Кто в кластере живет

Тема недели
Москва, 01.09.2014
«Эксперт Северо-Запад» №36 (679)
Район между Суворовским проспектом и Синопской набережной окончательно расстается со своим промышленным прошлым и превращается в своеобразный административно-деловой кластер

Фото: архив «Эксперт С-З»

Центром этого кластера заслуженно стал Единый центр документов на  улице Красного Текстильщика, а в 2015 году девять комитетов городской администрации заселятся по соседству – в Невской Ратуше. Как следствие, сюда потянется бизнес, элитное жилье, а транспортную сеть придется развивать. Однако за неимением свободного места «новые жильцы» района потеснят аборигенов, конечно, небезвозмездно.       

Для комитетов Смольного предназначен весь первый корпус проекта «Невская Ратуша» – это главное здание комплекса. Его общая площадь составляет свыше 115 тыс. кв. м (включая паркинг). Уже сейчас к заселению арендаторов готовы два бизнес-центра. В настоящий момент подписанные LOI перешли в договоры аренды, первые арендаторы начали селиться в августе. В будущем в рамках проекта планируется возведение еще шести зданий: пять бизнес-центров и гостиница.

Банкроты, на выход

Стоимость земли под жилищное и коммерческое строительство в Центральном районе традиционно одна из самых высоких в городе. Причина очевидна – дефицит мест. При этом несколько участков «держатся» под будущие станции метро «Смольный» и «Суворовская». Поэтому чаще всего новые проекты реализуются путем редевелопмента застроенных территорий.

Так, популярный ныне Единый центр документов – один из основных центров притяжения района – разместился на месте корпусов крупнейшего в России Прядильно-ниточного комбината им. С.М. Кирова. Комбинат прошел через банкротство, перенес часть производства и сохранил в центре города лишь свою небольшую часть.

Таких мест между Суворовским проспектом  и Синопской набережной все меньше. Но по странному стечению обстоятельств сегодня как раз напротив Невской Ратуши расположен советский недострой, принадлежащий компании «Парус». И в настоящее время предприятие также находится в стадии банкротства. Первоначально недострой принадлежал фабрике им. Бебеля, за которой осталось соседнее здание. Она также прошла процедуру банкротства, в рамках которой и избавилась от 0,5 га земли вместе с недостроем. Но достраивать или перестраивать здание, похоже, никто не собирался. Теперь оно «украшает» развивающийся район и, по всей видимости, ждет очередного хозяина.

«Участок будет реализован в соответствии с законодательством. Данные о продаже будут опубликованы, как этого требует закон «О банкротстве», – сообщил арбитражный управляющий компании «Парус» Александр Волков.                 

С начала 2012 года на продажу в указанном районе был выставлен целый ряд объектов: по улице Моисеенко, 24 (ИT-компания «Комплит»), Моисеенко, 22, лит. «Б» (группа компаний «ЛАТ»), и другие. Также в районе есть объекты Минобороны.

«Цена квадратного метра земли в рассматриваемом районе Санкт-Петербурга может в среднем составлять 30-50 тыс. руб./ кв. м в зависимости от площади участка, его характеристик, возможного функционального использования, градостроительной подготовленности участка под новое использование и особенностей местоположения», – поясняет генеральный директор London Real Invest Зося Захарова.

Ряд экспертов уверены, что участок с недостроем напротив Невской Ратуши ввиду местоположения в зоне промышленной застройки и сравнительно небольшого размера пригоден исключительно под строительство объекта коммерческой недвижимости.

Строительство идет полным ходом 008_expertsz_36_2.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Строительство идет полным ходом
Фото: архив «Эксперт С-З»

«В центральных районах города стоимость земельных участков под данную функцию колеблется в диапазонах от 14 до 75 тыс. руб./кв. м. Предполагаемая рыночная стоимость участка может составить 40-50 тыс. руб./кв. м, то есть 200-225 млн рублей», – подсчитывает председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН» Андрей Тетыш.

Однако многие участки в районе в свое время были переведены под жилую застройку. Вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина считает, что участок может быть интересен любым девелоперам коммерческой недвижимости, будь то строительство бизнес-центра или ТРК. Также вывод промышленных объектов из этого района интересен строителям жилья премиум-класса.

Вид из окна

Объекты такого рода не позволяют пока причислить территорию к элите 010_expertsz_36.jpg Фото: Ирина Полякова
Объекты такого рода не позволяют пока причислить территорию к элите
Фото: Ирина Полякова

В компании ЗАО «М» («Невская Ратуша») вид из окон на недострои и свалки никого не смущает. Как сообщают в пресс-службе компании, соседство с неразвитыми территориями не становится решающим фактором для арендаторов Невской Ратуши. 

«Находясь в любом из уже построенных бизнес-центров квартала, вы ощущаете красоту и величие современной архитектуры, что лишний раз лишь подчеркивается контрастным окружением», – без всякой иронии говорят в компании.

По данным ЗАО «М», наибольший интерес к помещениям в квартале Невская Ратуша проявляют крупные юридические и консалтинговые агентства, фармацевтические фирмы, строительные, а также ИT-компании – на эти сферы приходится примерно 60% всех запросов. Несколько меньшая доля приходится на государственные структуры, нефтегазовую и финансовую отрасли.

Ценообразование в Невской Ратуше гибкое – учитывает реальное состояние рынка и качество спроса потенциальных арендаторов. Средняя арендная ставка на данный момент составляет 1650 руб. за кв. м (с НДС) и варьируется в зависимости от площади и иных существенных параметров и условий сделки. 

В Центральном районе Петербурга диапазон арендных ставок по бизнес-центрам класса «А» как раз держится в пределах 1550-1950 руб. за кв. м. Окончательная цена в большей части зависит от места, видовых характеристик и транспортной доступности.

Жилищное строительство в районе Невской Ратуши также ведется довольно активно.

«Территория между Суворовским и Синопской наиболее привлекательна для строительства жилья элитного и бизнес-класса», – прокомментировала Зося Захарова.

В настоящий момент в продаже на первичном рынке в данной зоне находится несколько жилых комплексов класса «элит»: ЖК «Александрия» компании RBI, ЖК «Смольный проспект» компании ЮИТ, ЖК «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», ЖК «Кирочная, 57» компании «Ринова» (Setl City).

«На вторичном рынке цена квадратного метра квартир в указанном районе варьируется от 77 до 166 тыс. руб. Средняя цена предложения – 110 тыс. руб./кв. м. Преимущественно к продаже предлагаются квартиры в домах старого фонда вдоль Суворовского проспекта и улицы Моисеенко», – рассказала Зося Захарова.

Элита или не элита?

Эксперты признают: район получил импульс для развития. Однако пока называть его элитным нельзя.

«Превращение данного района в элитный – процесс естественный и неизбежный. А ускорить его могут две вещи: метро и общая экономическая ситуация. В первом у меня уверенности больше. Если озвученные планы по строительству станций будет подтверждаться, станции в районе будут строиться и запускаться, это может удвоить-утроить стоимость земли. А вот инвестиции… Западные сейчас могут резко сократиться, а наш бизнес еще не созрел вкладываться на 10-20 лет», – рассуждает координатор объединения «Общественная платформа» Борис Юшенков.

Основными пунктами программы развития транспортной сети в районе Единого центра документов и Невской Ратуши станут новые станции метро и пробивка Кирочной улицы.

По данным СПбБГУ «Центр транспортного планирования», эти станции входят во второй пусковой комплекс новой ветки петербургского метро (Красносельско-Калининской) и появятся не ранее 2025 года. Станция «Суворовская» будет пересадочной, а выходы расположатся предположительно на углу Суворовского проспекта и улицы Моисеенко и на углу Дегтярного и Заячьего переулков.

Станция «Смольный» расположится под площадью Пролетарской Диктатуры. Это будут станции глубокого залегания. 

Кирочная улица удлинится на 260 метров. Новый участок пройдет южнее ЖК «Александрия» и западнее Невской Ратуши и будет упираться в улицу Красного Текстильщика.

Элитное жилье должно подкреплять свое звание наличием инфраструктуры – детскими учреждениями, зелеными зонами, парковками и т.д. Например, почти все строящиеся детские сады на окраинах Петербурга могут позволить себе наличие бассейна, а школы спальных районов имеют стадионы и спортплощадки. С такой опцией в центре могут возникать проблемы.

По мнению управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, «развитие района неизбежно, как и транспортный коллапс в нем в будущем». Все, что строится там сейчас, указывает он, совершенно не обеспечивается парковочными местами: «Вряд ли придут добрые самаритяне, которые за свой счет вдруг решат эту проблему. Думаю, что указанная территория будет активно застраиваться, но все, что имеет право называться элитным, сформируется все-таки ближе к Смольному и  улицам Таврическая и Шпалерная».    

«Примеров джентрификации (облагораживания) районов в Петербурге множество. Бизнес активно скупал авантажно расположенные предприятия, которые оставались и на элитном Каменном, и на набережных Невы, и в престижных Центральном, Петроградском и других центральных и прилегающих к центру районах. На их месте теперь высятся бизнес-центры, дорогое жилье и т. д. Невская Ратуша, прочие проекты редевелопмента и реновации в этом прежде депрессивном районе, расположенном между Невским проспектом, Невой и Суворовским проспектом, неизбежно приведут к его облагораживанию», – полагает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. По его мнению, до полноценной элитности району еще далеко, но целый ряд «точек роста» с распространением этого роста на прилегающие территории выводит этот уголок Петербурга из разряда «непристижной периферии центра» в категорию «новых центров деловой активности».

«Поэтому, кто знает, – размышляет Борис Юшенков, – может быть, уже через десять лет мы не узнаем район Невской Ратуши, а возможно, процесс преображения займет гораздо больше времени. Но, во всяком случае, он идет».

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №36 (679) 1 сентября 2014
    Точки роста
    Содержание:
    Кто в кластере живет

    Район между Суворовским проспектом и Синопской набережной окончательно расстается со своим промышленным прошлым и превращается в своеобразный административно-деловой кластер

    Реклама