Сезон белых ночей миновал

Культура
Москва, 14.10.2013
«Эксперт Северо-Запад» №41 (638)
Несмотря на успешный высокий сезон, гостиницам Петербурга не удается преодолеть «синдром белых ночей». Если летом во всех сегментах наблюдается дефицит номерного фонда, то в осенне-зимний период отельерам не удается обеспечить загрузку даже наполовину

Фото: архив «Эксперт С-З»

На сегодняшний день, по подсчетам специалистов, Петербург располагает примерно 19 тыс. гостиничных номеров.  При этом, по данным Комитета по развитию туризма, в 2012 году туристический поток составил 6 млн человек, что на 10% больше, чем в 2011-м, а по результатам 2013-го он должен вырасти еще на 8-10%.

По данным компании Jones LangLaSalle в июне – наиболее активном месяце с точки зрения туризма в Санкт-Петербурге – среднее значение показателя ADR (цена за номер в сутки) в гостиницах города увеличилось на 14%, а загрузка осталась на уровне 2012-го – 79%. Таким образом, спрос остался по-прежнему высоким и у отелей появилась возможность поднять цены.

В июле загрузка выросла на 9%, и показатель ADR увеличился на столько же. В августе наблюдалась аналогичная ситуация по обоим показателям, что считается очень хорошим результатом для рынка.

На новенького

До недавнего времени появление новых отелей в Петербурге считалось событием. «Это вызвано тем, что в кризис многие проекты были приостановлены, а сроки реализации гостиничных проектов – самые длинные по сравнению с другими сегментами недвижимости из-за необходимости не только построить здание, но и выполнить дизайн помещений, оборудовать их, а также подобрать и обучить персонал. Кроме того, сроки окупаемости здесь дольше, чем в других секторах рынка, а конкуренция уже довольно высока, поэтому сейчас немногие инвесторы интересуются этим сегментом», – рассказывает заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.

«Начиная с 2009 года на рынок выходило примерно по 1 тыс. номеров ежегодно. Однако в 2013-2015 годах мы ожидаем появления в целом не более 1,8 тыс. По нашим прогнозам, общий ввод в 2013-м составит 466 номеров, в 2014-м – 515, в 2015-м – 814», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Тучкова. «Но рынок постепенно развивается, появляются новые игроки, включая зарубежных операторов, растет количество международных мероприятий, и увеличивается туристический поток, в том числе от делового туризма», – добавляет руководитель отдела консалтинга East Real Валерий Трушин. 

Однако, замечают эксперты, рынок развивается преимущественно в дорогих сегментах. Игорь Кокорев объясняет это дороговизной земли или зданий под реконструкцию в центре города: создавать в них гостиницу невысокого класса невыгодно.

В первом полугодии 2013 года не было введено в эксплуатацию ни одного объекта гостиничной недвижимости, но в середине лета открылись два пятизвездочных отеля – Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg  на Вознесенском проспекте и The Hermitage Hotel на улице Правды. До конца года ожидается  ввод пятизвездочного Hotel Indigo Tchaikovskiy на улице Чайковского.

Еще несколько отелей находятся в стадии строительства. В 2014 году запланировано открытие двух объектов компании Hilton Worldwide в рамках конгресс-комплекса ExpoForum. К 2016-му компания Plaza Lotus Group  планирует реализовать два проекта в сфере гостиничной недвижимости: отель на Марсовом поле, который разместится в здании бывшей казармы Павловского полка, и комплекс на Конюшенной площади в здании Конюшенного ведомства.

«Среди новых проектов в этом году самым главным является отель Four Seasons. И хотя он еще не полностью готов, его открытие – по-настоящему знаковое событие для местного рынка. Пока еще рано оценивать популярность этого объекта: он вышел на рынок после пикового для Петербурга периода – июня, поэтому для него основным активным сезоном станет лето 2014 года. В любом случае обычно новым гостиницам, выходящим на конкурентный рынок, требуется три-четыре года, чтобы сформировать свой уровень загрузки, так что нет смысла анализировать этот показатель в первый год работы», – рассуждает глава департамента гостиничного бизнеса компании Jones LangLaSalle Дэвид Дженкинс.

«Люкс» наседает на «эконом»

Большое количество высококлассных гостиниц обусловлено спросом, уверены эксперты. В основном такие объекты располагаются в историческом центре Петербурга, где сконцентрирован туристический поток: здесь находятся культурные достопримечательности, театры, деловой а также выставочно-конгрессный центр, органы власти, значимые общественные учреждения, высшие учебные заведения и главный вокзал, говорит Игорь Кокорев. Тем не менее дефицит бюджетных мест размещения актуален. «Несомненно, отелей эконом-класса под управлением известных международных операторов недостаточно. Так, на сегодняшний момент существует один Ibis, который пользуется активным спросом, но на рынке ощущается явная потребность в подобных гостиницах – значительно большая, чем в объектах премиум-класса», – убежден Дэвид Дженкинс.

В перспективе, считают аналитики, ситуация будет меняться, что даст толчок для развития гостиничной недвижимости: основной конгрессно-выставочный центр переместится за кольцевую автодорогу, в зону аэропорта, деловые кварталы будут и впредь развиваться вне центральной части города (в районах аэропорта, Лахты и т.д.). Также постепенно получают дополнительное развитие некоторые территории в центре: район Крюкова канала (новый Мариинский театр, новый Военно-Морской музей, в дальнейшем – развитие Новой Голландии, Ново-Адмиралтейского острова), Новгородской улицы (деловой квартал «Невская  ратуша» и административный центр правительства Санкт-Петербурга). «Для развития гостиниц уровня две-три звезды появятся новые потенциально интересные места. Но для таких отелей вне центра города есть своя сложность – конкуренция со стороны существующих объектов, в основном советского периода постройки», – говорит Игорь Кокорев.

В целом с учетом высокой чувствительности гостиниц уровня две-три звезды к объему инвестиций размещать их выгодно в первую очередь в местах со сравнительно невысокой стоимостью земли, но при этом с хорошей доступностью основных мест притяжения туристического потока. Например, на окраинах исторического центра или в промышленном поясе на основных магистралях и рядом с метро. «Однако в таких местах конкуренцию гостиницам составляет офисная, а иногда и жилая недвижимость: такие проекты более просты и скоры в реализации, не требуют специальной экспертизы, что обычно делает их более привлекательными для девелопера. Или позволяют заплатить за хороший участок большую сумму по сравнению с той, которую может себе позволить девелопер гостиничной недвижимости», – поясняет Игорь Кокорев.

Белые ночи – не в Сочи

Петербург по-прежнему остается городом белых ночей и достаточно сильно подвержен сезонности. «Не стоит ожидать в ближайшей перспективе серьезных изменений по уровню заполняемости в низкий сезон. Проблема зимнего туризма по-прежнему остается открытой. Она может разрешиться с помощью крупных мероприятий и форумов, но для этого необходимо участие администрации города. Сегодня основные крупные мероприятия проводятся именно в первом полугодии. Так, во время ПМЭФ в Северную столицу приезжают порядка 4-6 тыс. посетителей и участников», – поясняет Валерий Трушин. «Запуск скоростного поезда “Сапсан” между Москвой и Санкт-Петербургом позитивно сказался на туризме выходного дня – увеличилось число приезжающих москвичей. Аналогичный эффект произвело открытие новых гостиниц, например отеля премиум-класса W, а также развитие развлекательной инфраструктуры и создание новых парков, в частности Новой Голландии – уникального  архитектурного памятника города», – говорит Дэвид Дженкинс.

Еще одним способом наполнить отели в низкий сезон может стать увеличение доли внутрироссийского туризма и деловых поездок.  Однако пока большинство крупных компаний, имеющих головной офис в Москве, предпочитают снимать корпоративные квартиры для размещения своих сотрудников и не пользуются гостиницами.

Санкт-Петербург

Гостиничная недвижимость в Санкт-Петербурге. Первое полугодие 2013 года
Проекты гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, заявленные к открытию в 2013 году
Основные гостиницы, запланированные к вводу до 2015 года
Динамика ввода гостиничных объектов по годам
Динамика изменения цены продажи номера и доходности на номер
Динамика изменения загрузки по полугодиям

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №41 (638) 14 октября 2013
    Трудовая миграция
    Содержание:
    Мигранты по востребованию

    Объявив курс на повышение эффективности и производительности труда, до сегодняшнего дня власти на собственном примере демонстрировали обратное, привлекая на масштабные госстройки и инвестпроекты низкоквалифицированную рабочую силу

    Реклама