Приобрести месячную подписку всего за 350 рублей
Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Возможность для опережающего развития

, 2015
Фото: Архив «Эксперт С-З»

Кризис не только период возникновения новых рисков, но и время появления новых возможностей. Резервы для развития Выборгского района на сегодняшний день находятся в сфере девелопмента и промышленности.

Основные инвестиционные проекты, реализуемые в Выборгском районе, лежат в области жилого строительства. Одной из точек роста считается проект «Северная долина» ООО «Главстрой-СПб». Девелоперская компания развернула по-настоящему гигантскую стройку не только в масштабах Выборгского района, но и города, неподалеку от метро «Парнас». Площадь участка составляет 270 га. В рамках проекта инвестор планирует возвести 2,7 млн кв. м жилья и 375 тыс. кв. м. социальных объектов обслуживания населения. Проект рассчитан на проживание 80 тыс. человек, по данным компании, он будет завершен к 2025 году. К настоящему моменту в рамках шести очередей возведено 23 жилых дома на 18945 квартир (площадь 908,2 млн кв. м),в 20152016 году должны быть введены в эксплуатацию еще семь жилых корпусов общей площадью более 400 тыс. кв. м(площадь жилья 273,6 тыс. кв. м).Компания «Дальпитерстрой» сейчас строит комплекс домов и ряд социальных объектов в поселке Парголово на площадке совхоза «Пригородный». Под жилищную застройку и возведение социальных объектов компания выкупает участки совхоза «Пригородный». Согласно проекту планировки на территории появятся общественная и жилая застройка, церковь, Ольгинский приют, будет разбит сквер. Расчетная численность населения микрорайона составит 34,9тыс. человек. Правда, в последнее время темпы строительства объекта снизились из-за ухудшения финансового положения застройщика. Сразу несколько инвесторов планомерно осваивают участки вдоль Ольгинской дороги, ранее принадлежавшие компании «ЛЭК» (нынешнее название «Л1»).Группа «Норманн» строит здесь жилые комплексы «На Заречной» и «Три апельсина», поблизости возводятся комплексы «Паркола» (застройщик структура группы «Интеко» «Компания МИКК») и «Моя стихия» (O2  Development). В общей сложности на данной территории в 20152018 годах планируют возвести 14 жилых корпусов на 7947 квартир, отметили в администрации Выборгского района. По мнению коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, резервы свободных и интересных территорий для реализации проектов жилищного строительства в Выборгском районе истощились. «Остались некоторые площадки в северной части района, определенный потенциал для развития имеет Парголово. Также реализация проектов возможна в ходе редевелопмента бывших промышленных территорий», – поясняет он. В обозримом будущем интересной для инвесторов площадкой может стать район Торфяного поселка. Данная территория является зоной мало этажного строительства, и приход туда инвестора станет возможен только после внесения необходимых поправок в генплан Санкт-Петербурга, изменяющих ее статус на зону многофункциональной застройки. Александр Курбатов признает, что району не хватает социальных объектов, возведение которых не всегда поспевает за жилищным строительством. «Жилая застройка района опережала развитие социальной инфраструктуры. Школы и детские сады часто получали дополнительную нагрузку от вводимых объектов. Существует некоторое отставание по комплексным спортивным объектами бассейнам, есть всего один каток возле торгового центра «Гранд Каньон», уточнил он. Данная проблема не касается таких крупных проектов, как «Северная долина», которые предполагают создание социальных объектов. Так, на территории данного жилого комплекса уже возведены два детских сада и школа, в стадии строительства еще два детсада и вторая школа. По завершении проекта здесь будет 13 детских садов, 10 школ, подстанция скорой помощи, детская и взрослая поликлиники, пожарная часть, отделения полиции и связи, спортивные объекты и торгово-развлекательные объекты. 

Лоскутное одеяло редевелопмента

Подтолкнуть запуск строительных проектов в Выборгском районе может редевелопмент, предполагающий перевод промышленных предприятий на другие территории и использование высвободившихся участков для строительства жилой и коммерческой недвижимости. Подобных инициатив было немало, но далеко не все они состоялись. В третьем квартале2015 года на месте бывшего завода «Мезон», выпускавшего электрические конденсаторы, подойдет к концу строительство бизнес-центра Mezon Plaza (36 тыс. кв. м, арендопригодная площадь – 22,6 тыс.кв. м). Также существуют планы по реконструкции прядильно-ниточного комбината «Красная нить» под бизнес-центр. Территорию обанкротившегося в начале 2000 годов машино-строительного завода им. Карла Маркса застроит жильем ООО «Отделстрой ». Девелопер приобрел землю на торгах за 1,26 млрд рублей и обещает начать строительные работы в2016 году. Свободные участки возникнут после завершения переезда ОАО «Климов» на новую производственную площадку в Приморском районе. Исполнительный директор предприятия Александр Ватагин не исключал, что на бывшей производственной территории завода может быть реализован инвестпроект в сфере жилищного строительства. Новые девелоперские проекты могут появиться на части земель ОАО «Компрессор», который перебирается в промзону «Парнас». Правительством Санкт-Петербурга утвержден проект планировки и межевания территории на месте бывшей кондитерской фабрики «Азарт». На месте предприятия планируется строительство многоквартирного жилого дома (площадь квартир 75,9 тыс. кв. м), объекта дошкольного образования, многоэтажных гаражей на 630 мест. Ориентировочный срок завершения проекта – 2023 год. При этом комплексного развития территорий серого пояса так и не произошло, и все эти проекты развиваются в отдельности друг от друга. По мнению генерального директора института «Урбаника» Антона Финогенова, историческим промышленным территориям района необходимо более высокое качество редевелопмента, также необходимо говорить о создании общей концепции развития общественно-деловых территорий, где будут предусмотрены решения проблем низкого качества пешеходной инфраструктуры, дефицита парковок, отсутствия общественных сервисов и определены конкретные меры поддержки частных проектов со стороны городских властей. «Важно запустить процессы стимулирования девелоперов, учитывать интересы смежных проектов, городского сообщества в целом, но одновременно не отпугнуть инвесторов. Сейчас район развивается в логикепазла, когда каждый девелопер осваивает свой участок территории и не интересуется его интеграцией в городскую среду»,– добавляет Антон Финогенов. Поставить проекты в области редевелопмента на системные рельсы пытались еще 14 лет назад. Тогда ЗАО «Агентство «Бекар» был присвоен статус агентства развития Выборгского района. Перед агентством была поставлена задача –превратить район, ограниченный Кантемировской улицей, Лесным проспектом, улицей Академика Лебедева, Финляндским проспектом, Боткинской улицей, Пироговской набережной и Выборгской набережной, в деловой квартал. Предполагалось, что промышленники переместят свои площади за город либо продадут свои площади инвесторам. «Это серьезный прорыв. Между городом и бизнесом появляется агент. Чиновничий аппарат не в состоянии справляться с задачей развития, он для этого и не предназначен. Мы собираемся по максимуму передать эти функции частным структурам», – не скрывал тогда оптимизма вице-губернатор Петербурга и председатель Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Валерий Назаров. После того как Валерий Назаров был назначен руководителем Росимущества, деятельность агентства никем из правительства города поддержана не была и была свернута, рассказывает президент группы компаний NAI Becar  Александр Шарапов, ранее возглавлявший ЗАО «Агентство «Бекар». «Через два с половиной года все те инициативы и наработки, которые подготовило агентство развития территорий, плавно сошли на нет. Агентство так и не получило необходимых полномочий, и чиновники объявили о его неэффективности. Но о какой эффективности можно было говорить, если у агентства так и не появились необходимые полномочия», – вспоминает он. При этом Александр Шарапов убежден, что подобный проект до сих пор не потерял своей актуальности. «Комплексности на территории Выборгского района по-прежнему нет. Многие предприятия сдают свои помещения в аренду, и производственная деятельность как таковая там отсутствует. Деловые очаги на территории появились, но это происходило по причине банкротства заводов, которые распродавались по частям. На западе промышленность стимулируют покидать центр города за счет плавного повышения арендных ставок и экологических сборов», – поясняет эксперт. 

Промышленный задел.

Первый заместитель главы Выборгского района Александр Курбатов в качестве точек роста территории выделяет Заводим. «Комсомольской правды», молочный комбинат «Петмол», концерн «Морское подводное  оружие-гидроприбор». Первое из названных предприятий сейчас реализует проект в области импортозамещения. «Введенные против России санкции отразились на Заводе им. «Комсомольской правды», так как туда перестали поставляться комплектующие. После этого руководство предприятия нашло партнеров в Белоруссии в лице компании «Атлант», выпускающей необходимое оборудование, и между сторонами было подписано соглашение о сотрудничестве, что позволит на базе Завода им. «Комсомольской правды» производить необходимые станки для городской промышленности. В добавок данное оборудование можно будет использовать для изготовления из композитов материалов, обладающих заданными свойствами – пластмассы, металла», – пояснил Александр Курбатов. Завод «Петмол», по мнению чиновника, от других предприятий выгодно отличают инвестиции в модернизацию производства. На предприятии установлено современное оборудование, используется сырье местных поставщиков, а несколько недель назад были введены новые очистные сооружения, продолжает он. Тем временем концерну «Морское подводно еоружие-гидроприбор» недавно удалось получить новые контракты с Китаем и Вьетнамом. В связи с этим на предприятии предполагается увеличение объемов производства. Представители Комитета по промышленной политике и инновациям города относят к числу «якорных» предприятий с точки зрения оборота и размера налоговых отчислений ОАО «Светлана», НПО Аврора, ОАО «Компрессор». «За последнее время ажиотажного спроса на нашу продукцию мы не отмечаем, но интерес к продукции предприятия со стороны российских компаний, в том числе в ходе отраслевых выставок, несомненно, возрос. Также как увеличилось и предложение со стороны отечественных производителей комплектующих, заинтересованных в сотрудничестве с нами. В целом динамика продаж положительная, предприятие успешно развивается»,– рассказывает начальник бюро маркетинга компании «Компрессор» Алла Тарунина. По ее словам, компания сейчас активно вовлечена в проекты в области импортозамещения, в рамках которых предприятие разработало типоряд новой продукции. Среди новинок можно выделить, например, компрессоры пускового воздуха для гражданского судостроения, инновационную систему судовых ресиверов. «Очень перспективным является газовая тематика – мы работаем над тем, чтобы полностью закрыть потребность ОАО «Газпром» в оборудовании, применяемом на вспомогательных операциях при транспортировке газа. В ассортименте «Компрессор» появились мембранные генераторы, очень востребованные в системах пожаротушения – они позволяют снизить пожароопасность горючих материалов, в частности, в хранилищах газа»,– подчеркивает Алла Тарунина. 

Дорожные войны.

Знаковые для региона проекты по развитию дорожно-уличной сети пока развиваются с переменным успехом. На финишной прямой сейчас находится проект по строительству Суздальского шоссе (протяженность 3,5 км),которое станет продолжением Суздальского проекта на участке от Выборгского шоссе до дороги на Каменку. Стоимость проекта оценивается в 4,35 млрд рублей. По информации разработчика проекта магистрали ЗАО «ЮИТ Лентек» (компания выступает застройщиком микрорайона «Новорловский» находящегося неподалеку), движение транспорта по трассе  и путепроводу через железнодорожные путиВыборгского направления начнется в сентябре этого года. В дальнейшем планируется продолжить дорогу до ЗСД, а после соединить с трассой М49, выходящей на Приморское шоссе. Ожидается, что проект позволит улучшить транспортную доступность жилых кварталов Приморского и Выборгского районов, обеспечить выезд на КАД и ЗСД и далее в центр города. Тем временем работы по другому миллиардному проекту по возведению Поклонногорской развязки оказались временно заморожены. Как сообщили «Эксперту СЗ» в администрации Выборгского района, приостановка проекта связана с тем, что выкуп участков, находящихся в частной собственности, еще не завершен. Первый этап проекта предполагает возведение в створе Поклонногорской улицы путепровода через железнодорожные пути Выборгского направления, второй – строительство многоуровневой развязки, которая соединит между собой Выборгский и Приморский районы города. Согласно адресной программе, стоимость проекта превышает 2,8 млрд рублей. Застопорился и самый капиталоемкий из названных дорожных объектов – магистраль № 7 (примерная цена проекта 30млрд рублей). По данным администрации Выборгского района, он находится на стадии внесении изменений в Генплан. Проект так толком и не начался, но за ним уже не первый год тянется скандальный шлейф. Дело в том, что один из участков магистрали, соединяющей Арсенальную набережную и Выборгское шоссе, пройдет через Удельный парк, являющийся объектом культурного наследия. Градозащитники резко выступали против такого решения, но добиться его отмены им, видимо, не удастся. Губернатор Георгий Полтавченко отмечал, что подобная трасса предусматривалась Генеральными планами последних 30 лет и не будет исключена из документов, допустив при этом возможность сохранения целостности парка благодаря строительству подземного тоннеля или эстакады. И все же, как показал кризис, у Выборгского района есть в наличии некоторый запас прочности. Несмотря на неблагоприятную конъюнктуру за окном и сползание экономики, здесь продолжаются ряд начатых проектов и появляются новые точки роста.

 Санкт-Петербург

Тренд – создание креативных пространств.

 010.jpg
Антон Финогенов, генеральный директор инсти-тута «Урбаника»:

– Выборгский район обладает уникальной функцией городской рекреации. Здесь расположен каскад Суздаль-ских озер, которые могли бы использоваться для более качественного и всесезонного отдыха горожан. Очистка этих прудов и обустройство пляжной инфраструктуры могли бы дать региону новые функции, зимой озера могли бы стать центром не только летних, но и зимних видов спорта на открытом воздухе. Опыт скандинавских стран показывает, что это можно сделать даже в плотной городской среде. В районе находится крупнейший в зоне городской застройки парк Сосновка, который тоже необходимо насытить дополнительными рекреационными функциями, сделать еще более общественно безопасным. Ведь в двух-трех километрах от него живет более миллиона человек. Также в Выборгском районе необходимо развивать деловые функции. Под перспективные деловые функции можно рассматривать всю территорию вокруг площади Академика Климова в районе станций метро «Лесная», «Выборгская», «Площадь Ленина». Эта территория уже развивается как деловая, но процесс нужно урегулировать с точки зрения создания единой и современной парковочной инфраструктуры, повышения качества развития подвозного общественного транспорта (трамвая), улучшения пешеходной связности и проницаемости. Еще один важный тренд – создание в регионе креативных пространств, которые бы привнесли в район культурно-образовательную функцию, вроде проекта Yarky Hostel & Space на базе Орлово-Новосильцевской богадельни. Такого рода проекты в районе являются альтернативой излишним транспортным потокам в исторический центр и придают району новую идентичность.

Район – лидер по объему застройки.

 011.jpg
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб»:

– Выборгский район является лидером по объему за-стройки, на него приходится около 20% от всего строящегося в городе жилья, или около 1,5 млн кв. м. Такую ситуацию во многом определяет наш масштабный проект «Северная долина», который выступает локомотивом развития территорий около метро «Парнас». Здесь возводится более 400 тыс. кв. м. – седьмая, восьмая и девятая очереди строительства. В продаже одномоментно находится порядка 250 тыс. кв. м. Именно столько может «переварить» спрос на жилье в данном конкретном месте. Поскольку речь идет о новом микрорайоне, то помимо жилых объектов мы занимаемся развитием социальной и дорожной инфраструктуры в рамках проекта. Основные преимущества ЖК «Северная долина» – масштабность и долгосрочная перспектива развития. Масштабность проекта позволяет поставить производство доступного жилья на поток, это максимально привлекательно для бизнеса. Отработанные на первых очередях технологии, успешные с точки зрения строительства и продаж, применяются на последующих этапах проекта. При комплексной застройке норма рентабельности ниже, чем в других проектах, здесь прибыль достигается за счет значительных объемов. Комплексное освоение дает девелоперу больше возможностей для эффективного управления себестоимостью проекта, минимизируя привлечение кредитов, что позволяет формировать доступную цену на квартиры. А доступная цена в сочетании с надежностью застройщика – главные критерии выбора жилья у клиентов.

«Эксперт Северо-Запад» №29-33 (711)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама




    Аквапарк на Сахалине: уникальный, всесезонный, олимпийский

    Уникальный водно-оздоровительный комплекс на Сахалине ждет гостей и управляющую компанию

    Инстаграм как бизнес-инструмент

    Как увеличивать доходы , используя новые технологии

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».

    Российский IT - рынок подошел к триллиону

    И сохраняет огромный потенциал роста. Как его задействовать — решали на самом крупном в России международном IT-форуме MERLION IT Solutions Summit

    Химия - 2018

    Развитие химической промышленности снова в приоритете. Как это отражается на отрасли можно узнать на специализированной выставке с 29.10 - 1.11.18

    Эффективное управление – ключ к рынку для любого предприятия

    Повышение производительности труда может привести к кардинальному снижению себестоимости продукции и позволит российским компаниям успешно осваивать любые рынки


    Реклама