«Прет-а-порте» строительного рынка

Спецвыпуск
Москва, 04.08.2014
«Эксперт Северо-Запад» №33-34 (677)
Петербургский рынок строящегося жилья после всплеска в начале года вновь пришел в равновесие, которое больше напоминает спячку. Чтобы его взбодрить, необходима новая затея

Периодически на первичном рынке Петербурга появлялись те или иные «фишки», которые двигали его вперед. Так, в свое время в моду вошли проекты комплексного освоения территорий (КОТ), которым пророчили долю в 70% рынка уже в ближайшие годы. Затем застройщики стройными рядами двинулись осваивать приграничную с городом территорию Ленобласти. В последние пару лет главным двигателем первичного рынка стало ипотечное кредитование и несколько других, менее заметных явлений. Однако главным внешним фактором, конечно, всегда выступает общая ситуация в экономике.

Промежуточный итог

Первое полугодие 2014 года запомнится специалистам резким, но коротким оживлением в начале года и откатом на прежние позиции.

«После роста в начале года, вызванного активными колебаниями курсов валют, спрос на недвижимость вернулся к своим стабильным показателям», - отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров. Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова также полагает, что высокий спрос начала года был продиктован не естественными экономическими условиями, а внешним воздействием на рынок геополитики и соответственно возникшими валютными колебаниями. «Ретардация темпов роста во втором квартале последовала за стабилизацией курса рубля и реализацией отложенного спроса в первом квартале. То, что происходило в мае-июне, можно назвать естественным спадом после преувеличенной активности первого квартала», - поясняет она.

По данным комитета по строительству, за первую половину 2014 года в Петербурге введено в эксплуатацию более 1,4 млн кв. м жилья – 733 дома на 24,9 тыс. квартир в различных районах города. По расчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем предложения на начало июля по всем территориям, включая пригородную зону Ленобласти, составил 4,11 млн кв. м, что выше прошлогоднего показателя на 18,4% (3,47 млн кв. м). При этом на долю Ленобласти приходится 31% всего предложения против 28% в аналогичном периоде прошлого года.

В АН «Итака» подсчитали: на начало июля в стадии строительства находилось 85 жилых комплексов «масс-маркет», общая площадь которых составляет около 5 млн кв. м. В продаже в конце второго квартала предлагалось 27,5 тыс. квартир, из которых наибольшая доля (37%) - однокомнатные, 29% - двухкомнатные, 18% - трехкомнатные, 14% - студии и 2% - многокомнатные.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на рынок за первое полугодие выведено 2,7 млн кв. м. Реализовано за это время 2,41 млн кв. м - на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года (1,7 млн кв. м). Причем только за первое полугодие продано 62% от объема спроса за весь 2013 год. 66% проданного жилья приходится на обжитые районы Петербурга и пригороды, а 34% - на прилегающие к городу районы Ленобласти.

«Объем предложения на рынке недвижимости остается очень высоким, - констатирует Светлана Денисова. По мнению руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, ситуацию на рынке можно назвать равновесием: объем выведенного на рынок жилья почти соответствует объему продаж. Равновесие было нарушено в начале года, затем рынок успокоился. По расчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие средние цены предложения жилья класса «масс-маркет» в обжитых районах Петербурга увеличились на 4,3%, в ближней области – на 4,2%. Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова прогнозирует рост цен на рынке новостроек до конца осени в пределах 5%.

Вторичный фактор

Фактором, который изначально оказывал серьезное влияние на рынок строящегося жилья, был вторичный рынок. Сейчас он заметно стагнирует – покупатели все чаще выбирают первичный. «Жилые комплексы, которые мы строим сегодня, уже нельзя сравнить с теми, что были сданы 5-10 лет назад. Качественно изменилась инженерная «начинка» зданий, более комфортной стала квартирография комплексов, количество парковочных мест стремится к числу квартир в доме, отделка входных групп и мест общего пользования выполняется по оригинальным дизайн-проектам, благоустройство прилегающей территории соответствует актуальным стандартам. Это уже другой уровень жизни, который отвечает запросам покупателей, и поэтому активно востребован на рынке», - говорит Беслан Берсиров.

Соответственно, постепенно стирается разница в цене между первичным и вторичным рынком. «По состоянию на 1 июля 2014 года разница в цене составила всего 300 рублей, - отмечает Ольга Трошева. - Для сравнения, в июле 2011 года квадратный метр на вторичке в среднем был дороже первички на 8 тыс. рублей».

Тем не менее, любая нестабильность заставляет покупателей возвращаться на вторичный рынок, рассуждает Светлана Денисова: если в экономически неспокойные периоды люди хотят сохранить сбережения и вложить их в недвижимость, лучшая покупка — готовое жилье.

Классный фактор

У застройщиков всегда наготове объяснение, почему они поступают так, а не иначе – возводят новые дома именно в этом месте, именно с такими параметрами, именно такого уровня комфорта. Это объяснение – желание покупателей. Экономические сложности в стране вынуждают покупателей выбирать недорогие объекты. Но желание приобрести жилье качеством повыше у покупателей присутствует. Застройщики стараются решить проблему, поделив класс «масс-маркет» на «эконом» и «комфорт». Доля «комфорта» понемногу растет в общем объеме рынка.

Аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» отмечают: доля площадей эконом-класса на первичном рынке по-прежнему наибольшая в объеме предложения - 55,1% от общего количества строительных объектов. Доля комфорт-класса - 29,5%, на сегмент «бизнес» приходится 15,5%. Если соотношение классов жилья в предложении и меняется, то происходит это очень медленно. «Это обусловлено объективными причинами: девелоперы строят то, что люди покупают, - поясняет Ольга Трошева. Причем квартиры сегмента масс-маркет раскупаются быстрее, чем бизнес-класса или элитные.

Хотя сегодня в целом по рынку преобладают объекты эконом-класса – с минимальными метражами квартир, более простой технологией возведения, достаточно стандартные по своей архитектуре, Беслан Берсиров прогнозирует: «В скором времени в этом сегменте будет наблюдаться избыток предложения, и спрос на него будет снижаться».

Областной фактор

Проекты КОТ пока не заняли ожидаемые 70% рынка. По оценке директора по продажам компании «O2 Development» Елены Бесединой, объем проектов КОТ в общем предложении в Петербурге и на пригородных территориях составляет сейчас около 40%. Впрочем, доля таких проектов, полагает она, будет расти: к объектам в стадии реализации добавятся проекты на юге Петербурга.

Ряд компаний, которые работают на территории сопредельной Ленобласти в течение нескольких лет, как правило, реализуют там проекты КОТ, которые завершат еще не скоро. Их отношения с областными властями уже выстроены – к обоюдному удовлетворению. «Власти Ленинградской области стремятся к сотрудничеству с застройщиками. Мы видим это по тем шагам, которые уже сделаны, по разработанной программе «Социальные объекты в обмен на налоги». В городе, к сожалению, все расходы на создание инфраструктуры сегодня легли на плечи застройщиков и, как следствие, на покупателей квартир», - говорит Беслан Берсиров.

Бурный исход в Ленобласть объясняется также дефицитом участков под застройку в городе. По словам Елены Бесединой, точками приложения сил крупных застройщиков в городе становятся реновация застроенных кварталов и редевелопмент промышленных территорий. А это сложно, потому застройщики приобретают участки в области.

Однако по поводу застройки в Ленобласти энтузиазма у компаний стало меньше. Рост доли проектов в пригородной зоне в общем объеме рынка замедлился, констатирует Ольга Трошева: «Ввиду активного развития данных территорий, выросла не только цена земли, но и конкуренция. Если раньше можно было сказать, что в Ленобласти входной барьер на рынок ниже, чем в городе, то сейчас это уже не совсем так».

Светлана Денисова отмечает: если два последних года характеризовались бурным развитием «заКАДья», то сейчас идет период «отрезвления»: покупателям стало понятно, что относительная дешевизна подобного жилья имеет оборотную сторону. «Предложение в данной локации оказалось избыточным, застройщики испытывают проблемы со сбытом, так что пересмотр ситуации неизбежен», - заключила она.

Ипотечный фактор

Ипотека очевидно остается главным драйвером рынка жилья. Так, по итогам пяти месяцев 2014 года выдача ипотечных кредитов Северо-Западного банка Сбербанка – лидера ипотечного кредитования – составила 24,99 млрд рублей, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года более чем в 2,4 раза. Ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка с начала года вырос на 18,9% и к 1 июня составил 99,8 млрд рублей. Выдача ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге по итогам января-мая 2014 года превысила аналогичные показатели прошлого года в три раза, достигнув по итогам пяти месяцев 16,6 млрд рублей. По словам заместителя председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марины Чубриной, около половины объектов недвижимости, приобретаемых с помощью ипотеки Сбербанка в Петербурге, покупаются на первичном рынке. При этом Северо-Западный банк Сбербанка активно аккредитует строительные объекты – к лету 2014 года в базе аккредитованных объектов банка было более 830 объектов. За пять месяцев аккредитовано 252 объекта недвижимости.

Филиал ВТБ24 в Санкт-Петербурге за первую половину года выдал 6,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 14,9 млрд рублей, увеличив прошлогодние показатели на 48% по количеству и на 65% по объему. Вместе с ростом спроса на квартиры росло количество заявок потенциальных заемщиков, но уже во втором квартале спад по заявкам составил 30% по отношению к первому кварталу. На этом фоне, отмечают в банке, снижается доля заявок на объекты первичного рынка: если с ноября 2013 года по февраль 2014 года этот показатель незначительно колебался на уровне 76-78%, то уже в апреле доля первички снизилась до уровня сентября прошлого года в 65%. Но ВТБ24 по-прежнему планирует наращивать выдачи ипотечных кредитов и по итогам года рассчитывает выдать ипотечных кредитов на общую сумму более 30 млрд рублей.

По оценкам застройщиков, в массовом сегменте первичного рынка доля покупок с привлечением кредита составляет 25-50% - в зависимости от объекта. «Несмотря на незначительное повышение процентных ставок в ряде банков вслед за повышением ставки рефинсирования, ипотека менее популярной не стала, люди по-прежнему обращаются к этому инструменту для улучшения своих жилищных условий», - поясняет директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation Елена Валуева.

По мнению Светланы Денисовой, рост объемов ипотеки «говорит о том, что люди берут кредит смелее, он уже не вызывает стресса и не выглядит эпохальным решением». При этом, замечает Елена Валуева, банки также заинтересованы в ипотечных клиентах: несмотря на повышение ставок, продолжают предлагать различные спецусловия и маркетинговые акции, направленные на привлечение заемщиков.

В прошлом году средняя сумма кредита составляла 1,5 млн рублей. Сегодня в Ленобласти это 1,8 млн рублей, в Петербурге – 2,3 млн рублей. «Объем ипотечных сделок растет, и подобная тенденция в ближайшее время сохранится, - уверена Светлана Денисова. - Изменения могут быть только в динамике и темпах развития, но о прекращении роста говорить не приходится. Других источников наращивания благосостояния и решения квартирного вопроса пока нет».

Спекулятивный фактор

Толчком для рынка может стать массовый приход частных инвесторов, поток которых после кризиса 2008 года почти иссяк, но сегодня восстанавливается. Доля инвестиционных покупок, по оценке застройщикам, составляет 20-25%. Всплеск спроса в начале года прибавил, конечно, спекулятивных сделок. «Количество инвестиционных сделок увеличивается при нестабильной ситуации в экономике – в этом можно было убедиться в начале текущего года, когда курсы валют испытывали существенные колебания», - поясняет Беслан Берсиров.

По мнению Светланы Денисовой, рынок недвижимости не слишком заинтересован в приросте доли инвестиционных сделок, поскольку он выполняет функцию сохранения капитала в очень большом объеме. «Возможный рост инвестиционных покупок нельзя оценивать положительно, поскольку масса неиспользуемой недвижимости, приобретенной с целью инвестирования, будет накапливаться до критической. Рано или поздно ввиду каких-либо неблагоприятных внешнеэкономических или внутриэкономических факторов эта недвижимость может выйти на рынок в чрезмерно высокой концентрации, что приведет к обрушению рынка. Сейчас мы не видим серьезной угрозы, поскольку в основном все покупки совершаются в рамках отложенного спроса и с привлечением ипотеки. Такие покупки сложно назвать сугубо инвестиционными, поскольку для существенного роста цен сейчас нет предпосылок. И такая долгосрочная инвестиция, как жилье в ипотеку, не даст прироста капитала – это лишь способ его сохранения», - заключила она.

Зеленый фактор

Пока роль драйвера не дается «зеленому» строительству. Светлана Денисова полагает, что «зеленое» строительство можно рассматривать как некую «фишку», чтобы привлечь внимание определенной целевой аудитории. «Как правило, это молодые люди, которые ратуют за улучшение экологических условий, и именно они прислушиваются к подобным предложениям, - пояснила она. - Но речь здесь идет только о создании дополнительных преимуществ в конкретном объекте, особого влияния на рынок «зеленое» строительство оказать сегодня не может».

В то же время участники рынка отмечают растущий интерес. «22 года строя кирпичные дома, мы видим, насколько важна для покупателей экологическая безопасность проживания. Натуральные, экологически чистые материалы будут востребованы всегда. Сегодня к ним добавились современные энергоэффективные технологии. Мы активно применяем их в последнее время в своем строительстве и видим в этом новый стимул к развитию нашей компании», - говорит Беслан Берсиров.

Елена Валуева уверена: раз уже сегодня находится все больше застройщиков, которые позиционирует проекты как «зеленые» и стараются привнести в них некие «фишки», перспектива у этого направления есть, нужные тенденции наметились. Однако, по ее мнению, потребуется время, чтобы зеленое строительство стало действительно драйвером.

Таким образом, мода на целый ряд факторов была недолгой и уже прошла, некоторые факторы пока (или уже) не могут оказать серьезного влияния на рынок. И только ипотека двигает первичный рынок недвижимости вперед. Но вряд ли она останется драйвером рынка, учитывая недавнее повышение ключевой ставки ЦБ до 8%. Эксперты уже предупредили: повышение ключевой ставки повысит стоимость фондирования банков. Чтобы компенсировать затраты, банки будут повышать ставки по кредитам. Причем кредиты станут не только более дорогими, но и менее доступными – банки будут повышать требования к заемщикам. Еще несколько месяцев – и застройщикам придется искать новые драйверы.

Санкт-Петербург

Цены на недвижимость в городах Северо-Запада РФ

Распределение рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга и пригородной зоны ЛО по классам на 01.07.2014

Средние цены предложения жилья на 01.07.2014 по классам и территориям, тыс. руб./кв. м

Общая площадь строящегося жилья в I и II кварталах 2014 г.
Количество объектов масс-маркет в продаже на июнь 2014 г., шт.
Средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках на июль 2014 г., руб.
Сравнительная динамика цен предложения, тыс. руб.

У партнеров

    Реклама