Жажда правил

Наталья Дядик, заместитель главного редактора журнала «Эксперт Волга».

Протесты жителей прилегающих к стройплощадкам домов стали реальной угрозой для строителей, которых могут лишить спорного участка. Но, к сожалению, это не будет свидетельствовать о торжестве закона. В отсутствие прозрачных и беспрекословно соблюдаемых правил землепользования и застройки строители и жители рискуют стать заложниками чужих интересов

Не имея голоса в решении вопроса о застройке, жители вынуждены идти на крайние меры, чтобы достучаться до строителей и чиновников

Фото: Игорь Казановский

В Самаре июль стал жарким месяцем для строителей не только из-за погоды: в разгар рабочего сезона поднялась температура вокруг стройплощадок, вызванная протестами жильцов близлежащих домов. Самарские хроникеры столичного института «Коллективное действие» отмечают, что в июле прошли митинги против застройки Воронежских озер, сквера на пересечении Волжского проспекта и улицы Осипенко, возведения торгового центра «Мелодия» на Московском шоссе. Причем инвесторы двух последних объектов рискуют  вовсе лишиться площадок под застройку.

Строительство на ул. Осипенко уже остановлено с формулировкой «временно»: застройщику, самарской компании «Стройинвест», которая, к слову, выиграла у жителей суд по поводу законности строительства на конфликтной площадке, областной минстрой и мэрия пообещали подыскать альтернативный участок. Власти Самары поддержали и протесты жителей дворов между улицами Бубнова и Дыбенко, где собирается возвести торговый центр компания «Мелодия» местного бизнесмена Дамира Салахова. Представители горадминистрации грозят оспорить выданное девелоперу разрешение на строительство.

Застройщики настороженно реагируют на происходящее. «Все должны понимать, что каждая отмена разрешения на строительство – это серьезный удар по авторитету власти, которая принимает сначала одно решение, потом его отменяет», — заостряет проблему генеральный директор самарской строительной компании «Портал» Игорь Михеев.

Осадное положение

Конфликты застройщиков и жителей разгораются не только в Самаре, где ситуация с землей, пожалуй, самая сложная из всех поволжских столиц (первый аукцион по земле, организованный областным минстроем, здесь прошел только в 2008 году, строительство на разыгранном участке в Самарском Заречье начнется не ранее чем через два-три года; сейчас готовятся городские торги). Противостояние жителей и строительных компаний знакомо и Нижнему Новгороду (самый громкий скандал — вокруг возведения торгового центра Park House, которое самарская компания Mall Management планировала начать в нижегородском парке «Дубки»), и Ульяновску (в июле там прошли акции протеста против уплотнительной застройки во дворах улиц Промышленной и Аблукова), и другим поволжским городам. Тактика подобных выступлений везде одинакова: жители блокируют въезд техники на стройплощадки, проводят пикеты, перегораживая магистрали.

Председатель правления инвестицион­но-­­стро­­ительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов считает, что зачастую жильцы отстаивают свои личные интересы и протестуют против строительства, если планируемая застройка отрицательно повлияет на окружающую среду или внесет большие изменения в сложившуюся инфраструктуру: людей волнует близость объекта к соседним домам, снос детских площадок, вырубка зеленых насаждений, уменьшение количества парковочных мест и т.д. В практике «Волга-Групп» уже был конфликт с жителями домов, близко расположенных к площадке жилого комплекса «Патриот», генподрядчиком строительства которого является компания. Жильцы выступили с инициативой разбить на месте стройки сквер имени президента РФ. Впрочем, г-н Сивожелезов к подобным протестам относится спокойно, не считая их риском для проекта. Он уверен, что вероятность того, что компания лишится по этой причине участка, мала. «Перед тем как представить проект на общественных слушаниях, он проходит тщательную проработку и процедуру согласования в различных инстанциях», — таков его аргумент.

Наблюдения главы самарской  ком­пании­-­застройщика дополняет Анна Камнева, юрист нижегородской строительной компании «Квартстрой-НН». «Недовольство граждан обычно возникает из-за шума, грязи и пыли, которые сопровождают любую стройку. Либо из-за того, что стройплощадка занимает территорию, которую жители считали своей, там были детская площадка, хозяйственные постройки и тому подобное», — поясняет она. По ее словам, и сейчас «Квартстрой» работает в ситуации «осады» стройплощадки владельцем расположенного рядом частного жилого дома. Правда, по оценке юриста, для компании это угрозы не представляет — все правоустанавливающие документы у нее в порядке.

Угли в костер

Всерьез опасаться выступлений жителей стоит тем застройщикам, которые не обладают полным пакетом документов на площадку — конфликт может стать дополнительным поводом к привлечению внимания к такому участку и проверке документации. А с учетом того, что порядок в выделении земельных участков начал устанавливаться с принятием Градостроительного кодекса в 2004 году, основания для опасений есть у многих.

Например, в Самаре спорными могут стать едва ли не все площадки, выданные до 2005 года — по оценке областного минстроя, прежняя горадминистрация практически все участки выдавала с нарушениями законодательства. Представители мэрии и областного минстроя не раз говорили о том, что вместе с прокуратурой ведут консультации по поводу того, как узаконить постановления, выданные прежним главой города, с тем чтобы не усугубить и без того сложную ситуацию в самарском строительстве. Но рынок все равно лихорадит — кроме заверений чиновников о том, что они не допустят торгов уже выделенными площадками, у строителей нет гарантий того, что они не лишатся своих участков, приобретенных по сложившимся во времена прежней мэрии правилам. Эти опасения усиливаются, когда законность строительства начинает оспариваться жителями. Тем более что в существующих условиях их мнение может являться инструментом конкурентной или политической борьбы.

Не с режиссером, а по закону

Общественные лидеры утверждают, что в большинстве случаев выходить на улицы с пикетами против застройки жителей заставляют не капризы, а нарушение установленных законом градостроительных норм

Фото: Игорь Казановский

В то, что выступления жителей срежиссированы конкурентами, строители не верят, да и  заявлять претендентам об интересе к спорным площадкам во время скандала глупо. Пока в качестве заинтересованных сторон в подобных конфликтах выступают представители различных партий — от КПРФ до «зеленых» и общественных организаций.

«В нашем городе есть случаи, когда некие общественные организации, прикрываясь лозунгами о защите прав жителей, просто зарабатывают очки на общественном резонансе вокруг проблемы возведения какого-то объекта. Фактически они паразитируют на строительных компаниях», — выражает свое мнение Анна Камнева. И добавляет, что ей не известно ни одного случая, когда представители этих общественных организаций были бы пусть не дипломированными юристами, но хотя бы обладали минимальной практикой ведения дел в сфере строительства. «Все дела в судах они строят на эмоциональном факторе: посмотрите, какие жители бедные и несчастные и какая компания богатая, – не разорится, если даст нам денег, чтобы мы успокоились», — говорит юрист.

Евгений Козлов,  лидер  «Движения гражданских инициатив» из Санкт-Петербурга,  ; которого журнал «Эксперт Волга» попросил прокомментировать конфликты застройщиков и жителей, отмечает, что протестующие отдают себе отчет в том, что, поддерживая их выступления, общественные и политические организации преследуют свои интересы, но подходят к этому прагматично: люди используют любую возможность, чтобы решить свою проблему. Он признает, что блокирование стройплощадок, митинги и суды — это крайние меры борьбы за спорные площадки, но существующий механизм выражения общественного мнения по поводу строительства (общественные слушания проекта застройки) считает формальным, а схему его реализации — «сырой». «Закон прописывает необходимость проведения общественных слушаний, но содержательную сторону этого мероприятия игнорирует. Поэтому застройщик чаще всего стремится просто получить бумагу о том, что он прошел процедуру согласования проекта с жителями. Выслушать и учесть их мнение его никто не обязывает, хотя это могло бы быть вменено в обязанность органам власти, призванным выражать публичные интересы в градостроительстве », — сетует наш собеседник.

Игорь Михеев из самарской компании «Портал» считает, что общественные слушания надо воспринимать как инструмент информирования граждан о будущем строительстве. «У чиновников же к общественным слушаниям отношение как к мероприятию, на котором  жители разрешат или не разрешат реализацию проекта. Я полностью согласен с тем, что людей необходимо информировать о предстоящем строительстве, но не более того. Решать же – быть реализации строительного проекта или нет – должен глава города, выдающий разрешение на строительство, основываясь на мнении специалистов различных федеральных, областных и муниципальных служб, согласовывающих проект», — говорит он. Г-н Михеев подчеркивает, что процедуру общественных слушаний он ни в коем случае не считает формальной или неважной. «А вот запрет любого строительства на основании отрицательного заключения общественных слушаний я считаю нелегитимным, незаконным», — делает он оговорку.

Евгений Козлов ему оппонирует: у общественного мнения должна быть сила, его рекомендации — серьезный повод проверить законность и обоснованность действий застройщика. Он категорически не согласен с тем, что жителей заставляют протестовать личные капризы, нежелание жить рядом со стройкой. «В девяноста процентах случаев строительство, против которого выступают люди, не соответствует градостроительным нормам», — утверждает он. Самые частые нарушения – выделение стройплощадки без предварительного межевания квартала (оно необходимо, чтобы доказать, что на выбранной территории есть свободный  участок, который без нарушения прав жителей на придворовую территорию и прочее может быть отдан под застройку) и незаконная вырубка зеленых насаждений.      

Следовать букве закона — вот единственная возможность найти компромисс и избежать конфликтов между жителями и застройщиками. Властям не нужно входить в положение той или другой стороны, а тем более склонять конфликтующих к тому или иному решению. Нужно создавать условия для того, чтобы законы работали: площадки выделялись бы согласно нормам градостроительства и генплану, требования к проведению строительных работ – выдерживались, права граждан – соблюдались.