Свободных мест нет

Эксперт Estate
Москва, 10.06.2013
«Эксперт Северо-Запад» №23 (620)
Олег Барков: «В Петербурге должно строиться 7-8 млн кв. м в год»

Нехватка мест под жилую застройку в обжитых районах Петербурга отрицательно сказывается на деятельности застройщиков и провоцирует социальное расслоение общества.

В Петербурге остается все меньше мест, пригодных для жилого строительства, – из практики девелоперов уходит точечная застройка. Соответственно, застройщики в поисках участков перемещаются на границу города и за ее пределы. На этих территориях нередко возводится недорогое жилье для невзыскательных покупателей – целые жилые массивы, состоящие главным образом из малогабаритных квартир-студий.

О проблемах, которые порождает отсутствие мест для точечных проектов, рассуждает генеральный директор Hansa Group Олег Барков:

– В городе почти не остается мест для точечной застройки. Участков, на которых можно начать строительство в течение года, нет. Или мне о них неизвестно.

Редчайшая возможность приобрести участок – торги Фонда имущества Петербурга, которые проводятся нечасто. Пригодные участки или находятся в составе земельных банков частных компаний, или заморожены на этапе получения проекта планировки территории.

Даже если удастся найти свободный участок, потребуется два-три года на подготовительный период, до выхода на площадку.

Точечная, или, как ее раньше называли, уплотнительная, застройка почти сошла на нет. Эта схема лихо работала с конца 1990-х до 2007-2008 годов и положительно повлияла на строительный рынок – он смог развиться без бюджетных вливаний. Но, конечно, были и минусы. Застройщики осваивали участки, зарезервированные под инфраструктурные объекты, – в результате мы получили уже сегодня дефицит детских садов.

– Малое количество участков под точечную застройку – это хорошо для рынка или плохо?

– Скорее плохо: снижается потенциал для жилищного строительства. Неимоверно возрастает стоимость земли.

Для мегаполисов есть выверенные нормы – они опробованы в крупных городах во всем мире и предполагают ровное, устойчивое развитие. Процесс устойчивого развития исторического города, который пережил разные эпохи, такого как Петербург, предполагает строительство по 1 кв. м всех видов недвижимости на человека в год. Это значит, что в Петербурге должно строиться 7-8 млн кв. м в год. Не обязательно новых объектов – подразумевается массовая регенерация исторических кварталов, кварталов массовой застройки. Но надо понимать, что этот процесс должен идти постоянно: это как маховик вечного города, который нельзя останавливать. Соответственно, катастрофическое уменьшение мест для точечных проектов – это плохо.

Понятно, что здесь свою роль сыграли объективные факторы. Мы исчерпали земельный ресурс, который был заложен в Генплане 1985 года, и все позитивное советское наследие. Город ограничен в своем развитии.

Если присмотреться

– Как-то очень печально все. Должны быть какие-то внутренние ресурсы – их не может не быть.

– Ресурсы есть. Сначала возникло стихийное решение осваивать приграничные районы Ленобласти. Но застройщиков подстерегала ловушка. Все огромные земельные массивы вокруг Петербурга находятся в частных руках. И от собственника зависит очень многое, в том числе захочет ли он продавать участок, по какой цене и с каким качеством градостроительной документации. Пока многие подобные проекты демонстрируют феномен удушающей коллективной жадности. На месте деревень возводятся многоэтажные кварталы, спроектированные с нарушением многих градостроительных норм, без необходимой инженерной и социальной инфраструктуры, – классические кандидаты в гетто со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Второй ресурс – проекты реконструкции кварталов массовой застройки 1960-х – 1970-х годов. Это проекты, которыми занимается «СПб Реновация». Я с большим интересом слежу за такими проектами. Но тут не слишком активно ведет себя городская администрация. Она не должна устраняться – такие проекты должны быть только совместными.

Третий источник для девелоперов – комплексная реконструкция исторического центра. Здесь все упирается, как многое у нас, в вопросы собственности. Мы имеем в домах старого фонда смесь коммуналок, дорогих квартир и офисов – это не так-то просто расселить. Как здесь обойтись без «административного насилия»?

Наконец, у девелоперов остаются проекты точечной застройки, которые полностью зависят от их профессионализма.

– С точки зрения девелопера, что выгоднее – квартальная застройка или точечная?

– Выгода девелопера зависит от критериев собственной эффективности. Если компания использует собственные средства и готова ждать десять лет, пока вложения окупятся, она может решиться на крупный проект.

Если девелопер использует инвестиционные средства, то через три-четыре года надо зафиксировать прибыль и вернуть инвестиции. В этом случае интересны средние проекты с минимальными рисками и понятными сроками реализации и возврата средств.

Чтобы избежать поляризации

– Формирует ли современная точечная или квартальная застройка однородную социальную среду? В рекламе застройщиков нередко эта позиция продвигается наряду с комфортом.

– Создание социально однородной среды возможно в жилом комплексе на 50-100 тыс. кв. м с большой прилегающей территорией, причем закрытой. Плюс политика застройщика – не демпинговать. В таких локациях однородная среда может сложиться.

Но надо взвешенно относиться к теме социальной однородности: сегрегация и сословность – последнее, что нужно нашему городу. Важно избежать коммерческого гетто.

Везде, где застройщики назначают низкие ценники, образуются большие кварталы, густонаселенные и трудноуправляемые. Думаю, и качество строительства там не самое лучшее. Главное, чтобы эти кварталы не превратились, как в европейских странах, в анклавы, где население даже язык не учит. Так происходит во Франции, Швеции. Кстати, в Лондоне другой подход. Когда там был «красный» мэр Ливингстон, он ввел золотое правило: каждой компании, которая строила, предстояло выполнить инвестусловия – отдать несколько квартир мэрии, чтобы поселить там бюджетников. Английские бюджетники – это полицейские, пожарные, учителя. Инвестусловия появились из идеологических соображений – чтобы избежать поляризации общества. Социальная однородность не должна портить социальную гармонию.

– Но если в одном доме на последних этажах будут пентхаусы, а на первых – социальное жилье, удастся ли застройщику продать эти пентхаусы?

– Проблемы с продажами точно будут. Это проблемы не застройщика, а владельца пентхауса. Это ужасно, смешно, но во всем мире в пентхаусах делают отдельный вход, отдельный лифт. Не мы это придумали. Россия повторяет все то же самое, но в искаженной форме.

– Если наступает расслоение общества, как это соотносится с дифференциацией жилья?

– Я негативно отношусь к чрезмерному расслоению общества. Мы утрачиваем огромные ценности и с большим энтузиазмом переживаем процессы конца XIX века – это как переболеть ветрянкой в зрелом возрасте.

Именно поэтому возможность точечно улучшать среду, брать отдельные проекты в отдельных кварталах и повышать их качество, на мой взгляд, – один их путей устойчивого, гармоничного развития, которое позволит избежать излишней поляризации общества и городской среды.

Санкт-Петербург

Справка

Инвестиционно-строительная группа компаний «Ханса» (Hansa Group) основана в 2005 году на базе российского генподрядного подразделения шведского концерна SKANSKA. 

В состав Hansa Group входят:

  • Hansastroi Oy (Хельсинки);
  • ЗАО «Ханса Строй»;
  • ООО «Ханса СПб Девелопмент»;
  • ряд компаний, созданных для реализации отдельных проектов.

Акционеры Hansa Group – Европейский банк реконструкции и развития (EBRD), частный инвестиционный фонд «Квадрига Капитал Россия» (Германия), DEG bank – часть банковской группы KFWBankengruppe  (Германия), топ-менеджмент компании. В портфеле компании среди текущих проектов – спортивная база НП ХК «Локомотив» в Ярославле, аквапарк в Череповце (совместно с «Северсталью»).

Как не рассыпать мусор по дороге
Возможности для построения эффективной системы обращения с отходами в стране есть. Но нам придется преодолеть давление групп лоббистов, преследующих противоположные цели, снять растущие протестные настроения в обществе и выстроить на всех уровнях четкое понимание, куда и как мы идем
В ожидании вала банкротств
Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
Очень, очень плохой банк
ЦБ собрал все токсичные активы из «Открытия», Промсвязьбанка и Бинбанка в одном месте и рассчитывает избавиться от них за пять лет. Однако качество активов таково, что их придется либо продавать буквально за бесценок, либо списывать

У партнеров

    Как не рассыпать мусор по дороге
    Возможности для построения эффективной системы обращения с отходами в стране есть. Но нам придется преодолеть давление групп лоббистов, преследующих противоположные цели, снять растущие протестные настроения в обществе и выстроить на всех уровнях четкое понимание, куда и как мы идем
    В ожидании вала банкротств
    Банкротства девелоперов и обманутые дольщики еще не один год будут определять повестку дня рынка жилищного строительства. После запрета долевого строительства проблем станет еще больше
    Очень, очень плохой банк
    ЦБ собрал все токсичные активы из «Открытия», Промсвязьбанка и Бинбанка в одном месте и рассчитывает избавиться от них за пять лет. Однако качество активов таково, что их придется либо продавать буквально за бесценок, либо списывать
    Реклама