Превращение бизнес-центров

Эксперт Estate
Москва, 21.04.2014
«Эксперт Северо-Запад» №17 (664)
Рынок офисной недвижимости Петербурга после нескольких лет бурного роста постепенно охлаждается. Уровень вакансии в готовых бизнес-центрах растет. Новые арендаторы не появляются. Девелоперы вынуждены замораживать или перепрофилировать проекты

По мнению экспертов, охлаждение рынка связано с макро-экономическими причинами: экономика и страны, и города если не падает, то медленно стагнирует, а значит, новым арендаторам взяться пока неоткуда.

Несмотря на это, по данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, начиная со второго квартала 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию 16 проектов совокупной арендопригодной площадью 183,8 тыс. кв. м.  В структуре новых проектов преобладают офисы класса A, доля которых достигает 63,4% (16,3% – в классе B+, 20,3% – в классе B). Территориально основной объем ввода придется на Петро-градский и Московский районы города – 31,8 и 23,8% соответственно. По некоторым оценкам, общее предложение качественной офисной недвижимости в Петербурге превысило показатель 2,5 млн кв. м.

В стадии строительства находятся еще примерно 40 бизнес-центров площадью около 450 тыс. кв. м.

«Газпром» и все-все-все

Главный двигатель из новых арендаторов – «Газпром», а также его дочерние структуры. «В 2014 году большое влияние на формирование спроса на офисные площади будут, как и раньше, оказывать структуры “Газпрома”. Так, в течение года возможен переезд компании “Газпром межрегионгаз”, а также целого ряда сторонних подрядных организаций газовой монополии», – полагает директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов.

Но уже сейчас по объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий. Они же формируют основной спрос на офисные помещения класса А. «Но высокая доля строящихся бизнес-центров этого класса поднимает уровень вакантных площадей до 15-20%», – уточняет генеральный директор УК «Унисто-Петросталь» Арсений Васильев. Как подсчитали в компании ASTERA, в первом квартале 2014 года средний уровень вакансии по всем классам составил 10,5%. По сравнению с концом 2013 года он увеличился на 1,4%. «При этом за год (с апреля 2013-го по март 2014-го) показатель увеличился на 4,1%», – подчеркивает Александр Веселов. В бизнес-центрах класса A уровень вакансии на конец первого квартала составил 17,4%, в классах B+ и B – 6,4 и 7,3% соответственно. Всего в конце первого квартала на рынке свободно более 240 тыс. кв. м качественных офисных площадей в функционирующих объектах. «Максимальная доля вакантных площадей зафиксирована в деловом районе “Центральный-2” – 30%. Столь высокий уровень вакантных площадей объясняется тем, что вышедшие на рынок в прошлом году проекты еще не успели заполниться арендаторами. Подобная тенденция также относится к деловому району “Московский проспект” – вакансия там составляет 22%», – подсчитала руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова.

Рост уровня вакансии в сегменте качественных БЦ связан с большим объемом ввода новых объектов, полагают эксперты.

«В результате в текущем году превалирование предложения над спросом сохранится.

В связи с этим рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменение арендных ставок будет незначительным. При текущей ситуации говорить о качественном росте спроса на рынке офисной недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе не приходится», – резюмирует Александр Веселов.

С ним частично согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «Рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые применят к России в связи с событиями на Украине. Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур “Газпрома”, и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время».

В сегменте бизнес-центров класса В уровень вакансии гораздо ниже – чуть более 5%, но здесь арендаторы предпочитают нецентральные районы, обладающие хорошей транспортной доступностью, – Московский и Красногвардейский. Наиболее востребованными в первом квартале 2014 года являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения площадью от 1 тыс. кв. м – около 6%.

Впрочем, эксперты уверены: сейчас хорошее время для приобретения офисных проектов для собственных нужд. Так, в начале апреля стало известно, что ГК «ЦДС» стала новым собственником бизнес-центра «Аполло» на проспекте Добролюбова, купив его у Fort  Group.  Как рассказали в компании, ЦДС самостоятельно займет почти все площади: офис застройщика разместится на 4 тыс. кв. м, еще 2 тыс. кв. м будут сданы в аренду. «Этот объект меня давно интересовал, мы вели переговоры о покупке еще с прежним собственником», – уточняет глава ЦДС Михаил Медведев.

Политика и цены

Специалисты отмечают небольшие изменения в коммерческих условиях на рынке офисной недвижимости. По данным JLL, в  течение 2013 года средние рублевые арендные ставки выросли на 8% в классе А и на 5% – в классе В. В ситуации ослабления рубля, которое наблюдалось еще в конце прошлого года, рост долларовых ставок был ниже – на 3% в классе А и на 1% в классе В. За первый квартал 2014 года средний уровень запрашиваемых арендных ставок практически не изменился, рост ставок аренды, номинированных в рублях, в классах А и В составил 0,6-0,7%. Однако, учитывая произошедшее значительное ослабление российской валюты, при пересчете ставок в долларовый эквивалент наблюдается существенное их снижение – на 6,6%. «Заметное изменение курса валют в начале года незначительно повлияло на ценовую политику на рынке офисной недвижимости, так как ставки установлены преимущественно в рублях», – говорит управляющий директор

PM NAI Becar Наталья Скаландис. Так, по ее данным, в классе А арендные ставки с учетом НДС и эксплуатационных расходов равны 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м.

В классе В+ ставки равны 1 тыс. 280 руб-лям за 1 кв. м. В бизнес-центрах класса В сегодня можно арендовать помещения в среднем за 950 рублей за 1 кв. м, в классе С – за 830 рублей. «Мы входим в системный кризис, который неизвестно сколько продлится. В конце года увидим спад ВВП на 3%. Так что новых рабочих мест создаваться не будет, а значит, необходимости в новых офисных площадях нет. Что касается валютных ставок, то их уровень сохранится. Ниже 1 тыс. рублей в классе В ставки никто опускать не собирается», – уверен финансовый директор УК «Сенатор» Андрей Ростовцев. Впрочем, по мнению управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, рассуждать о том, стоит снижать ставки или нет, не имеет смысла: «Это происходит естественным путем за счет инфляции. То есть если вы их не повышали, то они уже снизились примерно на 7% сами по себе».

Смена профиля

Большинство объектов, заявленных к сдаче в 2014 году, будут введены в классе А, что может спровоцировать дальнейший рост вакансии в данном сегменте, рост конкуренции и, как следствие, снижение арендных ставок. Еще одним способом конкурентной борьбы может стать перезаключение договоров с арендаторами в пользу долгосрочных договоров. О таких намерениях уже заявили ряд компаний, например сеть петербургских бизнес-центров «Сенатор». Компания намерена заключать контракты по аренде сроком от трех до десяти лет.

Впрочем, участники рынка видят выход для девелоперов в перепрофилировании проектов. «Правда, сейчас, в отличие от кризиса 2008 года, когда вместо офисных комплексов удавалось согласовать жилые кварталы, девелоперы крайне стеснены в возможностях. Городские власти более не готовы на подобные глобальные перемены. Теперь вместо офисов можно попробовать согласовать только апарт-отели, да и то с большими сложностями», – говорит исполнительный директор СК «С.Э.Р.» Павел Бережной. Судя по всему, по такому пути пойдет «ВТБ девелопмент»: компания намерена вместо гостиницы в составе МФК «Невская ратуша» построить апарт-отель. Что касается оставшихся офисных зданий «Невской ратуши», то их судьба пока неясна. Об этом на открытии первой очереди заявил вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Еще один пример – многофункциональный комплекс Docklands на Васильевском острове. По словам директора ГК «Балтийский Монолит» Светланы Петровой, Docklands будет состоять из гостиницы, двух бизнес-центров и трех корпусов апартаментов.

Всего, по данным Colliers International, сейчас анонсировано строительство около 1 млн кв. м офисных площадей классов А и В. По мнению Арсения Васильева, перепрофилирование может пойти по нескольким путям: «Так, в центре города, где высокая стоимость земли, будут появляться торгово-офисные центры, в которых на первых этажах будет расположен торговый центр, а остальные используют под другие функции, например под офисы».

Основная функция объекта будет зависеть от локации. Например, в местах с хорошей проходимостью имеет смысл сосредоточиться на торговой функции. Если проходимость не очень высока, но у места хорошая транспортная доступность, то одной из основных функций будет офисная. Возможно и совмещение трех форматов – торговля, офисы, апартаменты – с ориентацией на иностранные или региональные компании, которые снимают жилье для своих сотрудников. «В целом направление развития МФК является достаточно перспективным: собственник снижает риски заполнения комплекса арендаторами, диверсифицируя предложение, при этом привлекательность комплекса может вырасти для арендаторов при условии пересекающихся потоков клиентов», – считает Арсений Васильев.

Санкт-Петербург

Основные показатели рынка офисной недвижимости за I кв. 2014 г., Санкт-Петербург
Объем ввода БЦ (классы А, В+, В), тыс.кв.м
Динамика уровня вакансии по классам, %
Диапазон арендных ставок по классам, руб./кв.м/мес. на 1 кв. 2014 г.
Доля офисных центров класса А и В в общем объеме предложения, I кв. 2014 г.
Динамика объема качественных офисных площадей, III кв. 2009 г. – I кв. 2014 г.

У партнеров

    Реклама