Жилищные переживания

Эксперт Estate
Москва, 13.04.2015
«Эксперт Северо-Запад» №16 (703)
Нынешний кризис оказался не столь устрашающим, как кризис 2008-2009 годов. У девелоперов остается запас прочности, своевременно началась программа госстимулирования ипотечного кредитования. Таковы итоги первого квартала 2015 года, которыми застройщики поделились на круглом столе журнала «Эксперт Северо-Запад»

Фото: Архив «Эксперт С-З»

Эксперты говорят, что, несмотря на опасения, итоги первого квартала оказались не столь негативными. «Первый месяц зимы оказался вполне приемлемым, потому что в январе отрабатывались заявки, которые были приняты на рассмотрение еще в декабре прошлого года. Тогда был ажиотажный всплеск, и многие не отказались от своих намерений оформить ипотечный кредит. По отношению к январю прошлого года месяц показал небольшое снижение. В феврале сократилось количество заявок. Покупатели ждали, когда заработает программа господдержки ипотеки. Безусловно, колебания национальной валюты сказывается на состоянии спроса. Со снижением ключевой ставки всплеска продаж мы не наблюдали. В последнюю неделю февраля и первую неделю марта, когда национальная валюта показала уверенный рост, у нас сразу же увеличилось количество сделок. Это говорит о том, что люди, которые держали деньги в иностранной валюте, поспешили принять решение о вложении средств в недвижимость», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. С ней согласна директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. «Более верным будет провести аналогии с посткризисными 2009-2010 годами. В данном случае ситуация выглядит более позитивно: нынешний кризис в меньшей степени повлиял на покупательскую активность. Сегодня можно наблюдать снижение темпов продаж на объектах, находящихся в ранней и средней стадиях строительства. На объектах же готовых или готовящихся к сдаче продажи возросли: это связано с тем, что покупатели не хотят рисковать. Спрос на объекты нашей компании сохранился, так как они привлекательны для покупателей: высокая степень готовности, конкурентная цена, хорошая локация. В этом году продавцам нужно приложить больше усилий к продаже, так как в связи с быстро меняющейся ситуацией на рынке клиенты дольше принимают решение, занимают выжидательную позицию. Некоторые покупатели планировали расширение жизненного пространства, то есть реализацию имеющихся метров с последующим приобретением новых; теперь с продажей «своего» никто не торопится», – говорит она. «Продажи жилья значительно упали по сравнению с прошлым годом, но пока остаются на приемлемом уровне», – подтверждает исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников. «Конечно, количество сделок уменьшилось по сравнению с концом прошлого года, но они зафиксировались на уровне и чуть выше лета, начала осени прошлого года, что мы считаем вполне приемлемым развитием событий для начала года. Далее все будет зависеть от большого количества факторов, и делать сейчас прогнозы – дело неблагодарное. Конечно, ипотека под 12% – это серьезный стимулирующий механизм, который рынком только приветствуется. Ведь эта цифра меньше уровня инфляции, а мы считаем, что даже на текущем «ровном» рынке стоимость квартир неизбежно, хотя и ненамного, будет расти, и покупка квартиры под 12 и даже 15-16% все равно выгодная с точки зрения экономики сделка. Что касается проблем ряда застройщиков, то не сегодняшняя ситуация тому виной. Трудности не возникают одномоментно. В текущих условиях покупателю необходимо обращать внимание на компании, давно работающие на рынке. Компания, прошедшая предыдущий кризис, имеющая минимальную кредитную нагрузку и располагающая в своем портфеле большим количеством строящихся в разной стадии объектов, практически наверняка сможет преодолеть и сегодняшнюю ситуацию», – полагает руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

В целом, по мнению экспертов, сравнивать уровень продаж с прошлым годом не совсем корректно, так как 2014 год стал рекордным по продажам: этому способствовал обвал рубля. Причем первые колебания валют начались как раз в феврале-марте прошлого года, и это сразу спровоцировало рост продаж. В марте ситуация начала стабилизироваться, снова стали оформляться ипотечные сделки, поскольку банки начали снижать ставки. Не подтвердилось мнение, что снижение покупательной способности повлияет на соотношение спроса и предложения таким образом, что застройщики будут вынуждены демпинговать и сбрасывать цены, однако на указанное соотношение влияют и застройщики: опасаясь нестабильности, они не выводят в продажу новые объекты, соответственно, предложение тоже уменьшается, а стоимость ресурсов, необходимых для строительства, растет. Так что рассчитывать на снижение цен неразумно, говорят эксперты.

Ипотечная поддержка

С 17 марта вступила в действие программа государственного субсидирования ставки по ипотеке. Конечно, это привело к оживлению спроса на первичном рынке. Экспертов беспокоит только то, что ипотеки с господдержкой хватит примерно на 450 тысяч кредитов, в то время как в 2014 году их было выдано 1 млн на всю Россию. Это значит, что средств программы недостаточно до конца года, представители банков считают, что деньги закончатся осенью.

По словам директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, сейчас ситуация исправляется благодаря появлению программы государственной поддержки ипотеки и возвращению ставок от 11,9% годовых. «За последнюю неделю марта мы успели почувствовать увеличение покупательской активности: выросло число показов на объектах, что должно позитивно отразиться и на количестве заключенных сделок. Итоговые цифры будут ясны по результатам квартала, которые мы подведем в апреле», – объясняет он. Эту информацию подтверждает и генеральный директор «О2 Недвижимость» Елена Беседина. «В марте ситуация начала выравниваться, а апрель уже продемонстрировал некоторое оживление на рынке. Думаю, что и покупатели, и застройщики привыкли к текущей экономической ситуации, а тактика «выжидания» никаких плодов им не принесла. Спрос также подогревается известиями о государственном субсидировании ипотеки, однако вопрос о том, на сколько хватит выделенных 200 млрд, мне кажется, закрывать рано. Этих денег хватит примерно на 230 тыс. кредитов, а только за шесть дней апреля было одобрено более 13 тыс. льготных займов», – говорит она.

Как рассказывают эксперты, буквально за первые несколько дней работы ипотеки с господдержкой банки оперируют уже тысячами поданных заявок. Конечно, не все эти заявки будут удовлетворены, но это говорит о том, что люди ожидали появления программы. «Ипотека с господдержкой станет важным драйвером для оживления рынка. До конца этого года отложенный спрос трансформируется в принятие решения о сделке. В целом строительное сообщество оптимистично смотрит на сложившуюся ситуацию», – считает директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко. «Отрадно, что на рынке присутствуют субсидийные программы, которые финансируются региональными правительствами, в том числе бюджетом Санкт-Петербурга. В этом году также набрала обороты и в полном объеме заработала государственная программа военной ипотеки», – говорит директор проекта «IQ Гатчина» Виктор Лебедев.

Качественный спрос

Эксперты утверждают, что в этот кризис люди предпочитают выбирать пусть более дорогое, но более качественное жилье и таким образом спрос смещается с «эконома» в комфорт-класс. «Спрос, действительно, смещается. Из экономкласса в «комфорт», из «комфорта» – в «бизнес». Жилье бизнес-класса вообще сейчас пользуется повышенным спросом. Во-первых, в последние годы таких объектов строилось немного, а сейчас и вовсе отмечается значительное – почти в шесть раз по сравнению с прошлым годом – снижение темпов ввода в эксплуатацию жилья именно бизнес-класса. Такая ситуация сразу повлияла на цену престижного жилья. Так, в начале текущего года этот сегмент показал рост в цене – порядка 2,13%. В то же время жилье массового сегмента подешевело на 1,75%. Во-вторых, такое жилье покупается преимущественно обеспеченными людьми, которые способны купить квартиру для проживания без помощи заемных средств. Да и с точки зрения инвестирования бизнес-класс наиболее выгоден, так как постоянно растет в цене», – уверена Надежда Калашникова. «Первичный рынок еще не предлагал такое количество квадратных метров на продажу, как в 2014 году. В сегменте экономкласса произошел больший прирост предложения, чем в «комфорте» и «бизнесе». В экономклассе совершается большинство сделок, мотивацией для которых является удовлетворение базовой потребности в жилье. Как правило, это означает жесткий бюджет покупки, и поэтому переход в «комфорт» невозможен. А вот в обратную сторону из «комфорта» в «эконом» – запросто. В условиях слабой предсказуемости занятости и уровня доходов дольщики осторожничают, минимизируют сумму или вовсе отказываются от кредита и переходят в «эконом». Из опыта известно, что в сложные времена первым оживает жесткий «эконом», но именно в этом секторе объем предложения велик. Так что у комфорт-класса, в котором нет избыточного предложения, большие шансы оказаться вполне жизнеспособным, обеспеченным спросом», – уверена  Светлана Денисова. «Скорее, люди, нацеленные на комфорт-класс, в нем квартиру и покупают, но меньше по площади и цене», – считает Роман Мирошников. С ними не согласен руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов. «Так только кажется, а на самом деле все по-другому. С рынка в такие периоды уходят спонтанные покупатели и скупщики бетонометров. Остаются те, для кого покупка жилья не инвестиция, а решение насущного жилищного вопроса. Эти люди менее чувствительны к конъюнктурным проявлениям рынка, и их личная жизнь и планы не зависят напрямую от изменения курса доллара. Эти покупатели умеют и хотят выбирать качественное, потому что собираются жить в этих квартирах. А те, кто традиционно скупает все самое дешевое, – это та пена, которая с рынка в кризис уходит. Поэтому и кажется, что покупателей качественного жилья становится больше», – полагает эксперт.

Группа компаний «Город» заявляет о готовности достроить свои объекты и обвиняет СМИ в создании негативного
информационного фона вокруг своей деятельности 022.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Группа компаний «Город» заявляет о готовности достроить свои объекты и обвиняет СМИ в создании негативного информационного фона вокруг своей деятельности
Фото: Архив «Эксперт С-З»

Сергей Степанов уверен, что эта тенденция связана с тем, что сейчас на рынке увеличивается доля людей, которые покупают жилье для себя, а не в целях инвестиции. «В условиях экономической нестабильности они всегда ориентируются на максимальную надежность: выбирают квартиры в готовых домах или объектах с близким сроком сдачи, причем у застройщиков с хорошей репутацией, без проблем преодолевших предыдущие кризисы. Покупая недвижимость для собственного проживания, люди более внимательно относятся к вопросам удобства планировки, инженерного обеспечения дома, качества строительства. Малометражные однокомнатные квартиры и студии не будут востребованы в таком объеме: их основные покупатели – инвесторы. Спрос будет смещаться в сторону более качественного и комфортабельного предложения, и в условиях растущей конкуренции застройщики должны будут соответствовать этой тенденции», – говорит он.

Зачистка кризисом

Каждый кризис уносит с рынка строительные компании. Так, в прошлый раз мы лишись «Строймонтажа», «М-Индустрии», «ИВИ-93» и других застройщиков. Нынешний кризис не располагает к оптимистическим ожиданиям. Тем более, первые ласточки уже есть. В конце января Арбитражный суд получил от компании «Орион» заявление с просьбой признать ее несостоятельной. Правда, как оказалось, ОГРН и ИНН акционерного общества «Орион» совпадают с данными головной структуры группы Леонида Цапу – ЗАО «Фирма «Петротрест». Слушание назначено на 13 мая, одних долгов перед сотрудниками – больше 7 млн рублей. У фирмы «Петротрест» три недостроенных жилых комплекса на 590 квартир в общей сложности; данные о продажах компания не раскрывает. Не улучшается ситуация у компании «Город», кризис в которой начался еще в прошлом году. Впрочем, в самой компании говорят, что группа компаний «Город» подтверждает готовность завершить строительство жилых комплексов «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». Негативный информационный фон последнего года, сложившийся вокруг компании, а также клеветнические высказывания немногочисленной группы дольщиков, поддерживаемые рядом СМИ, носят заказной и провокационный характер, направленный на дестабилизацию и создание социальной напряженности в Санкт-Петербурге, управляемый некоторыми депутатами, относимыми к несистемной оппозиции», говорится в заявлении компании. «В данных условиях руководством и собственником компании разработан и реализуется план нормализации строительного процесса на всех объектах. В качестве антикризисных мер предпринимается ряд шагов: от продажи сторонних активов собственника компании до привлечения заемных средств», – поясняют представители застройщика. Сейчас ГК «Город» уже получено два исковых заявления от дольщиков с требованием о банкротстве дочерних компаний-застройщиков.

Впрочем, как говорят участники рынка, уход некоторых девелоперов в кризис – это нормальная для рынка ситуация. «Часть застройщиков уйдет с рынка, кризис, конечно, подчищает конкурентное поле от самых к нему неподготовленных. Сейчас слабые проекты выбывают с рынка, а остальные будут развиваться дальше», – полагает Роман Мирошников. «Мы считаем, что подобные проблемы могут возникать у ряда перекредитованных застройщиков. Покупателям нужно обращать свое внимание на крупных, давно зарекомендовавших себя на рынке застройщиков», – предлагает директор по продажам группы компаний «Эталон» Ирина Онищенко. Эксперты говорят, что указанные застройщики действительно испытывают те или иные проблемы, однако их причины носят индивидуальный характер и никак не связаны с текущим экономическим кризисом. «Что касается возможных банкротств строительных компаний, то я не считаю, что большему риску подвержены девелоперы, реализующие небольшие объемы жилых площадей: все компании имеют одинаковые шансы стать финансово несостоятельными», – говорит вице-президент NAI Becar Илья Андреев. С ним согласен региональный директор EKE Group в России Андрей Хитров. «В данном случае это единичные проблемы конкретных компаний. К банкротству этих застройщиков привела непродуманная финансовая стратегия и стратегия развития. Компании испытывали трудности еще до кризиса из-за непрофессионального управления, а сложная экономическая ситуация эти проблемы усугубила. Массовых банкротств на рынке недвижимости и строительства ожидать не стоит. Нишевые застройщики, которые реализуют проекты для ограниченной аудитории, будут чувствовать себя более уверенно, можно также предположить, что крупные девелоперы будут увеличивать свою долю рынка», – считает он.

Безусловно, крупные компании, обладающие большим объемом реализованных и реализуемых проектов, четко выстроенными бизнес-процессами, сформированной командой и диверсифицированным бизнесом, менее подвержены внешним влиянием и более надежны. Но, тем не менее, важно понимать, что проблемы с реализацией проектов могут быть у любой, даже крупной компании. Любая покупка на рынке строящейся недвижимости, особенно на стадии котлована, рискованна, поэтому необходимо очень взвешенно и осторожно выбирать проект и застройщика.

Печально, но о внутренних проблемах в компании дольщики вряд могут узнать. Зато они вполне способны оценить ряд других характеристик – репутацию компании на рынке, сумму долга перед городским бюджетом, статус земли под застройку, договор долевого участия или ЖСК, наличие условий для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому, ну и, конечно же, судебные дела, в которых компания участвует.

У партнеров

    Реклама