Петербург интересен инвесторам

Международный бизнес
Москва, 05.05.2014
«Эксперт Северо-Запад» №20 (667)
Арон Либинсон: «Поскольку Петербург – город с признанной туристической и увеличивающейся деловой активностью, я вижу в инвестициях в петербургский рынок недвижимости меньший риск, чем в любом другом городе»

Фото: компания Intercontinental Hotels Group

Угроза экономических санкций со стороны Запада заставляет опасаться оттока капитала из России. Он уже происходит, причем достаточно интенсивно. Но многие компании, работающие на российском рынке не первый год, по-прежнему считают наш рынок перспективным. О привлекательности Петербурга с точки зрения иностранных инвесторов говорит и вице-президент по развитию в России, СНГ и Грузии компании InterContinental Hotels Group Арон Либинсон:

– Петербург интересен не только для иностранных, но и для российских инвес-торов, если мы говорим о таком активе, как гостиничная недвижимость. Это третий по величине город в Европе после Лондона и Москвы: географически Стамбул мы не причисляем к чисто европейским городам, потому что половина города находится в Азии, а половина – в Европе. Безусловно, с точки зрения и размеров, и близости к Европе, и всего остального у Петербурга потенциал колоссальный. Я искренне считаю, что Петербург – одно из тех мест, которые любой человек должен обязательно посетить. И если уж иностранным туристам доведется приехать в Россию, то посещение Петербурга должно быть неотъемлемой частью любого тура. А поскольку индустрия гостеприимства развивается рука об руку с индустрией туризма, то и в этом плане потенциал есть, и он постоянно увеличивается. Мы наблюдаем планомерное развитие города как делового центра. Меры по увеличению делового потока, которые принимает государство, тоже всем понятны и известны: и Конституционный суд сюда переводят, и ряд других судов, и «Газпром», и Петербургский экономический форум проходит в городе, и масса мероприятий в течение года, и строительство «Экспофорума» (на рынке выставок и конференций уже сейчас это значимая величина, а будет еще более значимой). Деловые посещения Петербурга предполагают не только проведение мероприятий, но еще и осмотр города, поэтому с точки зрения ознакомительного туризма, сочетающегося с деловым, Петербург – идеальное место, гораздо лучше, чем Москва и любой другой город России: есть и что посмотреть, и подходящая инфраструктура.

Сегмент гостиничной недвижимости мы относим к долгосрочным рынкам.

С точки зрения устойчивости тренда мы видим, что, невзирая на возникающие кризисы, город только развивается – за последние 20 лет ни разу ничего не пошло вспять. Это происходит медленнее, чем хотелось бы, но тем не менее турпоток растет – и растет количество денег, потраченных туристами. Это не говорит о том, что город дорогой, – это говорит о том, что люди стали больше тратить.

– Если уйти от лирики и красот Петербурга, можете оценить местный отельный бизнес с точки зрения окупаемости, рисков?

– Любой бизнес в сфере недвижимости рискованный, но стоит отметить, что риски в сфере гостичиной недвижимости меньше, чем риски бизнеса офисной недвижимости. Обратная сторона – более долгая окупаемость. Инвестор, если он правильно спрогнозировал свои затраты и свои инвестиционные ожидания, получит окупаемость за 10-12 лет. Этот денежный поток позволит ему выполнять свои финансовые обязательства, что не всегда происходит в классах активов, например, офисной или торговой недвижимости.

Инвесторы заинтересованы в диверсификации своих рисков и, скажем так, в нейтрализации негативных последствий кризиса на том или ином рынке недвижимости. Они выбирают гостиничный рынок просто потому, что он не завязан на потребительский спрос, который связан с кредитованием и с ипотекой, на активность компаний и корпораций, арендующих офисные площади, либо на покупательную способность населения. Он завязан на более длительные процессы, связанные с деловой и туристической активностью. Поскольку Петербург – город с признанной туристической и увеличивающейся деловой активностью, я вижу в инвестициях в петербургский рынок недвижимости меньший риск, чем в любом другом городе.

Преследовать спрос

– Годами говорили, что городу не хватает отелей – то пятизвездочных, то эконом-класса. На ваш взгляд, Петербургу действительно не хватает отелей?

– Не хватает для чего? Наличие отелей – это составляющая часть большого процесса, связанного с перемещением людей, с проживанием людей в городе, с появлением их в городе. Как они сюда приезжают, какими транспортными средствами? Сколько тратят на дорогу? Зачем они сюда приезжают? Даже если построить еще 20 гостиниц размером с «Прибалтийскую», это не изменит ситуацию фундаментально. Потому что если у нас билет до Красноярска стоит в три раза больше, чем от Лондона до Варшавы, то о каком массовом туризме из российских регионов, которые всегда были для города ключевым источником туристических потоков (а это низкий ценовой сегмент), можно говорить? Опять же один из ключевых элементов – все звенья цепочки должны работать. Говорят, что неудовлетворенный спрос рождает высокую цену на отели, но спрос здесь сезонный. Четыре месяца в году гостиницы работают с пиковой загрузкой. Но в остальные восемь месяцев нет проблем ни с номерами, ни с ценами на них. А если мы рассматриваем спрос на гостиницы, то мы должны сравнивать Санкт-Петербург не с крупными центральными европейскими городами (Прагой, Будапештом, Лондоном, Парижем). Давайте сравнивать с Сардинией, с югом Испании и т.д., где есть четкие сезонные колебания. И мы будем понимать, что с мая по октябрь загрузка 80%, а с сентября по май – около 40%.  Средняя по городу официально – 67%, в сегменте сетевых гостиниц – 63-65%. Загрузка не всегда является показателем – еще есть цена номера, и в рамках желаний инвесторов между загрузкой и ценой мы выбираем цену.

Я не считаю, что в городе не хватает гостиниц. В городе не хватает гостиниц качественного ценового сегмента, причем в тех местах, где гостям хотелось бы жить. В Купчино, на Гражданке или в Озерках турист не будет селиться, потому что все интересное находится в центре. Поэтому бесполезно строить много гостиниц на выселках и закрывать нишу: все равно турист предпочтет новому отелю на выселках мини-отель в районе Литейного, на Владимирском или на Петроградке.

– А как вам нравится идея строить поближе к аэропорту?

– Надо строить там, где есть спрос. То есть гостиница следует за спросом. Если это туризм, то туристам может быть удобно. Если мы говорим про деловых людей, то, возможно, их активность сосредоточится вокруг проекта «Лахта-центра». В Приморской части будет яркая деловая активность, помимо «Лахта-центра» будет еще и офисная составляющая, а спрос потянет за собой развитие гостиниц. Сейчас аэропорт кажется притягательной территорией: активно растет офисный комплекс, который сейчас фактически весь распродан, рядом расположен «Экспофорум», проводится большое количество конференций.

Но вряд ли в том же самом Купчино либо в центре Васильевского острова возникнет такой спрос, который позволит создавать новые гостиницы.

– Когда-то на Васильевском острове даже бизнес-центров не было из-за того, что мосты разводят. А сейчас появились.

– Васильевский остров – это как государство в государстве. Понятно, что транспортная инфраструктура там будет развиваться. Но отели (помимо существующих) появятся, когда сформируется вся инфраструктура, которая приведет туда потенциальных гостей.

Решают не кадры – бренды

– Обычно для стартапов гостиничных проектов очень сложно найти персонал. Для вас кадры – проблема?

– Проблема с качественным персоналом в гостиничном бизнесе есть у всех. Текучесть кадров высока, люди не всегда воспринимают работу в гостинице как длительный путь в своей карьере, часто рассматривают как временное занятие.

А ведь гостиница – это не стены и трубы, а люди, которые обслуживают гостей. Требования в гостиницах международных операторов – профессионализм и качество персонала на всех позициях. И любая позиция требует соответствующего тренинга и желания работать. К сожалению, не все ощущают, что они делают правильное, важное дело. Задача всех операторов – создать такую среду, которая позволяла бы на всех уровнях иерархической лестницы гостиниц чувствовать, что они занимаются делом, в котором можно расти и развиваться.

Совместно с правительством Москвы мы открыли Академию IHG в России – программу профессиональной подготовки и развития, которая позволяет растить из желающих тот самый персонал, который видит возможность для самореализации именно в гостиничном бизнесе.

Учебные заведения? У меня есть большие сомнения по поводу достаточности теоретической базы без практики. В гостиничной школе человека не научат работать официантом, или убирать номера, или работать в инженерной службе. Он будет менеджером. Но ты не можешь быть менеджером, пока не пройдешь через уборку номеров и работу официанта. Наши гостиничные школы научат, как управлять гостиницей, но пока ты изнутри не поймешь, как обслуживать гостей, до тех пор ты не сможешь управлять гостиницей. Замкнутый круг.

– А у местных отельных операторов хватает умения?

– Я честно скажу, хотя, может быть, мне не стоит этого говорить как международному оператору: оператор – это оператор, это всегда одно и то же. Все процессы достаточно простые. Просто существует определенный стандарт гостеприимства международных сетей, придуманный и отработанный десятилетиями. Если оператор умеет качественно управлять несетевой гостиницей, ему достаточно будет просто научиться, применяя сетевые стандарты, управлять сетевой гостиницей. Среди российских операторов есть те, которые могут и управляют гостиницами.

А плохой оператор – это тот, который в принципе не знает, как надо обслуживать гостей, у которого бардак в размещении, у которого воруют в службе питания и т.д.

Мы – международные операторы, и даже если гостиница работает под нашим брендом, но по франшизе, все равно качество работы и соответствие стандартам гарантируется.

Те, кто работает бесконтрольно, как сам себе написал, – вот это уже вопрос.

Временные неприятности

– Для России сегодня сложилась непростая ситуация: западные политики требуют, чтобы мир отвернулся от нас. И пока мы не понимаем, много ли народу посетит Петербург в этом году. И не будут ли пустовать отели?

– Все эти санкции – временное явление. Я очень хорошо помню: в 2002 году в Англии была эпидемия ящура в сельской местности. Не было никаких санкций, но туристический поток в Англию упал на 15%. Существуют ситуации, которые в той или иной степени влияют на характер и структуру потока туристов. Не обязательно у вас уменьшится количество туристов – к вам могут вместо финнов приехать немцы, и может быть, они заплатят даже больше.

С точки зрения бизнеса ситуация может оказать влияние, а может и не оказать.

В любом случае это не будет продолжительным процессом. 11 сентября 2001 года нанесло колоссальный удар по авиаиндустрии, по гостиничной индустрии, а потом все вернулось на место. Если падение будет, то мы надеемся, что оно будет недолгим. Очень многое преувеличено прессой, поскольку подобных вещей не происходило раньше и все не знают, как тут быть. Но все случается когда-то впервые.

– Собираетесь ли вы – в такой вот непростой ситуации – развивать бизнес в России?

– Сегодня IHG – лидер рынка гостиничной недвижимости России, мы находимся на первом месте по количеству открытых гостиниц и гостиниц в стадии строительства: пять открыто и две строятся.  Всего в России, СНГ и Грузии открыто 20 гостиниц, а к 2020 году мы рассчитываем довести число проектов на разной стадии реализации в этом регионе до 100. В настоящее время ведется параллельная работа над несколькими проектами, которые пока назвать не могу. Мы планируем сохранять лидерские позиции на рынке и в ближайшие годы, а количество идей и потенциальных проектов для ключевых брендов компании (Holiday Inn, Crown Plaza, Intercontinental, Holiday Inn Express, Hotel Indigo, Staybridge Suites), если их все реализовать, позволит нам осуществить эти планы.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №20 (667) 5 мая 2014
    Судостроение
    Содержание:
    Неспешной поступью

    Реформа судостроительной отрасли России буксует. Сокращение заказов на строительство военных кораблей и коммерческих судов привело к сложному экономическому положению почти всех судостроительных заводов в стране и значительному удорожанию продукции

    Реклама