13.08.2012
«Эксперт Северо-Запад» №32-33 (579)
Вячеслав Семененко: «Невозможно спроектировать хороший город на коленке за полгода. Нужно накопить качество, чтобы развитие шло гармонично»

Фото: комитет по строительству СПБ

Первая половина 2012 года прошла для петербургских строителей под знаком паузы, которую взяло правительство города в выдаче разрешений на осуществление новых проектов. Девелоперы делают мрачные прогнозы, предрекая, что «остановка в пути» уже в 2013 году приведет к уменьшению объемов сдачи жилья, а год спустя – к взлету цен на недвижимость. Но председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко уверен, что лучше сейчас потерять время, чем впоследствии получить некачественно спланированный, некомфортный для жизни и дорогой в эксплуатации город.

Ревизия по двум параметрам

– Застройщики предсказывают на 2013-2014 годы снижение объемов сдачи жилья. Прогнозы комитета совпадают с этими ожиданиями?

– Я допускаю снижение объемов сдачи жилья. В Москве, например, это произошло. Связано это с изменением градостроительной политики столичных властей. Освоение территорий под жилье требует большого финансового участия бюджета на создание инфраструктуры. Нельзя построить дом в поле, он должен быть подключен к улично-дорожной сети, должны быть построены инженерные, социальные объекты. И не только школы и сады. Потому что в настоящее время предполагается развивать огромные территории, на которых будут жить по 100-150 тыс. человек. Это аналогично, например, населению Пушкина. Значит, нам надо строить город, в котором есть все: и медицина, и безопасность, и культура, и площади. Москва что сделала? Они заявили, что у них развитие инфраструктуры отстает от активности строителей, и направили ресурсы на то, чтобы ликвидировать этот разрыв.

– Девелоперы утверждают, что в позиции Москвы присутствует понятная логика: происходит ревизия проектов с точки зрения нагрузки, создаваемой ими на транспортно-дорожную сеть. Говоря о Петербурге, заявляют, что не понимают, по каким критериям власти будут переоценивать проекты.

– Они прекрасно это знают. Ревизия происходит с двух точек зрения. С одной стороны, анализируются проекты на предмет обеспеченности объектами инфраструктуры. Второе – это стоимость. Во что обойдется городу строительство недостающей инфраструктуры?

Практически все 2,5 млн кв. м жилья, которые мы вплоть до прошлого года ежегодно вводили, – это, по сути, не новые территории, а «уплотниловка», за исключением разве что «Балтийской жемчужины». Большинство домов были привязаны к существующим транспортным магистралям, вокруг были школы и поликлиники, зачастую загруженные не полностью. А сегодня планируется развитие города в большом объеме на новых территориях. Это означает масштабные стройки, которые невозможно привязать к существующим дорогам, сетям, детским садам, надо практически все создавать заново. Для города это колоссальная мобилизация финансовых ресурсов. В бюджете просто нет денег на софинансирование всех заявленных проектов.

– А сколько их – заявленных? В одном из интервью вы сказали, что утверждено проектов планировок на 40 млн кв. м.

– Так и есть. Удивительно, что строители сами не знают, сколько у них вместе заявлено проектов. На недавней встрече они заявили, что такой цифры не может быть. Но она взята не с потолка: мы опросили все строительные компании, свели предоставленные ими данные – именно эта цифра и получается.

– Вы не раз говорили также, что качество многих из этих проектов планировок неудовлетворительно. Но ведь городские власти сами это допустили?

– То, что мы позволили застройщикам возводить в таком количестве жилье и выпустили их на эти стройки, – наша проблема. Но бизнес – как вода, всегда себе дорогу пробьет. Мы действительно упустили момент, когда от уплотнительной застройки перешли к комплексному освоению территорий. В планировании городов такие вещи происходят. В результате возник перекос между скоростью строительства жилья и выполнением городом своих функций. Мы пытаемся понять, как с этим перекосом работать. Задача – найти механизмы синхронизации. Мы их нарабатываем – ищем варианты, приемлемые для города и бизнеса.

И я не считаю серьезной проблемой то, что остановлено принятие решений по вопросам, которые оказались сложнее, чем мы думали. Да, анализируем, пересчитываем, смотрим, как можно синхронизировать, ищем новые финансовые механизмы. Для истории города полгода или год – это много или мало? Лучше сейчас потерять время, чем потом получить некачественный город. Потому что у нас 112 млн кв. м составляет весь жилой фонд Петербурга, который строился 300 лет, а сегодня запланировано строительство еще 40 млн кв. м. Невозможно спроектировать хороший город на коленке за полгода. Нужно накопить качество, чтобы развитие шло гармонично. Я не уверен, что по многим проектам сейчас можно принять правильное решение.

– Что делать с уже утвержденными проектами из числа некачественных? Их нужно пересмотреть, переутвердить или обратного хода у механизма нет?

– В том числе на этот вопрос ищем ответ.

Бюджет не бездонный

– Насколько велик разрыв между намерениями застройщиков возводить новые жилые комплексы и возможностями города создавать под них инфраструктуру?

– Отставание транспортной инфраструктуры – глобальный вызов. Думаю, он стоит перед всеми крупными городами. Судьба наша – все время гнаться за этой проблемой. С социальной инфраструктурой никакого драматизма нет. На существующих городских территориях абсолютно реально за год-два ликвидировать отставание в создании базовых условий для проживания. Но на всех заявленных проектах, повторюсь, город не в состоянии сделать это. Говорим строителям: бюджет – открытый документ, откройте и посмотрите, сколько там денег. Откуда взять дополнительные? С медицины снять? Бюджетникам зарплату не платить? Вы освоите территорию и уйдете через год-два с нее. За вами останется новый город. Он будет такого же качества, как Приморский район, который массово и довольно стихийно застраивался в 1990-е – 2000-е годы? Рынок не расставит все по своим местам, роль государства должна быть определяющей.

– Тем не менее утверждают очень масштабные проекты на новых территориях. Самый яркий пример – Южный, целый город на 170 тыс. населения. Значит, для некоторых проектов деньги все же находятся?

– Начало строительства Южного предполагается в 2015 году, сдача первых очередей – в 2017-м и дальше. Это уже другие времена. Кроме того, девелоперы проекта понимают, что такой финансовый механизм, как бюджет Санкт-Петербурга, не бесконечен. Они здраво оценивают ситуацию и ищут альтернативные источники привлечения финансов, в том числе для решения инфраструктурных вопросов.

– В отношении обеспечения строящихся объектов социальной инфраструктурой есть три основных механизма: ее создание по заказу города, на средства инвестора с последующим выкупом за счет бюджета и государственно-частное партнерство. Вам какой кажется предпочтительным?

– Пока первые два. ГЧП существенно увеличивает стоимость объекта, так как застройщик должен привлечь кредитные средства по существующим ставкам, которые приходится также компенсировать из бюджета. Это выход для строительства одного-двух объектов. Для 20 это значит, что за период выплат город получает объекты, которые в 1,5-1,6 раза дороже. Я бы поспорил с утверждением, что следует массово строить сады и школы по схеме ГЧП. В дальнейшем, если мы сумеем найти источники средств по более низкой стоимости, если застройщик сможет получать кредиты под 3-5% годовых, этот опыт можно будет сделать массовым.

Механизмы длинных денег, привлекаемых в развитие городов, могут быть разными. У нас не задействованы многие схемы, которые существуют в мире. Это и инфраструктурные облигации, и деньги стратегических инвесторов, таких как инвестиционные фонды, заинтересованные в надежных, но не самых высокодоходных вложениях.

Остальные две схемы создания социальной инфраструктуры по стоимости для бюджета одинаковы. Вторая (когда застройщик строит, а мы выкупаем) интереснее с точки зрения временной синхронизации возведения социальных объектов с жилыми домами, так как не завязана на административные процедуры – включение объекта в адресную программу, определение источника финансирования, проведение конкурсов.

– Складывается запутанная ситуация с жилыми комплексами, которые вводятся на прилегающих к Петербургу землях Ленинградской области (Кудрово, Мурино, Девяткино). Логика областных властей понятна: жители этих районов будут платить НДФЛ по месту работы, соответственно, области неинтересно принимать на себя расходы по обеспечению жилых комплексов социальной инфраструктурой. Петербургские власти не чувствуют себя ответственными за будущих петербуржцев из-за КАД?

– Не могу комментировать действия другого региона. Но мы понимаем, что увязок на уровне агломераций нет. Это касается Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, других регионов. Необходимо учитывать принципы распределения населения и мест труда, транспортные потоки, развитие инфраструктуры. Взаимодействие двух субъектов федерации в этих вопросах было бы логичным. Но пока создана межрегиональная комиссия только по транспортному развитию Санкт-Петербурга и Ленобласти. Вопросы социальной инфраструктуры на таком уровне не обсуждаются.

Определить вектор

– Если исходить из принципа достаточности бюджетных средств, вы будете настраивать компании преимущественно на редевелопмент промышленных территорий, а не на развитие новых?

– Не мы первые этим вопросом озаботились и, в общем, знаем на него ответ по опыту других стран и городов: необходимо направлять усилия на освоение уже занятых территорий. У нас таких территорий выше крыши. Но редевелопмент – процесс очень длительный, на него уходит шесть-семь лет.

Освоение новых территорий – всегда некоторое зло. Надо взвесить, насколько это необходимо в каждом случае. В целом все равно придется застраивать новые земли, так как у нас низкая обеспеченность современным жильем. Именно на окраинах города могут появляться дома с квартирами массового сегмента. Но надо понять, что именно будет строиться: пригодные для жизни, комфортные, гармоничные новые районы или еще один аналог Приморского района.

– Некачественные проекты планировок на 40 млн кв. м прежде всего, согласитесь, свидетельствуют о негодном механизме утверждения. Как предотвратить это в будущем?

– Почему так получилось? Это глобальные вопросы градостроительства, которые не обсудишь в коротком интервью. Качественные проблемы в этой сфере накапливаются годами и поколениями. У нас произошел разрыв между советской школой градостроительства и тем, что делается сейчас. Советская была научно обоснована, уважаема во всем мире. Но она имела отношение к другой экономике и другому государству. К примеру, она очень хорошо определяла и нормировала параметры обеспечения социальной инфраструктурой. Но принципы развития коммерческой инфраструктуры ею не были выработаны.

Необходимы исследования, которые дадут ответы на вопросы о новых принципах нормирования застройки городов. Они должны исходить из рыночной ситуации, а не из планово-государственной экономики. И дальше нужно определять, исходя из стратегии социально-экономического развития города, в какую сторону будет развиваться Петербург. Если мы видим город инновационным, то застройка должна осуществляться по одним принципам, если промышленным – по другим. Но мы до конца не ответили себе на вопрос, городом какого типа экономики станет Санкт-Петербург в глобальной конкурентной среде. Соответственно, пока не выработаны основополагающие принципы его развития.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама