Ипотека по-иностранному

Анна Шехова

Сегодня ипотечный кредит у нас можно оформить в пяти валютах: традиционных — рублях, долларах и евро, а также в непривычных — швейцарских франках и японских иенах. Иногда заем в экзотической валюте дает неплохую экономию или позволяет взять большую сумму, чем это возможно в рублях и евро. Но расслабляться не стоит: в любом случае валютный кредит — это риск

Ипотека по-иностранному Ипотека,Финансовые инструменты,Недвижимость

Пока на российском рынке ипотеки работает в основном привычная пара — рубль и доллар, причем в Москве примерно 70% всех жилищных займов оформляется в американской валюте, а в регионах предпочитают отечественную (в долларах берут лишь около 10% ссуд). Правда, в последнее время рубль все больше укрепляет свои позиции и на столичном рынке. Скорее всего, из-за падения курса доллара.

Швейцарские франки

Экзотические валюты пока не очень популярны. Только два российских банка — Банк Москвы и Инвестсбербанк — сегодня выдают кредиты в швейцарских франках. Причем стоят они не намного дешевле долларовых — от 8%, да и получить их можно только при подтверждении дохода справкой 2-НДФЛ, первоначальном взносе не менее 30% и сроке кредита до 10 лет.

При этом в Банке Москвы уверяют, что дела идут блестяще. «Уже на 9 ноября объем ипотечных кредитов в швейцарских франках превысил эквивалент 4 млрд рублей, что свидетельствует о том, что спрос на такие кредиты больше, чем мы прогнозировали. Сегодня более 30% ипотечных кредитов у нас выдаются именно в швейцарских франках», — утверждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка

Москвы Вячеслав Шаламов. По его словам, кредиты в этой валюте берут уже не только в Московской области, но и в других регионах России. С мая прошлого года их выдано порядка 1400 на сумму более 188 млн CHF. В Инвестсбербанке уверяют, что 25% заемщиков оформляют кредиты в этой валюте.

Возможно, у швейцарского франка действительно большое будущее: пока это одна из наиболее стабильных валют в мире — не случайно она была выбрана ЦБ РФ для размещения золотовалютных резервов. И на ипотечном рынке Европы в ней выдается более 60% всех кредитов.

Иены

В порядке эксперимента Банк Москвы запустил и другой давно анонсированный проект — ввел кредитование в японских иенах. Ставки по иенам буквально поражают воображение: кредит можно оформить всего под 6–7% в зависимости от формы подтверждения дохода.

Правда, среди всех валют, в которых у нас выдаются ипотечные кредиты, эта — самая неустойчивая: с мая 2007 года она подорожала по отношению к рублю на 6,5%, то есть довольно существенно. Но если бы вы в мае прошлого года взяли кредит в иенах на сумму равную 3 млн рублей, то изначально сэкономили бы по сравнению с рублевым кредитом 28,6%, а с долларовым — 13,5%. Так что рост курса иены на 6–7% для вас был бы некритичен: по сравнению с долларовым кредитом экономия сократилась бы в два раза, но все равно осталась бы.

«В начале этого года позиции кредитов в иенах еще более упрочились в связи с ростом процентных ставок в рублях и долларах. Ипотечный кредит в иенах, эквивалентный 3 млн рублей, в январе изначально давал экономию по сравнению с рублевым уже 39,6%, а с долларовым — 12,8%. Таким образом, у заемщика существует хороший запас прочности при изменении курса в неблагоприятную для него сторону, — считает финансовый директор компании “Универсальный финансовый консультант” Артем Плотников. — Кроме того, периоды крепкой иены, когда курс опускался ниже 110 иен за доллар, до сих пор продолжались не более двух лет: в 1999–2000 и 2003–2005 годах. Поэтому длительное укрепление иены выглядит маловероятным».

Однако, как считает член правления Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин, однозначного ответа на вопрос, выгодны ли кредиты в иенах, нет. «Можно ли на таком кредите сэкономить? Можно. А можно ли проиграть? Тоже можно», — утверждает он и приводит в пример европейский опыт: некоторые английские банки в 90-е годы экспериментировали с японской валютой, но из-за резких скачков иены многие заемщики не смогли выплатить кредит, и банки быстро свернули эти программы.

Риски и выгоды

Пока опыт кредитования в экзотических валютах оценивается неоднозначно. Участники рынка отзываются о нем скептически. Ипотечные брокеры, например, говорят, что процент заявок на ипотеку в швейцарских франках у них минимален. Мол, если не считать обращений на волне рекламы непосредственно во время запуска продукта, интересуются такой экзотикой буквально единицы. По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», спрос на такие кредиты мизерный — менее одного процента.

Скорее всего, люди просто боятся, что в будущем экзотические деньги могут сильно подорожать по отношению к рублю. А чтобы потом переоформить валютный кредит на рублевый, нужно проходить конвертацию — процесс длительный и муторный. «Кроме того, погашать данные кредиты необходимо в валюте кредита, а обменные курсы для экзотических валют у нас не самые выгодные. К тому же при погашении кредита в валюте, отличной от валюты кредита, банк-кредитор может предложить внутренний курс пересчета, также достаточно невыгодный для клиента, заложив в него свою доходность по продукту», — предупреждает вице-президент МДМ-Банка Анатолий Крайников.

В прошлом году потенциальных клиентов отпугивало еще и то, что при получении валютного кредита со ставкой ниже 9% с них брали 35% налога на материальную выгоду. Но с 2008 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, освободившие от этих выплат тех, кто берет кредит на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. Правда, только в том случае, если заемщик имеет право на получение имущественного налогового вычета — то есть если он впервые заявляет о таком вычете.

Английские банки в 90-е годы экспериментировали с японской валютой, но из-за резких скачков иены многие заемщики не смогли выплатить кредит, и банки быстро свернули эти программы

Конечно, выигрыш по ставке может окупить все возможные потери, особенно если кредит долгосрочный. Тем более что сегодня средняя ставка по долларовым кредитам составляет 11%, по рублевым — 13%, а при разнице ставок в 2–3% эксперты уже рекомендуют прибегать к рефинансированию кредита. А ведь кроме экономии на ежемесячных платежах кредиты в экзотических валютах дают возможность занять у банка большую сумму.

Но в любом случае, прежде чем брать ипотечный кредит в иенах или франках, лучше заранее посчитать, сколько вы сэкономите за счет более низкой ставки, сколько потеряете на конвертации и налогах (если их все-таки придется платить), и уж тогда решать, стоит ли игра свеч.

Статьи на тему: «Ипотека»