Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Экономика

Но быть хозяином обязан

2014
Фото: архив «Эксперт С-З»

Эстония первой на территории бывшего СССР полностью завершила демонтаж государственной системы ЖКХ. Впрочем, практика убеждает, что безоговорочно верных решений на все времена не бывает и иногда новым, то есть лучшим, решением может стать хорошо забытое старое

В ходе реформирования ЖКХ руководство республики с самого начала выбрало наиболее радикальный способ – полную приватизацию. На этом пути последним принципиальным шагом была окончательная ликвидация системы муниципальных домоуправлений (МД) в конце 2002 года.

Право собственности – это право ответственности

Одной из наиболее серьезных проблем реформы оказалось создание квартирных товариществ (КТ), которые объединяют владельцев квартир и несут солидарную ответственность за содержание, сохранность и обслуживание жилых зданий. На первых порах не всегда удавалось сформировать инициативную группу жильцов даже в тех домах, где доля приватизированных квартир значительно превышала минимальную норму 25%, установленную законом для создания КТ. Тогда был принят закон о принудительном формировании товариществ, хотя до сих пор остаются еще районы, где эта ступень реформы не достигнута, – главным образом на северо-востоке республики (административное наименование – Ида-Вирумаа, включает города Нарва, Кохтла-Ярве, Йыхви, Силламяэ), где проживает преимущественно неэстонское население. По данным Эстонского союза квартирных товариществ (ЭСКТ), в этом регионе средний показатель числа приватизированных квартир в доме – менее 90%, а пять лет назад и вовсе не превышал 70% (всего в Эстонии 98% городских квартир принадлежат частным лицам, оставшиеся 2% – государственный социальный жилой фонд, к которому относится и неприватизированное жилье).

В ноябре 2013 года правительство Эстонии внесло на обсуждение в парламент новый законопроект о квартирной собственности и квартирных товариществах. В разработке этого документа активно участвовал ЭСКТ, созданный еще в 1996 году для координации усилий разрозненных товариществ. Сегодня в Эстонии около 8 тыс. квартирных товариществ и существенного увеличения их числа не ожидается, поскольку для этого уже практически нет ресурса.

Характерная деталь. Первоначальный вариант законопроекта, разработанный в дебрях Министерства юстиции ЭР, предусматривал ликвидацию всех товариществ в расчете исключительно на индивидуальную ответственность владельцев квартир. Однако после консультаций со специалистами ЭСКТ в документ были внесены изменения, согласно которым, напротив, во всех многоквартирных домах к 2018 году должны быть созданы квартирные товарищества как наиболее эффективные органы управления и обслуживания зданий.

По мнению некоторых экспертов, квартирное товарищество – это элемент гражданского общества, создание которого на постсоветском пространстве до сих пор представляет собой серьезную проблему. Большинство владельцев квартир – это люди, которые за десятилетия советской власти утратили чувство собственности и, как следствие, ответственности за нее.

Это касается и жилья, обслуживание которого всегда считалось имманентной обязанностью государства. Взять лично на себя эту ответственность психологически очень трудно, даже если жилье стало твоей частной собственностью.

Однако трудно – не значит невозможно. Заместитель председателя ЭСКТ Раймо Йыгева привел «Эксперту С-З» такой пример: союз ежегодно организует совместные с российскими коллегами форумы по обсуждению проблем ЖКХ. В одном из таких форумов в Таллине два года назад участвовал секретарь центрального совета партии «Справедливая Россия» Олег Шеин, который возглавляет также совет партии по жилищной и коммунальной политике. В ходе обсуждения опыта принимающей стороны он посетовал: дескать, эстонцам гораздо легче преодолеть этот пресловутый психологический барьер, поскольку у них очень развиты вековые традиции владения недвижимостью – хуторами, домами, земельными участками. Да и советская власть здесь была не так долго, как в России, и поэтому в генетической памяти народа не были искоренены представления о том, насколько сильна связь между собственностью и ответственностью.

«После этой дискуссии мы организовали для наших российских гостей деловую экскурсию в одно из лучших квартирных товариществ республики, – говорит Раймо Йыгева. – А таковым является КТ по улице Лийкури, где живут бывшие работники союзного завода “Двигатель” – предприятия советского оборонного комплекса, на котором в силу определенных обстоятельств трудились почти исключительно приезжие специалисты. Эстонцев там практически не было. Так вот, в этом товариществе царит, по сути, идеальный порядок: чистота в подъездах и на внутриквартальных территориях, все дома утеплены, коммуникации отремонтированы или полностью реконструированы, никаких проблем с отоплением и водоснабжением! И все это – целиком за счет собственных средств, без финансирования со стороны муниципальных или государственных структур».

Не участие, но поддержка

Было бы неверным впечатление, что КТ полностью предоставлены самим себе. В ходе реформы достаточно жесткие действия со стороны государства не только не исключали практическую поддержку новых сообществ в их первых шагах, но и, напротив, подразумевали ее.

Как и всюду на постсоветском пространстве, текущий и капитальный ремонт жилых зданий многие годы серьезно недофинансировался. В Министерстве экономики Эстонии считают, что для поддержания жилищного фонда и предотвращения его разрушения требуется ежегодно инвестировать в эту отрасль около 70 млн евро. Правда, на начальном этапе реформирования – в ходе приватизации жилья – для неотложного ремонта зданий на принципах самофинансирования с владельцев квартир было единовременно собрано примерно 50-55 млн евро. Однако остается необходимость текущего ремонта и обслуживания, и для этих целей – с учетом уже произведенных работ – потребность в инвестировании сохраняется, хотя и в меньшем объеме – примерно 30 млн евро в год. Таких свободных средств не было ни у государства, ни у муниципалитетов. Наиболее реальный источник – банковские кредиты.

Чтобы облегчить квартирным товариществам бремя таких займов, в крупных городах Эстонии была задействована программа поддержки товариществ муниципальными властями. Так, мэрия Таллина ежегодно выделяла около 220 тыс. евро, которые предназначались для частичного погашения процентов по целевому кредиту, взятому квартирными товариществами для реновации зданий. В результате годовой банковский процент по таким кредитам для КТ составлял от 2,85 до 3,1%, то есть вдвое меньше обычного уровня. Похожая система, но в меньших объемах, действовала и во втором по величине городе страны – Тарту. При этом банки, убедившись в надежности гарантий выплаты процентов по кредиту со стороны муниципалитетов, в последующие пять лет снизили ставки интрессов практически вдвое. 

Сегодня эта программа уже не действует, но ей на смену пришла другая – правительственная программа KredEx («Кредитный экспорт»). Государство использует для этой цели средства, получаемые от продажи Эстонией своих неиспользованных квот на выброс в атмосферу углекислого газа (отсюда и «экспортная» составляющая). В рамках этой программы финансовая поддержка в размере 35% общей суммы затрат оказывается тем товариществам, которые осуществляют комплексную реновацию своих зданий, то есть утепление стен и крыш, замену всех окон на стеклопакеты, реконструкцию систем канализации, отопления и водоснабжения. Конкретные суммы определяются по факту – каждый раз в индивидуальном порядке. Самая большая на сегодняшний день сумма – 700 тыс. евро – была выделена одному из квартирных товариществ по улице Сыпрусе в Мустамяэ – спальном районе столицы, ровеснике московских Черемушек. Здесь полная реновация панельной девятиэтажки обошлась в 2 млн евро. Критики считают, что на эти деньги можно было построить новый жилой дом, отвечающий современным стандартам. Но по мнению Раймо Йыгева, ни один город Эстонии не может себе позволить – по примеру таких мегаполисов, как Москва или Санкт-Петербург, – снос старых многоквартирных панельных домов и строительство на их месте новых. Так что дом на улице Сыпрусе можно считать фактически заново отстроенным.

Экономить – выгодно

Немаловажная деталь: практически сразу после выхода на сцену квартирных товариществ, еще даже до принятия особых мер по энергосбережению, расходы на содержание и ремонт жилых зданий резко сократились – в среднем не менее чем на 30-35%, по данным мэрии Таллина.

Практически все владельцы квартир сегодня имеют индивидуальные водомеры, а в каждом подъезде или доме есть теплосчетчики. После их установки расход пресной воды в бытовом секторе снизился с 250 литров на человека в сутки до 108 литров – уровня допустимого санитарного минимума. По теплу точных данных нет, однако специалисты курирующих коммунальную сферу служб таллинской мэрии считают, что в бытовом секторе расход сократился примерно вдвое – за счет более рационального использования теплоносителей вследствие модернизации зданий, лучшей теплоизоляции подземных трасс и других мер.

Определить влияние реформы ЖКХ на стоимость коммунальных услуг и индивидуальные расходы на содержание каждой квартиры в отдельности сегодня крайне затруднительно. Ведь за прошедшие годы в Эстонии произошли две денежные реформы (введение кроны в 1992 году и евро в 2011-м), а также многократные повышения тарифов на электро- и тепловую энергию, моторное топливо и другие виды ресурсов, от которых прямо или косвенно зависит стоимость жилья. Но можно привести некие усредненные данные на примере наименее обеспеченных жителей Таллина. (В других городах республики подобные расходы примерно в полтора раза меньше.)

Так, семья из двух неработающих пенсионеров, имеющая общий ежемесячный доход 650 евро и живущая в типовой двухкомнатной квартире спального района, расходует на ее содержание примерно 75-80 евро летом и около 150 евро – в зимний период. Причем в начале и в конце отопительного сезона, когда фактический расход тепловой энергии ниже, чем в период пиковых нагрузок с декабря по февраль, эти затраты могут быть ощутимо ниже.

Здесь не учитываются расходы на электричество, газ (если он есть), телефон и другие «дополнительные» услуги, которые оплачиваются по отдельным счетам. Суммарно они могут приближаться к размерам квартплаты, но это уже зависит от умения экономить. В понятие же собственно квартплаты входят водоснабжение и канализация (по водомерам), ремонт и содержание жилого фонда, зарплата членов правления КТ, пользование совместной собственностью (лифтами, подъездами, лестничными площадками и маршами), вывоз мусора и тому подобные расходы. Львиная доля – это плата за отопление, но она осуществляется строго по факту, а не «разбрасывается» на весь год.

По граблям не ходить!

Опыт Эстонии в реформировании ЖКХ признан достаточно успешным на европейском уровне. Что, однако, вовсе не отрицает наличия в нем ошибок и недостатков. Какие из них, по мнению специалистов, следует учесть другим реформаторам, чтобы не наступить на те же грабли?

Ведущий специалист отдела общего планирования Департамента городского планирования Таллинской городской управы Владимир Радовский, например, подвергает сомнению целесообразность ликвидации муниципальных домоуправлений: «Нельзя было приватизировать такие важнейшие муниципальные коммунальные службы, как тепло-, водоснабжение и канализация. Несмотря на наличие государственных регуляторов в лице Департамента конкуренции и Департамента защиты прав потребителей, коммерческие организации, в ведении которых находятся эти службы, всеми способами стараются поднять тарифы на услуги и увеличить тем самым свою прибыль. Для муниципальной службы коммерческая прибыль не является основной целью, а ее деятельность находится под более жестким контролем».

С этим согласен член административного совета района Пыхья-Таллин (Северный Таллин) Сергей Николаев: «Частная фирма, обслуживающая квартирные товарищества, может обанкротиться, преобразоваться в другое юридическое лицо или каким-то иным способом исчезнуть вместе с деньгами заказчика, не неся при этом фактически никакой ответственности. Эстонское законодательство в этой части страдает излишней мягкостью, а реальный ущерб от действий недобросовестного коммерсанта несут ни в чем не повинные жильцы. Мы в своем районе намерены вернуться к такой форме, как МД».

Раймо Йыгева поясняет: «Нередко между членами правления КТ и рядовыми жильцами возникают конфликтные ситуации, в основе которых лежит неумение общаться и договариваться. Мы предложили государству создать своего рода примирительную комиссию, которая занималась бы решением таких конфликтов в досудебном порядке. Но пока ответа не получили».

Эту позицию разделяет Владимир Радовский: «Решение юридических споров в суде, как правило, затягивается на несколько лет. Для упрощения этого процесса необходим уполномоченный государством орган, который бы рассматривал споры в квартирных товариществах во внесудебном порядке и бесплатно консультировал жильцов по юридическим вопросам».

При этом все собеседники «Эксперта С-З» единодушны во мнении: приватизация жилья и создание тем самым собственника и хозяина, а также формирование квартирных товариществ в целом было правильным решением при переходе жилищно-коммунального хозяйства республики на рыночные отношения.               

Таллин

Недвижимость – это земля

В эстонском законодательстве отсутствует понятие «налог на недвижимость». Его функцию выполняет налог на землю. Каждый владелец квартиры одновременно владеет так называемой мысленной долей земельного участка, на котором стоит дом. Соответственно, этот участок облагается налогом в размере от 1­1,5% его кадастровой стоимости. Для городской квартиры размер такого налога составляет в среднем 30 евро в год. Если речь идет о реальном участке земли площадью 10 соток (например, под дачей), то налог возрастает примерно до 190 евро в год – в зависимости от качества почвы, удаленности от крупных населенных пунктов и других условий.

Статистика

По данным переписи населения и жилых помещений 2011­2012 годов, в Эстонии насчитывалось 657 тыс. 791 жилое помещение. Из них 649 тыс. 746 (98,8%) – так называемые обычные жилые помещения: квартиры, частные дома, боксы в рядных домах или домах на две семьи. В том числе – 23 тыс. 616 квартирных домов (68,8% всех обычных жилых помещений), 178 тыс.  69 частных домов и 13 тыс. 146 боксов в рядных домах.

Жителям Эстонии принадлежит 93,4% всех жилых помещений, гражданам иностранных государств – 2,3%, государству – 1,8%.                       

«Эксперт Северо-Запад» №21 (668)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Лидеры ИТ-отрасли вновь собрались в России

    MERLION IT Solutions Summit собрал около 1500 участников (топ-менеджеров глобальных ИТ-корпораций и российских системных интеграторов)

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Опасные игры с ценами

    К чему приводят закупки, ориентированные на максимально низкие цены

    В октябре АЦ Эксперт представит сразу два рейтинга российских вузов

    Аналитический центр «Эксперт» в октябре представит сразу два рейтинга российских вузов — изобретательской и предпринимательской активности.

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама