Экспансия в спальники

Эксперт Estate
Москва, 03.06.2013
«Эксперт Северо-Запад» №22 (619)
Сегмент стрит-ритейла в Петербурге все активнее осваивает спальные районы, где в новых жилых комплексах появляются встроенные помещения, отвечающие основным требованиям операторов

Спрос со стороны арендаторов и покупателей постепенно смещается в спальные районы. По данным «S.A.Ricci – Санкт-Петербург», на окраинах формируются новые торговые коридоры, например на проспекте Большевиков. Среди арендаторов высок спрос на помещения, расположенные на основных магистралях этих районов – Московском и Ленинском проспектах, проспекте Славы.

По наблюдениям Jones Lang LaSalle, хотя продуктовые ритейлеры и заинтересованы в центральных локациях, все чаще они предпочитают районы новостроек. Это связано, по мнению экспертов, с ограниченным количеством подъездных путей в центре города и желанием потребителей совершать покупки ближе к дому. Помимо продуктовых операторов организация магазинов шаговой доступности интересна торговцам цветами, хозяйственными и зоотоварами. Кроме того, арендаторами стрит-ритейла в спальных районах выступают предприятия, формирующие необходимую инфраструктуру в локации: мастерские по ремонту обуви, аптеки, салоны красоты и т.д.

Вдоль по улице

В старой части Петербурга торговые коридоры давно сформированы. Причем есть даже специализированные. «Профильные улицы сформировались в то время, когда больших торговых центров еще не было», – рассказывает коммерческий директор «S.A.Ricci – Санкт-Петербург» Александр Ионов.

Владимирский и Загородный проспекты образуют обувной коридор, Малую Садовую облюбовали рестораторы, Лиговский и Каменноостровский проспекты – банки, Гражданский проспект – магазины строительных товаров и мебельные салоны, Большой проспект Петроградской стороны – одежный ритейл. По мнению экспертов, соседство операторов, торгующих товарами одной группы, создает синергетический эффект, который увеличивает трафик покупателей и позволяет собственникам поднять арендные ставки.

Много не надо

Наибольшим спросом у арендаторов сейчас пользуются объекты площадью 150-500 кв. м – на их долю, по данным Jones Lang LaSalle, приходится свыше 60% общего количества сделок. Помещения по 250-500 кв. м становятся более популярными у сетевых рестораторов. Самые большие запросы, на 800-2000 кв. м, – у продуктовых сетей. Срок экспозиции помещений в основных торговых коридорах непосредственно у метро составляет в среднем от двух недель. Объекты менее востребованного формата могут экспонироваться до нескольких месяцев – в зависимости от требований собственника.

Эксперты регистрируют большой спрос на аренду со стороны продуктовых сетей, предприятий общепита, медицинских компаний, банков, магазинов бытовой техники, спортивных товаров. Активность рестораторов, отмечают в Jones Lang LaSalle, вылилась в несколько сделок. В результате на Невском проспекте появились рестораны Biblioteka, «Марчелли's», «Счастье», «Нихао», кофейня «Шоколадница» и другие.

По словам Ионова, помещения в домах рядом со станциями метро любят арендовать сотовые ритейлеры (МТС, «Связной», «Евросеть»), операторы фастфуда («Суши-Вок», «Суши-Сити»), владельцы мини-пекарен («Теплое Место»), торговцы цветами. Также там открываются продуктовые магазины площадью 50-55 кв. м.

Банки, как заметили в S.A.Ricci, предпочитают небольшие площади (60-70 кв. м) под клиентские офисы в тех районах города, где нет их отделений. Приоритет отдан помещениям недалеко от станций метро, в местах с хорошей проходимостью или высоким автомобильным трафиком. Спрос на большее количество квадратных метров есть только со стороны банков, относительно недавно вышедших на рынок Петербурга.

Все выше и выше

Неоднородность торговых коридоров вызывает неравномерный рост арендных ставок. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, арендные ставки растут в зависимости от локации. Например, на Невском проспекте за прошлый год максимальная ставка выросла на 5-7%, а минимальная – на 12%. Директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов также отмечает, что по сравнению с первым кварталом 2012 года за тот же период 2013-го выросли в основном минимальные ставки – максимальные значения в целом ряде локаций не изменились. Например, на Васильевском острове минимальная ставка поднялась с 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м до 2,5 тыс., а максимальная держится на уровне 5 тыс. рублей.

Стоимость аренды, рассказывает Ионов, может различаться даже на противоположных сторонах улицы. К примеру, четная сторона Большого проспекта Петроградской стороны ценится меньше, чем нечетная, поскольку на ней нет парковок.

В спальных районах ставка в помещениях около метро составляет в среднем 2,5-3,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, подальше – 1 тыс. рублей.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина подчеркивает: «В последние годы мы не наблюдали быстрого роста ставок и спроса. Как правило, они растут, если привлекательность территории существенно увеличивается. Например, после открытия станции метро «Адмиралтейская» ставки в этой части Невского проспекта, ранее не слишком популярной, выросли почти на 20%».

В дело идет встройка

В новых жилых кварталах девелоперы нередко организуют встроенные коммерческие помещения на первых этажах. Это вызвано целым рядом причин. Например, инвестиционными обязательствами перед городом, который нуждается в помещении для детского сада или отделения полиции именно в этом районе. Немаловажен законодательный фактор – недостаточная инсоляция помещений на первых этажах не позволяет отнести их к жилым. Кроме того, встроенные коммерческие помещения, возможно, сложнее продать, однако стоят они дороже, чем жилые. Наконец, организация инфраструктурных объектов позволяет активизировать и продажу жилья.

Стрит-ритейл в спальных районах предполагает реализацию помещений. Завершив строительство, девелопер обычно покидает объект, а сдача в аренду – совсем иной бизнес. Директор по маркетингу и продажам компании AGG Ольга Пономарева подчеркивает: застройщики предпочитают быструю продажу, а это не всегда получается. Соответственно, на рынке появилась новая ниша – компании-рантье, которые скупают помещения у девелоперов, а затем сдают их в аренду. Но гарантировать определенную доходность этот бизнес пока не может. По словам Ионова, даже для таких компаний не всегда понятно, «что будет с окупаемостью и по какой цене реальнее всего купить то или иное помещение».

Эксперты отмечают растущий спрос на покупку встроенных объектов. По данным АРИН, спрос на них в возводящихся домах вырос почти вдвое. При этом, рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, такие помещения в процессе строительства дома растут в цене быстрее, чем жилые. На скорость продаж влияет степень готовности здания: чем она выше, тем быстрее продаются встроенные помещения. Идеальный вариант, по словам Калашниковой, – строить под конкретного покупателя. Однако член совета директоров архитектурной фирмы Jukka Tikkanen OY Евгений Богданов, например, среди технических заданий на встройку «еще ни одного не видел».

Если речь идет о покупке, наиболее востребованы помещения по 100-150 кв. м, максимум – 500 кв. м. Нередко собственники, отмечают в АРИН, распродают большие помещения частями, поскольку не могут найти покупателя на большой лот.

Безусловно, для стрит-ритейла интересен и вторичный рынок. «Клиенты предпочитают покупать. Однако ликвидные объекты обычно продают по завышенным ценам», – рассказывает Лапина. Таким образом, объем сделок в особенно интересных локациях невелик.

Дорогу надежным активам

По данным АРИН, количество сделок с инвестиционными целями в стрит-ритейле достигает 60%. Специалисты S.A.Ricci полагают, что спрос на инвестиционные покупки будет расти. Ликвидные помещения в стрит-ритейле считаются надежным активом,  а высокий спрос со стороны арендаторов позволяет затем сдавать их по более высоким ставкам, поясняют эксперты. Поскольку ожидается повышение интереса к инвестициям такого рода, а объем предложений вряд ли увеличится, цены будут расти, уверена Лапина. Есть и другие поводы. «В связи с ужесточением требований к сверхлимитному потреблению электрической мощности основная часть операторов стрит-ритейла, например банки и сегмент общественного питания, не смогут арендовать помещения с установленными низкими границами разрешенной мощности. А это может стать причиной для изменения арендных условий со стороны собственника», – предупреждает старший консультант отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.

Стрит-ритейлу прочат дальнейшее развитие, причем в сторону спальных районов. Этому поспособствуют ожидаемый выход на петербургский рынок новых продовольственных сетей, идеи рестораторов по созданию концептуальных заведений, развитие финансового сектора и т.д.

Санкт-Петербург

Объем офисных площадей стремительно приближается к 2,5 млн кв. м
Судя по составу арендаторов, петербуржцы любят поесть
Для стрит-ритейла годятся помещения почти любого размера

У партнеров

    Реклама