ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Общество

Манхэттен по-мурински

2013
Фото: LENOBL.RU

Георгий Богачев: «Разрыв градостроительной политики субъекта федерации между тремя уровнями власти – проблема системная, требующая корректив законодательства на федеральном уровне»

Ленинградская область по темпам прироста объемов ввода жилья обгоняет Санкт-Петербург. Если мегаполис пока так и не смог достичь своего лучшего докризисного результата (3,2 млн кв. м в 2008 году), то ближайший регион за этот же период увеличил объем сданных квадратных метров на четверть – с 0,9 млн кв. м, до 1,145 млн в 2012 году. Правительство области поделилось амбициозными планами: в течение пяти лет довести годовой показатель до 3 млн кв. м строящегося жилья.

Однако энергичные усилия строительного комплекса сконцентрированы преимущественно на прилегающих к Петербургу территориях, что порождает не столько оптимизм, сколько беспокойство по поводу уже очевидного градостроительного дисбаланса. «Здесь будет Манхэттен в миниатюре, только без дорог, школ и детских садов», – охарактеризовал будущее поселка Мурино вице-губернатор Ленинградской области Георгий Богачев.

Жадность порождает бедность

– Какую застройку вы хотели бы видеть на прилегающих к Петербургу землях Ленобласти?

– На этих землях есть реализованные проекты, которые соответствуют моим представлениям о комфортной застройке пригородных территорий. И не только моим, ведь жители Северо-Запада часто ездят в Финляндию и хорошо представляют, что такое комфортная городская среда. У нас есть нечто похожее, например дома в Агалатово для военнослужащих или поселок для рабочих компании Nokian tyres, который возвел шведский застройщик NCC на окраине Всеволожска. Это мало- и среднеэтажная застройка, это красиво, широко, свободно. Но, к сожалению, в целом это нечто противоположное тому, что творится в Буграх и Мурино. Возводить скученные небоскребы среди российских просторов, на мой взгляд, просто чудовищно.

– Тем не менее в недавно заявленном жилом комплексе в Новогорелово, создание которого активно поддерживает правительство области, вместо уютных небольших домов опять будут высотки. Почему у финнов получается застраивать пригороды комфортно, а у нас – нет?

– Вопрос философский. На поверхности лежит версия о жадности девелопера: он купил землю и во что бы то ни стало хочет выжать из вложений максимум денег. Но это поверхностный подход, не отражающий всю сложность реальности. Есть такая поговорка: «Жадность порождает бедность». Но и обратный принцип тоже работает: от нашей бедности возникают жадность или чрезмерная экономность.

У нас складывается такая культура спроса, которая позволяет девелоперам успешно реализовывать жилье в «муравейниках». В той же Финляндии никто просто не купил бы жилье в таких «сотовых» домах с квартирами-пеналами, соответственно их и не строят. Получается, что жадность отечественных девелоперов совпадает с заниженными ожиданиями покупателей, в итоге мы получаем те пригороды, которые имеем. Конечно, уровень платежеспособности населения в России невысок. Но причины лежат не только в экономической, но и в ментальной плоскости: в готовности наших людей мириться с неудобствами и отсутствием комфорта за порогом своей квартиры.

– Если ограниченная покупательная способность потворствует жадности девелоперов, то власти, по идее, должны играть роль регулятора. Но, насколько понимаю, реальных рычагов не слишком много?

– Дело в том, что градостроительный процесс в большинстве субъектов федерации, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, разорван между уровнями власти. Ленобласть не имеет единого генерального плана, есть только общая Схема территориального планирования, которая определяет основные направления развития региона. Далее на втором уровне муниципальной власти принимаются схемы территориального планирования районов – в области они есть уже в 13 из 19 районов. И наконец, муниципальная власть первого уровня принимает проект планировки территорий и генплан поселения, который является основным документом развития, имеющим более высокий юридический статус, чем Схема терпланирования Ленинградской области.

Это запутанная система, приводящая к нестыковкам. Поясню на примере Всеволожского района, который постоянно на слуху: Схема терпланирования Ленинградской области предполагает прирост населения района до 149 тыс. человек, схема района – уже на 460 тыс. А если суммировать намерения, прописанные в генпланах поселений, получается около 700 тыс. Муниципалитеты идут на поводу у девелоперов, включают в границы поселений бывшие земли сельхозназначения и выдают разрешения на строительство домов для гораздо большего количества жителей, чем может «переварить» местная инфраструктура.

– Почему поселковые власти готовы строить с таким размахом, не считаясь со своими реальными возможностями?

– Логического объяснения нет. Существуют примеры, когда местные власти совершенно очевидно действуют против интересов собственного населения. С одной стороны, нигде не прописана личная ответственность представителя власти первого уровня за принятие решений, идущих вразрез с интересами жителей муниципального образования. С другой стороны, есть особенность менталитета самого населения: люди никак не поймут, что развитие поселка – это зона их собственной ответственности и полномочий. Что у самих жителей через выбранных представителей есть все возможности для влияния на формирование среды обитания.

Негативную роль играет также разрыв между полномочиями и возникающими обязательствами. Проект планировки принимает муниципальная власть первого уровня, она же выдает градпланы строительным компаниям. Строительство и будущее содержание садиков и школ в новых жилых комплексах относятся уже к полномочиям районов, а здравоохранение, дорожная инфраструктура – это компетенция региона. То есть решения принимают одни, а ответственность за них должны нести другие.

Неотменяемый градплан

– Какие полномочия в этой системе оставлены региональной власти?

– Только контроль. Причем муниципальные поселения первого уровня даже не обязаны отправлять нам принятые ими градостроительные планы конкретных проектов. Все, что мы можем, – самостоятельно инициировать проверку. Учитывая, что этим в администрации области занимаются полдесятка человек, контроль, конечно, не носит тотального характера.

Получив документы территориального планирования муниципалов на проверку, мы часто обнаруживаем, что в них нарушены действовавшие на момент принятия нормативы. Часто застройщики занижают количество жильцов будущего жилого комплекса, не выполняют нормативы по обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, парковками, зелеными зонами и землями общего пользования. Строят очень тесно. Но даже в этом случае мы не можем прямым действием отменить утвержденный муниципальной властью первого уровня проект планировки или градплан. Все, что в наших возможностях, – выписать им предписание для совершения этого действия. Но они вправе не выполнить наше предписание, представив мотивированный отказ.

Далее путь один – обращение в прокуратуру и суд. Процедура длинная, а исход непредсказуемый. Но мы действуем только в отведенных законом рамках. Хочу сказать, что прецеденты отмены проектов планировок во Всеволожском районе уже есть: два предписания по Мурино выполнены, третье находится под прокурорским надзором. Мы продолжим планомерную проверку всех строящихся и заявленных к строительству жилых комплексов.

– Почему не попробовать влиять на ситуацию с другой стороны? Например, завести на сайте администрации страницу, на которой четко писать: вот в этом жилом комплексе детский сад за счет средств бюджета будет построен не раньше такого-то года, а в данном районе комплексного освоения территории поликлиника и вовсе не предусмотрена. Потенциальные покупатели, ориентируясь на эту информацию, проголосуют рублем.

– Именно этим сейчас и занимаемся. Создали страничку на сайте областного комитета Государственного строительного надзора, на которой сообщаем о явных нарушителях (http://expert.lenobl.ru/programm/expert_otvet/obrasheniya_gragdan). К примеру, некоторые застройщики начинают строительство раньше, чем получают разрешение. Или по всяческим суррогатным документам, таким как предварительное соглашение о вступлении в ЖСК, договоры предварительного бронирования, продают квартиры, хотя юридического права на это на момент начала продаж не имеют. Прецеденты таких «фальстартов» есть в том же пресловутом Всеволожском районе: в одном случае у компании был отменен проект планировки, в другом – еще даже не оформлено право собственности на земельный участок.

Информационная открытость – сильный инструмент. Но надо быть крайне осторожными, чтобы не нарушить какой-нибудь из многочисленных законов. Мы можем говорить только о том, что находится в наших полномочиях.

– Получается, что хаос в градостроительном планировании заложен в самой системе взаимодействия властей?

– Действительно, это системная проблема, требующая корректив законодательства на федеральном уровне. Не исключаю, что Ленинградская область выступит инициатором таких поправок.

Кодекс для застройщика

– Какие последствия градостроительного размаха муниципальных властей приходится исправлять субъекту федерации?

– Первое, с чем мы сталкиваемся, – появление домов без возможности подключения к инженерным сетям. Дом есть – инженерных сетей нет. И предотвратить строительство домов без «инженерки» практически невозможно. У любого возводимого здания все формальности соблюдены и технические условия на подключение получены в некой организации, владеющей сетями. Но насколько этот документ гарантирует, что дом будет подключен к водоснабжению, канализации, теплосетям? Ведь эти сетевые компании появляются на рынке, банкротятся, исчезают. Более того, они выдают ТУ и тут же, буквально тем же числом, его отзывают. А у застройщика на руках остается документ, который позволяет пройти экспертизу. Мы думаем о создании реестра сетевых компаний, которые выдают ТУ, однако сделать это трудно: слишком подвижный рынок.

С прошлого года ситуация стала еще менее контролируемой. Теперь строительные проекты могут проходить экспертизу как в государственных, так и в негосударственных организациях. На основании полученных заключений местный орган власти первого уровня выдает разрешение на строительство. И только заключение о соответствии объекта всем нормативам и требованиям выдает компетентный государственный орган – комитет Государственного строительного надзора. На всех этих этапах в проект могут вкрасться некоторые, мягко говоря, изменения. В итоге мы получаем дом без сетей. Конечно, можно не принимать такой дом в эксплуатацию, но зачастую это трудно: есть дольщики, которые внесли деньги и ждут своих квартир. Приходится искать решения.

– Что вы собираетесь делать с показателем 700 тыс. человек, который запланировали муниципалитеты? Или, раз генпланы поселений приняты, обратного хода нет?

– Не думаю, что данные цифры – повод для страха. Не надо этого бояться: 700 тыс. человек не появятся во Всеволожском районе одномоментно, им просто неоткуда взяться. Процесс может растянуться на десятилетия. В конце концов, в планах практически каждого города и региона – прирост населения. Другое дело, что этим сотням тысяч новых жителей необходимо обеспечить хотя бы минимум комфорта, предусмотренный нормативами, и те социальные стандарты, за которые отвечает государство. Полагаю, возможность и готовность районов и субъекта федерации выполнить свои обязательства по созданию инфраструктуры и могут стать тем рычагом, который повлияет на скорость застройки агломерации.

– В отличие от правительства Петербурга, вы не ограничились заявлением, что денег у бюджета на все «хотелки» девелоперов не хватит, а предложили вполне внятную схему взаимодействия – «садики в обмен на налоги». Как ее восприняли застройщики?

– Очень часто девелоперы любят упирать на то, что они выступают инвесторами. Инвестиции – это вложение денег с целью дальнейшего получения прибыли, и для девелопера, строящего жилье, так оно и есть. Для региональных же властей получается ровно наоборот: каждый квадратный метр построенного жилья влечет за собой возникновение обязательств по созданию инфраструктуры, прежде всего социальной, на 7 тыс. рублей. Откуда брать средства?

Санкт-Петербург, например, выставляя участки для застройки на аукцион, получает плату за землю. Ленобласть не получает ничего, так как сельскохозяйственные земли, на которых после изменения назначения идет строительство, как правило, находились в частной собственности. Основной налог, НДФЛ, платится по месту работы граждан. Новые жители Всеволожского, Гатчинского, Ломоносовского районов в большинстве своем трудятся в городе на Неве. Из каких источников нам покрывать возникающие обязательства?

Мы предложили строительным компаниям, работающим в регионе, зарегистрироваться на территории области и платить налоги в ее бюджет. До половины этих налогов можно направить на выкуп возведенных девелопером объектов. Программа уже начала действовать: первый объект, детский сад на 100 мест, выкуплен прошлой осенью у «Арсенал-Недвижимости». Сейчас компания строит второй объект.

Пока программу нельзя назвать юридически стройной. Например, зачастую под известным на рынке брендом строительного холдинга работают несколько независимых юридических лиц – проектировщики, застройщики, управляющие компании. Как учитывать совокупность уплаченных ими в бюджет налогов? Предполагаем, что они должны вместе передавать общие сведения о внесенных налогах. Еще один сложный вопрос: мы как представители государственной власти должны действовать в рамках ФЗ №94, который предписывает, что для выкупа объекта должен быть объявлен и проведен аукцион. А поэтому мы не можем заключать с застройщиками никаких договоров, гарантирующих, что построенный ими садик будет приобретен в такой-то срок. Конечно, застройщики от этого не в восторге.

– Вы активно работаете над формированием новой градостроительной политики Ленинградской области. Расскажите подробнее о формируемой системе взаимодействия со строительными компаниями.

– Работа движется по двум направлениям. Во-первых, мы стараемся навести порядок в документах градостроительного планирования. Для этого есть Комитет по архитектуре и градостроительству и Градостроительный совет, статус которого недавно был повышен до органа, действующего при губернаторе. Мы рекомендуем все проекты планировок для застройки территорий свыше 3 га или выше трех этажей представлять на рассмотрение Градсовета.

Те строительные компании, которые прошли через горнило Градсовета, оказываются под эгидой Строительного комитета Ленобласти. Большинство из них становятся членами второго совещательного органа, созданного при губернаторе, – Координационного совета застройщиков, реализующих проекты комплексного освоения территорий.

– Чего вы ждете от Координационного совета?

– Члены совета, чиновники и представители бизнеса, будут вместе решать конкретные текущие дела. В рамках совета должен быть выработан механизм, позволяющий застройщикам быстро и эффективно решать вопросы с властью, и наоборот. Мы ждем, что они будут в соответствии с разработанным графиком возводить социальные объекты. Они, в свою очередь, рассчитывают, что мы поможем им проходить через бюрократическую машину с наименьшими временными потерями. Для них участие в Координационном совете – хороший пиар, своеобразная гарантия, что они считаются добросовестными застройщиками. Мы садимся за стол переговоров только с теми, кто в нашем представлении соответствует некому кодексу добросовестного застройщика: не нарушает законы, ведет конкурентную борьбу честно, признает, что на строительном бизнесе лежит социальная ответственность. С ними мы будем договариваться и им будем помогать. Остальные пусть как-то сами.

Санкт-Петербург

Справка

Георгий Богачев родился в 1970 году. В 1993 году окончил Санкт-Петербургский государственный университет по специальности «политическая экономия». В 2011 году прошел профессиональную переподготовку по программе «Строительство зданий и сооружений». В 1998-2002 годах последовательно работал генеральным директором предприятий «Рудас», «Гранит-Кузнечное», «Баррикада», входящих в Группу ЛСР Андрея Молчанова (сенатор от Ленинградской области). До назначения 7 июня 2012 года вице-губернатором Ленинградской области по строительству был директором по стратегии и развитию бизнеса Группы ЛСР и членом правления акционерного общества. По его словам, в настоящее время акционером компании не является. Женат, имеет четверых детей.

«Эксперт Северо-Запад» №10 (607)
«Эксперт» в Telegram
Поставить «Нравится» журналу «Эксперт»
Рекомендуют 94 тыс. человек



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама