Вместо порта

Новый Петербург
Москва, 17.09.2012
«Эксперт Северо-Запад» №37 (583)
Гамбург, в отличие от Петербурга, отлично справляется с задачей редевелопмента промышленных территорий в центре города

Фото: ARCHITEKTOURIST.DE

«Серый пояс», охвативший центр Санкт-Петербурга, – одна из наиболее болезненных и многократно обсуждавшихся проблем. Промышленные территории, занятые в основном бездействующими предприятиями, покрывают 40% исторической части города. Но придать им новую жизнь удается в единичных случаях – как из-за высокой, по мнению инвесторов, стоимости проектов, так и потому, что арендаторов и собственников сложно сдвинуть с места.

Петербургская ситуация не уникальна: большинство крупных европейских городов, разрастаясь, рано или поздно «спотыкаются» об умирающие промышленные кварталы. Некоторым мегаполисам удается успешно справиться с препятствием. Самый известный пример полного преображения депрессивной территории – история лондонских доков, на месте которых создан деловой район Доклэндс. Роттердам также сумел преобразовать заброшенные верфи и пристани мыса Коп Ван Зюйд, расположенные практически в центре, в успешную часть города. Самый масштабный из осуществляемых на данный момент в Европе проект редевелопмента промышленной территории – гамбургский Хафенсити (Hafen City). Исходные условия для его реализации были лучше, чем у Петербурга для возрождения «серого пояса». Но опыт Гамбурга еще раз демонстрирует, что главные факторы успеха – активная позиция городских властей и солидное бюджетное финансирование.

Гамбургское везение

Гамбург, второй по величине город Германии и один из крупнейших портов Европы, дважды переживал катастрофы, почти полностью менявшие его облик. В 1862 году пожар уничтожил большую часть средневековых домов и храмов. В конце Второй мировой войны авианалеты союзников разрушили 70% жилой и 80% промышленной застройки. Третья большая перестройка была затеяна в 1990-х годах. Гамбург в своем экстенсивном росте столкнулся с помехой в виде портовой территории, которая размещалась практически в центре города. В какой-то момент стало очевидно, что использование дорогой земли под погрузку-выгрузку контейнеров – чистое расточительство. За счет редевелопмента этой территории центр Гамбурга увеличился бы сразу на 40%.

От размышлений к действиям гамбургские власти перешли в конце 1996 года – специалистам было заказано исследование о возможном развитии участка. События развивались не по-российски быстро: уже в мае следующего года мэр города представил парламенту концепцию будущего Хафенсити (города в гавани), а три месяца спустя она была одобрена. На подготовку, обсуждение и утверждение мастер-плана ушло менее трех лет. В соответствии с планом предполагалось 157 га прилегающих к Эльбе земель освободить от портовых мощностей и создать на их месте город будущего – комфортный, современный, экологичный. Территории были освобождены от прежнего арендатора к 2004 году, тогда же началось активное строительство. На сегодня возведено 49 из 84 запланированных объектов.

Гамбургу, в отличие от Петербурга, крупно повезло: эту территорию занимал единственный арендатор – порт, а вся земля находилась в муниципальной собственности. Это в значительной мере облегчило решение ключевого для реновации «промки» вопроса – о переносе предприятия. Было решено, что средства от продажи участков инвесторам поступят в специально созданный фонд под управлением компании HafenCity Hamburg GmbH (стопроцентная «дочка» города, которая контролирует финансирование и реализацию проекта). Вырученных 1,5 млрд евро хватило на создание новых портовых терминалов за городской чертой. Еще около 0,9 млрд евро пришлось добавить из бюджета Гамбурга: на выполнение городом обязательств по инфраструктурному обеспечению, на строительство метро, научных, культурных и образовательных заведений, на обустройство общественных пространств. Но основные средства, около 8 млрд евро, вложили частные инвесторы, профинансировавшие возведение жилых домов, бизнес-центров (или, как говорят в Германии, конторских домов) и торговой недвижимости.

Полет в рамках

Дважды восстанавливая город из руин, гамбуржцы научились осмысленно подходить к организации комфортной среды обитания, умело сочетая архитектурные новации с историческими зданиями, к которым относятся с особым трепетом. На стадии обсуждения концепции Хафенсити краеугольным камнем стало определение функционала нового района. Идея сформировать здесь городской сити была отвергнута: у Гамбурга уже есть не лучший опыт застройки небольшого района исключительно офисами – эта часть города получилась холодной, безжизненной, вымирающей после рабочего дня. Однако перекос в сторону жилой застройки мог «сломать» экономику проекта: участки под бизнес-центры в Гамбурге стоят дороже, чем под дома.

При возведении «Башни Марко Поло» использованы инновационные технологические решения sever_583_028.jpg Фото: ARCHITEKTOURIST.DE
При возведении «Башни Марко Поло» использованы инновационные технологические решения
Фото: ARCHITEKTOURIST.DE

В конечном итоге было решено остановиться на смешанном формате. В целом деление получается следующим: жилье займет около 30% общей площади Хафенсити, недвижимость коммерческого назначения – 50%, а 20% участков зарезервированы под территории общего пользования (площади, улицы, парки) и объекты культуры и науки. Всего к 2025 году предполагается ввести 1,1 млн кв. м офисных площадей и 700 тыс. кв. м жилья. По плану, в Хафенсити будут жить 12 тыс., работать – 40 тыс. человек.

К поиску оригинального облика будущего города гамбуржцы тоже подошли основательно – для участия в конкурсе пригласили лучших архитекторов с мировыми именами. Ведущий представитель нью-йоркского авангарда Ричард Мейер и знаменитый британец Дэвид Чипперфилд, специализирующийся на общественных зданиях и музеях, спроектировали бизнес-центры. Заха Хадид, единственная в истории женщина-архитектор, награжденная Притцкеровской премией, нарисовала променад, связывающий новую часть города со старой. Видному голландскому архитектору-деконструктивисту Рему Коольхаасу доверили разработать проект Музея техники, здание которого в итоге получилось кольцеобразным.

Выдающимся мастерам предоставили карт-бланш. Более того, индивидуальный вид каждого здания стал одним из важнейших требований. Но творческие изыскания приходилось вести в заданных рамках. Прежде всего, новый район должен был вписываться в традиционный облик Гамбурга. Большинство построек, в соответствии с Высотным регламентом города, не превышают шесть этажей. Впрочем, мастер-планом предусмотрены несколько высотных доминант, но эти небоскребы представляют собой настоящие шедевры современного архитектурного искусства. Второе требование – цвет зданий. Стекло, металл и другие модернистские материалы допустимы только для особо выдающихся строений. Фоновая застройка, и прежде всего жилые кварталы, выполняется из традиционного для Гамбурга красного кирпича.

Город выдвинул жесткие требования к экологическим показателям строящегося района, что подвигло проектировщиков на поиск новых технологических решений. Так, генплан Хафенсити обязывает архитекторов обеспечить звукоизоляцию домов, строящихся на набережных. К примеру, специально для жилого комплекса «Башня Марко Поло» (Marco Polo Tower) мастерская германского архитектора Стефана Бениша разработала воздуховоды, обеспечивающие защиту от шума. Власти запустили дифференцированную систему сертификатов, которая обязывает инвесторов эксплуатировать недвижимость с максимально низким уровнем выбросов углекислого газа. Если в среднем в Германии на 1 кВт·ч затраченной электроэнергии приходится около 600 грамм CO2, то в Хафенсити показатель, позволяющий получить золотую экологическую отметку, составляет 89 грамм. В сфере обеспечения тепловой энергией ставка делается на источники, дающие мало выбросов, и на возобновляемую энергию. В той же «Башне Марко Поло» винтообразная конструкция террас защищает квартиры от излишних солнечных лучей, а установленный на доме теплообменный агрегат преобразует накопленное тепло в прохладу.

Особую виртуозность архитекторам пришлось проявить, разрабатывая проект набережной Марко Поло – парадного квартала района. Предполагалось, что здесь каждый дом будет оригинальным и неповторимым, но при этом следовало избегать сплошной застройки, чтобы не заслонить Шпайхерштадт. По уверениям гамбуржцев, это самый большой в мире и самый красивый комплекс исторических складских построек. Он был возведен в XIX веке вдоль Таможенного канала и пережил бомбежки Второй мировой войны. Часть этих краснокирпичных зданий до сих пор используются для торговли кофе, чаем, коврами, в других открыты музеи и туристические объекты.

Надо сказать, что именитые зодчие с трудной задачей органического слияния старого и нового справились с честью. Набережная Марко Поло ни в коей мере не повредила красоте Шпайхерштадта, при этом новый квартал не уступает по эффектности историческим постройкам. Прогуливаясь вдоль набережной между портовыми кранами, встроенными в ограждение как элементы декора, разглядывая разнообразные дома футуристического вида, чувствуешь себя так, словно бродишь по многократно увеличенному макету современного архитектора.

Дорогой шедевр

Гамбуржцы называют этот проект new icon. Филармония на Эльбе (Elbphilharmonie) действительно обещает стать новым символом города. Самое высокое в новом районе 115-метровое здание открывает собой и Хафенсити, и его парадный квартал. По обыкновению, городские власти сформулировали для участников конкурса непростую задачу: с одной стороны, сохранить неприкосновенным здание склада, построенное из красного кирпича немецким архитектором Вернером Каллморгеном в 1963 году, с другой – придумать нечто эксклюзивное. С головоломкой справилось немецкое архитектурное бюро Херцога и де Мёрона, основатели которого удостоились Притцкеровской премии и построили Пекинский национальный стадион.

Прежде чем запустить очередную группу любопытных в недостроенную филармонию (промышленный туризм очень популярен в Германии), экскурсоводы демонстрируют им зафиксированный на бумаге момент архитектурного озарения: на эскизе де Мёрона над основательным постаментом старого склада легким росчерком пера обозначены то ли волны, то ли ветер. Так маэстро увидел будущую гамбургскую филармонию. Чтобы воплотить в жизнь полет его фантазии, пришлось найти немало новых технических решений, и Elbphilharmonie стала одним из самых сложных архитектурных решений в Европе. Футуристическая надстройка с интересной асимметричной геометрией возводится из сверхпрочного четырехслойного стекла, между слоями которого закачан газ. Вентилируемый стеклянный фасад, покрытый солнцезащитным экраном, контролируется компьютером и обеспечивает комфортную «погоду» внутри здания. Это крайне важно, ведь на верхних этажах за панорамными окнами расположатся частные апартаменты и номера отеля.

Жители Гамбурга пристально наблюдают за ростом Хафенсити и очевидно гордятся им sever_583_029.jpg Фото: ARCHITEKTOURIST.DE
Жители Гамбурга пристально наблюдают за ростом Хафенсити и очевидно гордятся им
Фото: ARCHITEKTOURIST.DE

Однако смысловая «начинка» филармонии – два концертных зала, музыкальные клубы и дискотека. Она также создается с применением невиданных ноу-хау. Проектировщикам пришлось поломать голову над системой звукоизоляции, которая обеспечит покой жильцов. В итоге решили, что наилучшую защиту от шума обеспечит зазор, оставленный между апартаментами, расположенными по периметру здания, и спрятанной в глубине музыкальной частью. Главный зал филармонии на 2 тыс. человек «зависнет» на высоте 50 м над водой и благодаря необычной форме (он похож на морскую раковину) будет обладать уникальными акустическими характеристиками.

Тем не менее Филармония на Эльбе – долгострой, что не характерно для Хафенсити. Первоначально планировалось, что она откроется в 2010 году, потом срок перенесли на 2012-й, теперь говорят о 2014-м. «Не знаю, успею ли при жизни побывать на концерте», – шутит экскурсовод Ида. Вопрос, как обычно, в деньгах: шедевры стоят недешево. Изначально проект оценивался в 186 млн евро, что оказалось не по карману городскому бюджету. Гамбуржцы продемонстрировали небывалый подъем патриотизма и всего за три месяца пожертвовали 64 млн евро. Но постепенно смета проекта выросла почти вдвое: как выяснилось в ходе работы, сложные технические решения требуют дополнительного финансирования. Возникали также сомнения в безопасности конструкции волнообразной крыши. Это привело к скандалам между застройщиком концерном Hochtief и городскими властями. И как следствие – к срыву всех мыслимых сроков.

Не без претензий

Жители Гамбурга пристально наблюдают за ростом Хафенсити и очевидно гордятся им. Настолько, что даже приспособили здание старой котельной под выставочный зал, посвященный району: внутри расположился макет, который отражает текущее состояние проекта. Но всеобщее пристальное внимание вовсе не означает отсутствие претензий как к проекту, так и к городским властям. Первая претензия – дороговизна. Стоимость проекта «вывалилась» за первоначальную смету, а экономический кризис заставил затянуть пояса, снизить бюджетное финансирование социальных программ. Например, в Гамбурге, как и в Петербурге, не хватает детских садов. И это один из главных аргументов тех горожан и депутатов, кто считает, что помпезный проект затеян не ко времени.

Вторая претензия звучит ровно как и первая – слишком дорого. Но наполнена иным смыслом. Хафенсити постепенно превращается в своеобразную гамбургскую Рублевку – элитный район для богачей. Стоимость жилья здесь уже доходит до 8-10 тыс. евро за 1 кв. м, что в два-три раза выше средней по городу. Самый дорогой пентхауз недавно продан за 3 млн евро. Складывается соответствующая инфраструктура – открываются дорогие рестораны, кафе, бутики. Простые горожане чувствуют себя в этой атмосфере чопорности неуютно и справедливо недоумевают: чего ради было тратить на это бюджетные деньги? Городские власти обещают, что разрастание Хафенсити на восток несколько изменит ситуацию: на еще не освоенной территории, расположенной подальше от центра города, построят жилье более экономичного сегмента. Да и появление многочисленных студентов прибавит району демократичности.

Наконец, третья претензия предсказуемо предъявляется к внешнему виду нового района. И если эпитеты «холодно», «бездушно» можно счесть вкусовщиной, то замечания насчет экономии на общественных пространствах вполне справедливы: площади могли бы быть просторнее, скверов и фонтанов – побольше. Жители Гамбурга, претендующего на звание одного из самых зеленых городов Европы, особенно разочарованы отсутствием парковых зон. Наиболее яркий образец тесноты – пятиэтажная гимназия Катариненшуле, на крыше которой разместилась игровая площадка. Дети играют в пестром вольере на крыше школьного здания, по периметру опутанном страховочной сеткой. Подоплека вопроса – чисто экономическая: стремясь свести к минимуму бюджетные траты на Хафенсити, город экономил именно на территориях общего пользования, когда нарезал участки под застройку.      

Гамбург – Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №37 (583) 17 сентября 2012
    Малый бизнес
    Содержание:
    Нулевое сальдо

    Бизнес не ожидает особого экономического эффекта от налоговых новаций, которые вступят в силу в следующем году. Зато предпринимателям придется вновь вникать в фискальные тонкостии, вероятно, реформировать процесс налогового учета

    Реклама