Ипотека наступает

Эксперт Estate
Москва, 10.02.2014
«Эксперт Северо-Запад» №7-8 (655)
Примерно каждая четвертая сделка на российском рынке недвижимости в 2013 году совершалась с использованием ипотечного кредита. В Петербурге доля таких сделок достигает 40%. 2014 год обещает ипотеке результаты поскромнее. Банки сосредоточатся на первичном рынке и специальных программах

По данным петербургских банков и компаний, работающих на рынке недвижимости, объем выдачи ипотечных кредитов в Петербурге по итогам 2013 года вырос на 25-30% к показателям 2012-го. При этом в некоторых компаниях зафиксирован гораздо больший рост. По словам руководителя бизнеса ипотечное кредитование дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрия Алексеева, основной вклад в прирост внесли сделки на рынке строящегося жилья.

В частности, в Etalon Group, ЗАО «СК “РосСтрой”» в составе ГК «СУ-155» и ГК «ЦДС» объем ипотечных сделок удвоился, в Группе ЛСР в сегменте масс-маркета – вырос в два с половиной раза. Объем выданных в Петербурге ипотечных кредитов ВТБ24 увеличился более чем в полтора раза. Ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка России по итогам 2013 года вырос на 34%.

По мнению заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марины Чубриной, «драйверами роста стали специальные программы ипотечного кредитования Сбербанка, а также партнерские программы Северо-Западного банка Сбербанка с застройщиками региона и риэлторами».

Кроме того, растет количество кредитов в рамках разных социальных программ. Лидером роста выступает военная ипотека. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», доля военной ипотеки в системе ипотечного кредитования России достигла 7%.

Другая существенная причина роста – снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Аналитики АИЖК отмечают сезонные акции банков по снижению ставок. Особенно активны банки были в третьем квартале. «Начиная со второго квартала по декабрь включительно в АИЖК зафиксировано примерно 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка», – говорится в декабрьском отчете агентства.

Кроме того, отчасти рост ипотечного рынка обеспечило ослабление требований к заемщикам: снижение первоначального взноса (вплоть до нулевого), увеличение максимальной суммы кредита и расширение перечня объектов кредитования.

Конечно, на рост повлияло и снижение ставок, и упрощение процедуры получения кредита, говорит директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина, но и отношение к ипотеке изменилось: «Если раньше люди воспринимали ее как обременение, то сейчас нередко – как возможность купить жилье».

Послабления для заемщиков, по оценке АИЖК, не повлияли на качество ипотечного портфеля: по России доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности в ноябре составила 1,62%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95%.

Ипотеки много не бывает

Доля сделок с применением ипотечного кредита на рынке Петербурга составляет примерно 40%. Минимум, который наблюдался на отдельных объектах первичного рынка, – 25%. Это объясняется применением иных схем покупки строящегося жилья. В частности, отмечает руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Сергей Гребенюк, до 60% сделок происходят при стопроцентной оплате или с применением рассрочки. «Чаще других ипотекой пользуются покупатели квартир эконом-и комфорт-класса. Вместе с тем в нашей компании растет и число элитных квартир, приобретенных с использованием заемных средств (около 20%)», – подчеркивает Вера Сережина.

Нередко доля ипотечных сделок на рынке строящегося жилья зависит от количества банков, которые аккредитовали тот или иной конкретный объект застройщика. «Наиболее активно наши покупатели пользовались услугами таких банков, как ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк и банк “Санкт-Петербург”», – рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

По оценке руководителя отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство» Сергея Топорникова, доля ипотечных сделок на вторичном рынке меньше – 30-35%. По подсчетам генерального директора ООО «Центр Новостроек» Андрея Ульнырова, соотношение ипотечных сделок первичного и вторичного рынка – 65:35.

Стройка подрастает

«За прошедший год число ипотечных сделок по рынку вторичной недвижимости значительно сократилось, и на первый план вышла “первичка”. Можно смело говорить о том, что спрос на новые объекты недвижимости стремительно возрастает», – говорит Сергей Гребенюк. Действительно, доля первичного рынка в ипотечном кредитовании неуклонно растет с 2012 года. Во многих банках в объеме ипотечных кредитов она сегодня достигает 40% и более. В частности, в ВТБ24 доля первичного рынка по Петербургу составила 65%.

Одна из главных причин – возросший спрос на квартиры в строящихся домах. «Спрос продолжает смещаться в пользу нового жилья. Люди понимают, что сейчас при строительстве используются передовые технологии, здания оснащаются новыми коммуникациями, фасады строятся с применением энергоэффективных решений, все общие пространства предполагают качественную отделку и современные лифты. Нет сомнений в том, что таким домам еще долго не понадобится капитальный ремонт, в отличие от вторичного фонда. Кроме того, сегодня новые жилые комплексы строятся во всех районах города, и у покупателя есть возможность выбрать оптимальное для него местоположение. На рынке строительства нового жилья работают несколько крупнейших застройщиков, чья надежность проверена временем. Поэтому доверие к отрасли у потребителя растет. Все эти факторы влияют на растущую привлекательность первичного рынка», – объясняет коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

«Большинство покупателей недвижимости интересуют объекты на начальной стадии строительства, когда стоимость квадратного метра минимальна», – добавляет руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС» Ольга Трошина.

Разрыв между числом ипотечных сделок на вторичном и первичном рынках постепенно сокращается еще и потому, что цены рынков сближаются, полагает Вера Сережина: «Если еще несколько лет назад разрыв в ценах составлял 16%, то в 2013 году – уже 10-14».

«В 2013 году большей популярностью пользовались квартиры в строящихся домах, в результате чего разрыв между ценами первичного и вторичного рынков жилья в течение года существенно сократился (за год цены на вторичное жилье выросли на 1,6%, а на строящееся – на 8,3)», – уточняет генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group) Ирина Онищенко.

Не будем сбрасывать со счетов и роль банков. Росту доли первичного рынка способствуют не только большое количество новостроек и покупательский спрос, но и специальные программы банков, полагает управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович. При этом, как подчеркивает начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Наталья Деньгова, «выбор ипотечных программ широк, а ставки по ипотеке в некоторых случаях даже ниже, чем на вторичном рынке, благодаря различным акциям и преференциям для застройщиков».

По совокупности

Характерная тенденция ипотечного рынка 2013 года – снижение ставок. Процесс стартовал во втором квартале – из-за снижения стоимости фондирования и улучшения ликвидности по сравнению с 2012 годом, когда наблюдался рост ставок.

В конце 2013-го средняя ставка, по данным большинства компаний-застройщиков, составляла 12% годовых. Однако можно говорить и о средней ставке 11,95% годовых – если не брать в расчет кредитование элитных объектов и кредиты под залог имеющейся недвижимости, зато принимать во внимание преференции банков-партнеров. По словам Сергея Топорникова, партнерские договоры с банками позволяют снизить ставку на 0,5-1%.

Средняя сумма кредита разнится для разных объектов и в разных программах банков. «Средняя сумма кредита на сегодняшний день составляет у нас чуть больше 2,1 млн рублей и в ближайшее время несколько вырастет», – обещает управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. В Сбербанке, рассказывает Марина Чубрина, средняя сумма кредита в 2013 году увеличилась на 9% – до 2 млн рублей на территории обслуживания Северо-Западного банка Сбербанка России.

На строящихся объектах суммы кредитов выше. «Сумма кредита очень разнится в зависимости от класса жилья», – поясняет Наталья Деньгова.

По словам Ирины Зуевой, средний срок ипотечного кредита в ВТБ24 составляет 15 лет. «Впрочем, надо понимать, что заемщики очень часто погашают оформленные ими ипотечные кредиты досрочно», – говорит она. «При среднем сроке кредитования десять лет заемщик старается погасить кредит раньше. Большинство ипотечных кредитов выплачиваются нашими клиентами полностью на седьмом году кредитования», – уточняет Вера Сережина.

Основная валюта кредита сегодня – рубли. Кредиты, оформляемые в валюте, единичны. Доля валютных кредитов, по словам Дмитрия Алексеева, менее 1% от общего количества.

Почти стабильность

По мнению участников, ипотечный рынок продолжит рост и в 2014 году, но менее интенсивно. «С начала года наблюдаем устойчивый рост интереса наших клиентов к приобретению квартир с привлечением кредитных средств. Соответственно, есть увеличение ипотечных сделок. Скорее всего, тенденция сохранится и в течение 2014 года», – полагает Ольга Трошина.

Единого мнения, насколько именно вырастет рынок, у специалистов нет. Дмитрий Алексеев предполагает, что рост составит 15-20%. При этом покупатели по-прежнему больше будут интересоваться первичным рынком. Дмитрий Григорович оценивает перспективы ипотечного рынка аналогично: «Мы ожидаем увеличения объемов кредитования в нашем регионе на 15-20% по сравнению с прошлым годом. Городские границы расширяются, выделяется много мест под застройку объектов с развитой инфраструктурой за пределами КАД. Количество предложений увеличивается, спрос на недвижимость растет, и, как следствие, растет спрос на кредиты».

Сергей Топорников осторожнее в прогнозах: 10% роста.

«В целом петербургский рынок ипотечного кредитования в 2014 году, по нашим прогнозам, вырастет более чем на 20%, при этом выдачи вырастут примерно на 35-40%. Серьезное снижение данной динамики возможно только в случае кардинального ухудшения макроэкономической ситуации в стране», – размышляет Ирина Зуева.

Доля ипотечных сделок к концу 2014 года может достичь 45% в целом по рынку, полагает Вера Сережина. По мнению Андрея Ульнырова, плавное сокращение темпов роста выдачи ипотечных кредитов позволит рынку жилья развиваться более сбалансированно.

По оценке специалистов Северо-Западного банка Сбербанка России, ипотечное кредитование продолжит рост при сохранении умеренных цен на жилье и при дальнейшем развитии строительной сферы в регионе. В Сбербанке предварительно ожидается, что в целом темпы роста выдач в следующем году будут сопоставимы с 2013-м. «Мы не ждем радикального изменения структуры рынка: в 2014 году доля ипотечных сделок в сегменте “эконом” сохранится в пределах 25%. Спрос на доступное жилье по ценам на 20-30% ниже среднерыночных мало зависит от флуктуаций ипотечных ставок, и оно останется востребованным в любой макроэкономической ситуации», – заключает генеральный директор ЗАО «СК “РосСтрой”» в составе ГК «СУ-155» Сергей Левчук.

По поводу изменения условий кредитования и ипотечных ставок единого мнения также нет. «В 2013 году уровень процентных ставок был достаточно стабилен, мы не ожидаем серьезных корректировок в 2014-м. Размер первоначального взноса снижен не будет, за исключением специальных предложений, которые носят временный характер», – полагает Ольга Трошина. Ирина Зуева также не ожидает серьезных изменений. По мнению Сергея Степанова, ведущие банки удержат ставки на уровне 12% годовых.

Дмитрий Алексеев прогнозирует незначительное снижение ставок – в пределах 0,5% годовых. Дмитрий Григорович также ожидает небольшого снижения – из-за растущей конкуренции между кредитными организациями и в рамках акций. «Вероятнее всего, банки будут конкурировать в сфере улучшения сервиса для клиентов: будут уменьшать сроки одобрения заявки, упрощать перечень документов, как по залогу, так и по самому заемщику. Те из банков, кто еще не успел, возможно, снизят минимальный первый взнос до 10-15%», – размышляет Сергей Топорников. Но снижения ставок не ожидает. Все большее количество банков, по его мнению, начнут запускать программы с одобрением без подтвержденных доходов, по одному или нескольким документам.

По мнению Натальи Деньговой, для значительного снижения ставок макро-экономических предпосылок нет, но и повышаться они тоже вряд ли будут – в силу высокой конкуренции между банками.

«Если не произойдет резкого ухудшения экономической ситуации, то можно ожидать такой же активности банков и крупных застройщиков в плане организации совместных программ и формирования привлекательных условий по жилищным кредитам, как в 2013 году», – полагает Денис Бабаков.

Определенности в прогнозах нет и быть не может, поскольку участники рынка ориентируются на несколько основных факторов, каждый из которых – в своем роде загадка. «Во-первых, это общее состояние экономики, во-вторых – объем запуска новых объектов в 2014 году», – перечисляет Наталья Деньгова.

В перечень можно добавить новый закон о страховании рисков в долевом строительстве и, конечно, требования регулятора.

Санкт-Петербург

Динамика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации (2006-2013 гг.)
Отдельные показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в СЗФО по состоянию на 1 декабря 2013 г. (нарастающий итог с начала года)
Реализация ОАО «АИЖК» специальных кредитных программ для отдельных категорий граждан в январе-ноябре 2013 г. в СЗФО
Отдельные параметры ипотечного кредитования в Петербурге

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №7-8 (655) 10 февраля 2014
    Малый бизнес
    Содержание:
    Выехать из кризисной распутицы

    Число малых предприятий в регионах Северо-Запада продолжает снижаться. Чтобы стагнация окончательно не отбила у людей желание заниматься собственным бизнесом, федеральным и региональным властям нужно срочно менять подходы к господдержке этой сферы

    Реклама