Приобрести месячную подписку всего за 350 рублей
Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Рынок на низком старте

2015
ФОТО: blizkoe.ru

Загородный рынок жилья всегда нервно реагирует на любые кризисы. При этом главная реакция – приостановка сделок, охота либо за самым дешевым, либо за дорогими предложениями.

Если начало года было совсем грустным, то по мере прихода теплой погоды активность покупателей на загородном рынке подрастает. Так, по данным Бюро аналитики по рынку недвижимости апреле-мае количество подписанных договоров купли продажи выросло на 20% по сравнению с мартом-февралем, а по сравнению с январем, спрос и вовсе вырос почти вдвое. Однако если сравнивать с результатами продаж прошлого года, пока фиксируется заметное отставание. Опрошенные эксперты осторожны в прогнозах о перспективах рынка. Обвалов не ждут, но и быстрого восстановления спроса не прогнозируют.

Традиции

Большинство предложений на загородном рынке ориентированы на массовый спрос, и предпосылок к смене данного тренда пока нет. «Если год назад 57% предложений было представлено в эконом-классе, то в этом году — 69%, — отмечает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». – Лидируют в структуре предложения земельные участки. Их доля составляет 74%, из них с подрядом – 4%, остальные 70% — под самостоятельную застройку. По 13% приходится на коттеджи и таунхаусы». При этом эксперт отмечает существенное снижение спроса: в январе-феврале 2015 года он снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Еще отметим, что в Ломоносовском районе доля коттеджей превысила долю коттеджей во Всеволожском (в целом по всем форматам. По ценам и в эконом, и в элитном сегменте ощущается рост», – резюмирует ведущий аналитик АН «Итака».

По данным БАРН, за 1 квартал 2015 года девелоперы сильно подняли цены на самые дешевые участки (до 100 тыс. руб. за сотку) — на 9%, и таунхаусы стоимостью до 5 млн рублей — на 11%. Это не средняя стоимость «квадрата», а реальный рост цен в компаниях, которые успешно работают в этих сегментах. Практически не выросли цены в чуть более дорогом сегменте (на таунхаусы от 5 млн рублей и дома до 10 млн рублей). Участки по 100-250 тыс. рублей за сотку прибавили меньше 2%. Что касается дорогих предложений, мы видим большой рост: дома от 30 млн рублей подорожали на 7,7%, участки от 250 тыс. рублей за сотку — на 5,7%».

В сегменте элитной загородной недвижимости, по словам аналитика Knight Frank SPb Тамары Поповой, ушли покупатели, рассчитывающие на скидки и рассрочки, но вместо них пришли те, кто готов платить больше. «Проблема первичной загородной недвижимости в том, что предложения действительно мало: оно либо морально устарело, либо строительная готовность не позволяет рассматривать его как покупку для жизни «сейчас и сразу». Именно сейчас покупатели готовы принести на 20-30% больше, чем до кризиса, но при этом рассчитывают купить готовый дом, который можно оценить визуально или с привлечением технических специалистов. Если он с отделкой, то это добавляет ему шансов быть проданным», — говорит эксперт.

География предложения остается неизменной. 70% от суммарного количества проектов расположено во Всеволожском, Ломоносовском и Выборгском районах Ленобласти. Уверенно лидирует Всеволожский район, на территории которого реализуется почти треть проектов. Снижение объема предложения при этом затронуло только Всеволожский и Выборгский районы.

В структуре предложения превалирует экономкласс. За год он значительно укрепил свои позиции — с 57 до 69%. Для сравнения, доля поселков бизнес-класса составляет 27%, премиум-класса — 4%. Почти половина проектов располагается в пределах 20 км от КАД. Это 28 элитных коттеджных поселков, 75 проектов бизнес-класса и 94 поселка экономкласса. По мере удаления от кольцевой снижается и количество дорогих объектов. Так, в удалении более чем на 120 км от КАД находится менее 3% проектов. Три четверти предложения — земельные участки, как с подрядом, так и без.

Еще одна тенденция — снижение общей площади домов. Это характерно для всех сегментов, кроме элитного домостроения. Если еще год назад наибольшим спросом пользовались дома площадью 150-200 кв. м, то начиная с осени — 80-150 кв. м. Это происходит не только из-за общеэкономической ситуации, а еще и потому, что меняется структура спроса: загородная недвижимость из элитного сегмента становится все более массовым.

Стройматериальные ряды

От падения загородного рынка страдают и производители строительных материалов. Меньше продаж в поселках, меньше строится самих поселков, меньше покупается стройматериалов.

Впрочем, у них есть большой задел – инвесторы, которые в предыдущие годы приобрели участки без подряда. По мнению некоторых из экспертов именно в кризис подобные начинаются строительство собственного дома. По данным сайта Poselkispb.ru большая часть пользователей (28%) проголосовали за газобетон — востребованную в сфере загородного строительства разновидность ячеистого бетона, получаемую посредством нагрева в автоклавных печах смеси из цемента, кварца и газообразователей. Блоки из газобетона, или «каменной пены», обладают высокой несущей способностью, хорошо сохраняют тепло, удобны при монтаже, что позволяет сократить время на строительство. Кроме того, стены из газобетона обладают хорошими диффузионными свойствами, а проще говоря — «дышат».  И главный аргумент – цена. Стоимость кубометра материала варьируется в пределах 3 — 4,5 тыс. рублей в зависимости от размера блока, его плотности и завода-производителя, что примерно на треть, а то и на половину дешевле «куба» кирпича.

Далее по популярности следует брус, за который отдали свои голоса 20,6% пользователей. Следующий стройматериал из представленных на выбор пользователю — кирпич — получил 18,6% голосов. Выбрать для постройки дома каркасно-панельные технологии готовы 9,8% опрошенных.

Что дальше

В целом участники рынка признают, что уровня спроса 2014 года в этом, да и в ближайших годах достичь не удастся, максимум, что спрос вернется на уровень 2013 года. В загородном комфорт-классе будет отдаваться предпочтение многоквартирным малоэтажным домам, потому что индивидуальный коттедж дорог, а таунхаус немного не тот формат. «Риск валютной нестабильности будет в ближайшие полгода значительным. Волатильность негативно сказывается на прогнозировании: иногда мы видим хорошие темпы продаж, а иногда — плохие», полагает Владислав Фадеев, руководитель департамента аналитики Jones Lang LaSalle. «Рынок упал на то дно, ниже которого опускаться по нынешним условиям он не может. 2015 год — это расплата за 2014 год, который был вне экономики на волне политических подъемов. Понятно, что мы можем увидеть что-то непредсказуемое, но я жду положительную динамику спроса. Компании, которые чувствует себя нормально, будут чувствовать себя лучше», – полагает Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН.

Впрочем, есть и тихая гавань, где падение будет не настолько большим. «Если говорить про рынок земельных участков, то для него был исключительно сезонный спад. Высокий сезон не даст упасть рынку, и ближайшие полгода мы будем видеть только его рост или стабильность. Не вижу перспектив для роста цен на участки без подряда — ни с точки зрения спроса, ни с точки зрения увеличения себестоимости. Мы планируем корректировки цен вниз на 5-10%, чтобы более удачно продавать в высокий сезон», – уверен Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АЙдадом».

Газобетон завоевывает все большую долю загородного рынка

 045.jpg
Газобетон становится основным материалом используемым при строительстве загородных домов, отвоевывая существенную долю рынка у привычных кирпича и дерева. О том, за счет чего это удалось Эксперт Северо-Западу рассказала Надежда Солдаткина, генеральный директор «Н+Н» (Эйч плюс Эйч), одного из ведущих производителей газобетона в Петербурге.

– Какая сейчас доля газобетона на рынке?

– По нашим расчетам, около 60%. Остальное приходится на кирпичные, деревянные и каркасные дома. И из года в год эта доля растет. Газобетон, сочетающий в себе свойства и камня, и дерева, идеален для строительства индивидуальных домов, коттеджей или таун-хаусов. Сегодня для «малоэтажки» это строительное решение номер один. Покупатели воспринимают дом из газобетона как каменное строение — что-то основательное. К его преимуществам можно отнести теплопроводность, легкость обработки и монтажа. Он надежен, прочен, долговечен, огнеупорен, удобен при доставке и монтаже, экологичен, обладает отличной звукоизоляцией и теплоэффективностью. Например, газобетонные блоки толщиной 375 мм и плотностью D400 позволяют возводить стены уже без дополнительного утепления. При этом кладка из газобетона дает существенную выгоду по сравнению с кирпичной: один блок газобетона по объему заменяет  20-25 кирпичей. Иными словами, одна операция по укладке газобетонного блока заменяет  25 операций по укладке кирпича, что обеспечивает многократную экономию времени и сокращение трудозатрат.

– Как рынок отреагировал на кризис? Насколько упал спрос?

– По итогам 2014 года все-таки наблюдался небольшой рост примерно в 7%. Рынок увеличился до 1,2 млн куб. м. Из них на долю «Н+Н» пришлось почти 40%. Застройщики ожидали, что отпускные цены пойдут в рост, поэтому они предпочли в конце 2014 в начале 2015 года затовариться впрок и складировать стройматериалы на объектах. И с середины марта ситуация стала меняться: объемы закупок газобетона стали снижаться. По нашим оценкам, в целом по рынку в марте было продано на 10% меньше, чем в феврале. Также можно ожидать существенное снижение объемов рынка, которое начнется в III и усугубится в IV квартале 2015 г., а самую худшую ситуацию ждут в 2016 году. Это обусловлено тем, что большие проекты, которые должны были запуститься в I квартале этого года, отложены на неопределенный срок. Поэтому, по нашим прогнозам,  местный рынок газобетона по итогам года сократится примерно на 15%, и всего будет произведено около 1 млн м газобетона или чуть более того.

– Насколько рост валюты сказался на себестоимости и цене продукта?

– У нас много импортных составляющих, российские аналоги которых, к большому сожалению, либо также недешевы, либо хуже по качеству. Поэтому себестоимость естественно выросла. Но поскольку мы не можем транслировать эту себестоимость в рынок, то вынуждены ужиматься в своей маржинальности, но при этом, чтобы быть на рынке, мы обязаны по-прежнему вкладываться – например, в тот же маркетинг. Так что наши фактические заработки сегодня очень скромны. Сейчас с учетом того, что строители выводят на рынок меньше новых проектов, наша надежда на то, что все-таки оживится частный сектор. Однако когда и как это произойдет, учитывая то, что большинство людей уже вложили свои сбережения в недвижимость в конце прошлого года, сказать сложно.

– С другой стороны, именно в кризис частные лица начинают активно строить загородные дома. А с учетом того, что последние годы на рынке хитом были именно участки без подряда – перспективы хорошие?

– Очень надеемся на это. Более того с прошлого года мы расширили сегменты продаж, организовав точечную работу с новой клиентской группой – строительными бригадами, работающими на рынке частного домостроения. Эти специалисты очень важны для нас, потому что именно они работают с конечным заказчиком и самостоятельно строят по 5-10 домов в год.

Если оценивать перспективы в целом – это не первый и не последний кризис. Ничего страшного не произойдет – построить свой дом это мечта каждого человека. А значит спрос на наши материалы будет всегда.

«Эксперт Северо-Запад» №25 (708)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Аквапарк на Сахалине: уникальный, всесезонный, олимпийский

    Уникальный водно-оздоровительный комплекс на Сахалине ждет гостей и управляющую компанию

    Инстаграм как бизнес-инструмент

    Как увеличивать доходы , используя новые технологии

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама