Приобрести месячную подписку всего за 290 рублей
Политика

Долгий путь из азиатского гетто

2013
Фото: TREND

Чтобы Петербург пошел по европейскому пути развития жилищного строительства, нужно поменять законодательство и сознание чиновника, девелопера, потребителя

С точки зрения подходов к жилищному строительству Санкт-Петербург – типичный азиатский город. Здесь строят высоко, много, некрасиво, с применением вчерашних технологий, зато цена относительно невысока. Разглядывая фотографии, сделанные в спальных районах Гонконга, диву даешься, как буквально перенимается чужой опыт решения жилищного вопроса.

Уйти из эпохи многоэтажных гетто можно двумя путями: естественным и искусственным. Естественный путь заключается в том, что пройдет 10-15 лет – и эта эпоха кончится сама, оставив после себя несколько изуродованных городских районов. Еще через десять лет их частично снесут, частично – перестроят. Искусственный путь – вмешаться.

Хуже советских новостроек

Большинство массовых петербургских новостроек – Мурино, Кудрово, Бугры, Шушары и т.д. – не превосходят по качеству советские микрорайоны, а являются шагом назад даже в сравнении с ними, считает генеральный директор Института урбанистики «Урбаника» Антон Финогенов.  «Массовое строительство продолжает снижать средовое качество Петербурга, перегружая ранее созданную общественную, социальную, транспортную и рекреационную инфраструктуру и не создавая новую», – утверждает он. И добавляет: «В ситуации гонки за квадратными метрами большинство участников рынка недвижимости вообще не успевают задуматься, что же такое городская среда. Между тем это многокомпонентное понятие, включающее шесть больших сфер: пешеходный масштаб, экология человека, сервисные услуги, транспортная мобильность, социальные коммуникации, разнообразие и качество рабочих мест». Пока что если к жилому массиву прилагаются несколько кустов во дворе, скамейки, урны и – большая редкость – детский сад, то проект считается прогрессивным. Какие уж там социальные коммуникации и экология человека!

Во время дискуссий по теме «Жилая среда», проходящих в этом году в рамках форума «Будущий Петербург», эксперты обсудили, по выражению одного из участников, 3П: пороки массового жилого строительства, их причины и предложения решений. Причины, по мнению архитектора Святослава Гайковича, делятся на три группы: архитектурно-градостроительные, административно-правовые и экономические. Архитектурно-градостроительные причины  – самые низкостоящие в иерархии влияния на ситуацию, а экономические имеют наибольший вес, считает эксперт.

Главная из экономических причин заключается в том, что до сих пор в России сохраняется огромный дефицит жилья, подчеркивает советник губернатора Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко. «В частности, в Петербурге уровень обеспеченности жильем 24-25 кв. м на человека. У нас еще остается 130 тыс. коммунальных квартир - большинству жилье пока просто недоступно», – говорит он. В ситуации, когда уровень спроса высокий, а платежеспособность низкая, цена является главным фактором при выборе жилья, а качество среды вообще не относится к параметрам, рассматриваемым при покупке. 

 «Мы хотим, чтобы жилая среда была достойной и комфортной, но надо смотреть на вещи реально: население пока не имеет возможности купить такую среду», – отмечает генеральный директор «Главстроя-СПб» Сергей Ветлугин. В качестве примера он приводит проект «Северная долина»: по нормам компания построила определенное количество паркингов, однако места в них не удается продать, поскольку жители предпочитают бесплатно ставить машины на улице.  «Позиция государства должна быть активной в данном вопросе, тогда и будут получаться кварталы с жилой средой, которая действительно нужна человеку, а не просто прописана в нормативах», – считает Сергей Ветлугин.

Кто виноват?

По мнению Антона Финогенова, жилищное строительство трудно назвать свободным и конкурентным рынком. «Парковки так и останутся избыточной нагрузкой на девелопера, ненужным и неокупаемым элементом,  пока сохранится альтернатива – поставить машину на улице, – объясняет он. – Пока у вас есть на рынке конкуренты, которые могут поставить свой домик без всяких парковок и вступить с вами в жесткую ценовую конкуренцию, и пока никто таких строителей не отсечет, у вас не будет, мягко говоря, достаточных стимулов создавать качественную среду». Согласование строительных проектов – сфера искусства, а не права: для одних правила строже, для других – мягче, и эта «мутная вода» качеству среды совсем не способствует. «Кроме того, у нас хоть где-то государство выполнило  свои задачи по строительству социальной и транспортной инфраструктуры для жилых районов в полном объеме?» – спрашивает Антон Финогенов. И сам же отвечает: «Да практически нигде не выполнило. Создавать на территории новые точки притяжения и новые центры приложения труда – на этом уровне наше государство вообще не мыслит».

Архитектор Максим Атаянц добавляет аргументы в копилку претензий к государству:  устаревшие нормы градостроительства – одна из важных причин «спальной» проблемы. «Масса нелепых, давно устаревших нормативов связывает нас по рукам и ногам, – сокрушается он. – О нормах инсоляции как о барьере не говорил только ленивый, но это не единственный пример. Встроенные детские сады, которыми гордятся европейцы как примером компактного освоения территории, мы делать не можем. В Московской области власть совершила революцию, разрешив такую практику, но в Петербурге никто вам не позволит встроить детский сад». Михаил Бузулуцкий, директор по продажам «Главстроя-СПб», подхватывает:  «Вот еще замечательные солнечные панели, делающие европейские дома энергоэффективными, – и кто мне в Петербурге эти панели согласует?»

На Западе серьезной альтернативой депрессивным многоэтажным кварталам стали города-спутники: они изначально планируются как центры полноценной жизни и работы, в противовес окраине для сна. По словам директора центра прикладных исследований Европейского университета Олега Паченкова, Милтон Кинс под Лондоном, Марн-ла-Валле под Парижем, Нью-Сонгдо вблизи Сеула — это спутники с качественной жилой средой, но не только. «У мегаполиса кроме обеспечения жителей квадратными метрами есть еще  потребности, и спутник может выполнять стратегические задачи метрополии, – полагает Олег Паченков. – К стратегическим задачам Петербурга относится развитие в качестве крупного логистического, туристического центра, площадки для обмена знаниями. На территории городов-спутников в ареале Северной столицы можно будет грамотно разместить технологически новые производства, образовательные кампусы, тематические парки, периферийные логистические комплексы в сочетании с комфортными жилыми кварталами. По мнению Олега Паченкова, перспективен проект города-спутника Южный, поскольку он уже обеспечен неплохими транспортными связями как с метрополией, так и с другими окружающими территориями и обладает серьезным человеческим потенциалом: около 1 млн человек проживают в окрестностях, еще столько же – в южных районах города.

Однако, подчеркивает Олег Паченков, успешные спутники – это всегда примеры тесного сотрудничества государства и девелоперов, и наоборот. «Российский проект спутника «Академический» обернулся неудачей, – поддерживает его тезисы Антон Финогенов, – просто потому, что государство не выполнило свою часть задач. Там были запланированы строительство университета и пуск линии легкогорельсового трамвая, но в итоге получился не очень благоприятный спальный район».

Этот пример возвращает дискуссию к теме ответственных за разрастание депрессивных спальных окраин в Петербурге. Несомненно, жилая среда является частью городской среды, то есть ее развитие – сфера прямой ответственности города. «Нужна прогрессивная и четкая  государственная политика в сфере развития городской среды, а сегодня у Петербурга вообще никакой политики в этой области нет», – заключает Антон Финогенов. Сказанное не означает, что производители коммерческого продукта – девелоперы – не отвечают за результаты своего труда.  По мнению Финогенова, «то, что застройщики и государство действуют разобщенно и перекладывают друг на друга ответственность, в корне неверно».  «Спальные панельные районы – дикость в XXI веке, но те, кто их строит, будут всегда находить себе оправдание», – более категорично высказывается директор центра градостроительных компетенций Российской академии народного хозяйства и государственной службы Ирина Ирбитская.

Думайте и стройте. Стройте и думайте

Вячеслав Семененко убежден, что государственную политику в области развития городской среды надо формировать и серьезно править нормативную базу. Тем не менее возможность осуществлять более качественные проекты жилищного строительства, по его мнению, существует уже сегодня.  «Часто проблема заключается только в дилетантском подходе, но если решать вопрос реализации проекта по-настоящему грамотно, думая головой и привлекая передовых градостроителей и архитекторов, то можно получить и хороший итоговой выход площади с гектара, и комфортную среду», – подчеркивает Семененко.

Ирина Ирбитская, помогая участникам рынка «думать головой», ставит вопрос так: что является критерием успеха девелопера? «Скорость продаж, а не количество  квадратных метров», – отвечает она. И пдобавляет: «Эта скорость определяется качеством». Параметры качественного современного жилого проекта, по ее мнению, близки к характеристикам проекта старого, доиндустриального. Кварталы старого города, будь то Петербург или Лондон, характеризуются небольшой площадью, малой этажностью и пешеходной доступностью объектов инфраструктуры. И еще одна важная деталь: в старом городе территория освоена очень плотно – практически нет пустого места. Гигантомания индустриальной эпохи привела к бескрайним жилым массивам, появлению высоток и пустырей – исчез не только человеческий масштаб всего (зданий, дворов, кварталов), но и принцип рачительного освоения территорий. По словам Ирины Ирбитской, чем больше жилые кварталы стремились ввысь, тем халатнее обращались люди с пространством внизу. Характерно, что индустриальная философия застройки с очень небольшими корректировками сохраняется и поныне.

Отсюда первый вывод: строят не столько как выгоднее, сколько как привыкли. Второй вывод: для создания комфортной среды необходимо снижать этажность. По словам Ирины Ирбитской, если в доиндустриальном городе высота зданий составляла в среднем три этажа, то в постиндустриальном должна ограничиться 3-12 этажами. С ней согласен и Максим Атаянц: «Оптимальной является высота пять-восемь этажей – это позволяет формировать комфортную среду и нормальную экономику проекта». Возвращение к человеческому масштабу застройки предполагает также сокращение площади дворов, кварталов и объема пустот. Отсюда третий вывод: в жилых проектах нового качества пространство осваивается очень интенсивно – именно это дает комфорт при нормальной экономике. Наконец, четвертый вывод: смена эпохи жилищного строительства должна произойти в сознании девелоперов и чиновников, а параллельно – в законодательстве и на стройплощадке. Чтобы построить жилой массив нового типа, сначала надо о нем по-новому подумать, в том числе по-новому подсчитать выгоды и потери. Цивилизованные люди, реализующие проекты, – не менее важный фактор, чем цивилизованные законы. Но и не более.

Чтобы люди думали быстрее, их надо хорошо стимулировать путем поддержки качественных проектов и ограничения некачественных. А это значит, что критерии современного, создающего среду проекта должны не только обсуждаться экспертами на дискуссиях, но и быть закрепленными в документах. Как считает Вячеслав Семененко, на региональном уровне действенным инструментом улучшений могут стать новые региональные нормативы градостроительного проектирования. Туда необходимо внести характеристики, свойственные европейскому городу,  а не азиатской периферии. 

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №21 (618)



    Реклама

    Секрет успеха производственной системы технониколь: вебинар с Сергеем Колесниковым

    Вебинар-интервью от журнала «Эксперт» с Сергеем Колесниковым, президентом корпорации ТехноНИКОЛЬ, где производительность труда в 8 РАЗ ВЫШЕ, чем средняя по стране


    Реклама